[ 李儉 ]——(2012-11-27) / 已閱10656次
前 言
鑒于在商品房買賣中買賣雙方所處的地位不同，房地產(chǎn)開發(fā)公司往往借助其在商品房銷售中的強(qiáng)勢(shì)地位，利用格式合同的方式，事先規(guī)定一些不利于購(gòu)房人的有失公平的合同條款，從而使自己的利益最大化，或者在發(fā)生問(wèn)題時(shí)有效地幫自己擺脫或減輕責(zé)任，而將損失轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人的身上；另外，也考慮廣大購(gòu)房人的實(shí)際欲求，當(dāng)前常用的商品房買賣合同內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)，為此，筆者在研究了大量的商品房購(gòu)房案例后，根據(jù)購(gòu)房者所遇到的一些常見的問(wèn)題和困惑，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)有關(guān)商品房銷售和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等方面最新的法律規(guī)定，從中總結(jié)出一些有效地保護(hù)購(gòu)房人合法利益的行之有效的辦法，形成了以下這些購(gòu)房必備條款，作為對(duì)一般的商品房買賣契約的必要的補(bǔ)充，供購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)參考之用。
為了增強(qiáng)購(gòu)房人在商品房買賣的談判和簽約中的地位，筆者建議在購(gòu)買某個(gè)開發(fā)商的樓盤時(shí)，可以由具有相同購(gòu)買需求的購(gòu)房者組成5人以上的購(gòu)房團(tuán)，以增加跟開發(fā)商談判、協(xié)商和討價(jià)還價(jià)的砝碼，從而要求其同意簽訂以下對(duì)購(gòu)房者具有重要意義的合同附件，以避免將來(lái)可能產(chǎn)生不利的矛盾和損失，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
正 文
第一部分：基本情況
第1條、目的：鑒于目前在商品房買賣中雙方由于合同規(guī)定不明而引起諸多爭(zhēng)議，并且考慮到雙方在商品房買賣中實(shí)際地位的不平等，應(yīng)通過(guò)合同條款的適當(dāng)傾斜來(lái)充分維護(hù)弱勢(shì)一方的合法權(quán)益，從而達(dá)到事實(shí)上真正的公平，雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)的法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就雙方在商品房買賣中的權(quán)利義務(wù)達(dá)成以下合同條款。
第2條、買受人在跟出賣人簽訂商品房買賣合同前，有權(quán)審查出賣人的如下文件并獲得相應(yīng)的復(fù)印件副本：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（3）國(guó)有土地使用證（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（6）建筑工程開工證（7）商品房預(yù)售許可證。出賣人有義務(wù)為之提供充分的幫助。
第3條、雙方同意出賣人將位于___________省______市_______區(qū)（或鎮(zhèn)）______路______號(hào)的__________小區(qū) _______座________ 棟________單元_______室的商品房出賣給賣受人_________，該房屋建筑面積為__________平方米，單價(jià)為每平方米______元，總價(jià)為_______________元。
第4條、買受人應(yīng)在________年_______月_______日前向出賣人支付定金（大寫）_________元，在買受人最后一次付款時(shí)充抵房款。
第5條、商品房買賣契約中應(yīng)明確土地使用權(quán)法定年限為_______年，起止日期為從________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所屬地塊的剩余使用年限為______年______月。
第6條：出賣人承諾沒(méi)有在該塊土地上設(shè)置抵押等任何導(dǎo)致商品房開發(fā)、銷售瑕疵的情形。若出賣人無(wú)法立即提供正式《國(guó)有土地使用證》，為保證買受人的權(quán)利，出賣人承諾于______年____月____日前向買受人提供正式《國(guó)有土地使用證》，并且在他項(xiàng)權(quán)利記錄中不會(huì)有任何擔(dān)保、抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權(quán)要求退房，出賣人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約責(zé)任；如出賣人不同意退房，或者推延退房的，則從買受人要求退房之日起至買受人取回全部房款以前，出賣人須因缺少《國(guó)有土地使用證》而每日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第7條、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；一旦買受人發(fā)現(xiàn)出賣人存在以上情形的，有權(quán)要求立即解除其跟出賣人之間的商品房買賣合同，并要求其賠償損失。出賣人不同意解除商品房買賣合同或拖延解除的，應(yīng)向買受人每日按總房?jī)r(jià)的千分之一支付賠償金。
第8條、在雙方的商品房買賣合同中，出賣人應(yīng)列明以下內(nèi)容：用地規(guī)劃批準(zhǔn)部門為：__________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：____________，建設(shè)用地規(guī)劃許可證：____________。施工許可部門：____________，施工許可證：____________開工證：____________。建筑企業(yè)：總設(shè)計(jì)單位：____________，建筑師姓名：____________，注冊(cè)建筑師號(hào)碼：____________，總施工單位：____________，總監(jiān)理單位：____________。買受人享有對(duì)商品房及其所屬小區(qū)的建設(shè)情況等的充分知情權(quán)。
第9條、出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過(guò)任何抵押、，出賣人保證此商品房在向買受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)過(guò)程中也不會(huì)進(jìn)行任何形式抵押；出賣人保證在此商品房上也不存在一房?jī)少u等任何可能導(dǎo)致其瑕疵的情形存在，否則，買受人有權(quán)要求立即解除該商品房的買賣合同，并要求出賣人按總房?jī)r(jià)的雙倍返還。
第10條、買受人有理由相信出賣人對(duì)其所銷售的商品房及其周圍環(huán)境的宣傳是真實(shí)、可信的，并據(jù)此作出買房的判斷，雙方同意所有關(guān)于該商品房及其附屬、配套設(shè)施和周圍環(huán)境的廣告宣傳是購(gòu)房合同不可分割的組成部分，是對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充和完善。
對(duì)于出賣人的有關(guān)承諾，如體育、休閑、綠化等有關(guān)直接影響到買受人居住質(zhì)量、生活方便和健康美觀等方面功能的設(shè)施和其他有關(guān)的設(shè)計(jì)、配套在商品房交付后一年內(nèi)仍無(wú)法按時(shí)完成并交付使用的，出賣人應(yīng)依據(jù)公平合理的原則對(duì)所缺的每一項(xiàng)配套設(shè)施或設(shè)計(jì)變更按總房?jī)r(jià)的3-5%支付賠償款。
第11條、設(shè)計(jì)變更：在雙方就所買賣的商品房協(xié)商一致并達(dá)成購(gòu)房協(xié)議后，出賣人不得隨意變更設(shè)計(jì)方案，未經(jīng)買受人同意擅自改變房屋的戶型(包括門窗的位置與大小尺寸)、面積、功能、質(zhì)量、社區(qū)設(shè)施、道路等，否則，出賣人須就每一項(xiàng)向買受人支付總房?jī)r(jià)的3-5%的賠償，賠償金額須在買受人提出交涉后一個(gè)月支付，否則，應(yīng)按日加收千分之一的延遲罰金。
第12條、在簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人應(yīng)清楚列明買受人在接受交付時(shí)所應(yīng)繳付的一切費(fèi)用名目、數(shù)量等內(nèi)容并得到買受人的簽字認(rèn)可，否則，買受人有權(quán)拒付，出賣人不得以此為借口推遲交付；否則，出賣人應(yīng)向買受人按總房?jī)r(jià)每日千分之一支付賠償金。
第13條、按揭：出賣人承諾協(xié)助買受人辦理商品房購(gòu)買的按揭事宜，若由于買受人非其主管意愿所能控制的原因?qū)е聼o(wú)法取得銀行的按揭的，則出賣人應(yīng)同意買受人的退房要求，不得推延或?yàn)榇嗽O(shè)置任何障礙，并不得就此向買受人要求任何賠償?shù)取?br>
第14條、若由于以上原因?qū)е沦I受人無(wú)法申請(qǐng)按揭購(gòu)房的，出賣人在買受人提出退房要求的同時(shí)應(yīng)立即全額退還其所繳付的購(gòu)房定金及其他任何的相關(guān)費(fèi)用，不得以任何借口拖延或推遲。否則，出賣人應(yīng)按其所欠金額每日千分之五向買受人支付賠償。
第二部分：質(zhì)量問(wèn)題
第15條、建筑材料：出賣人承諾其用于建造該商品房所使用的全部建筑材料均符合國(guó)家或者專業(yè)機(jī)構(gòu)頒布的最高標(biāo)準(zhǔn)，并且至少要達(dá)到優(yōu)良以上的品質(zhì)，其施工方法亦根據(jù)國(guó)家及行業(yè)的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，以確保房屋的建筑質(zhì)量達(dá)到優(yōu)秀的水平，主要的部分如樓板及墻體的厚度不但要符合安全的要求，同時(shí)也必須保證隔音性好、強(qiáng)度高等要求。
第16條、墻體平直：房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直，傾斜角度不得大于1度，計(jì)算方法為：高度差/直線距離；不平直情況不得超過(guò)政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；門窗、墻角等室內(nèi)及室外的線條必須保持平行或垂直，不得有歪斜超過(guò)2度以上等影響到美觀和使用功能的情況出現(xiàn)，如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求換房或退房但出賣人須為此向買受人支付購(gòu)房款3-5%的賠償款，出賣人拖延的，須按日支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。
第17條、防水情況：房屋頂棚應(yīng)無(wú)水漬，廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水等，若無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房，或要求出賣人在合理的時(shí)間但不超過(guò)15天內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并向買受人支付自交付之日起至修復(fù)之日總房?jī)r(jià)每日千分之一的違約金。
第18條、表面裂縫：出賣人保證商品房?jī)?nèi)外部分無(wú)任何裂縫，墻體表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)裂痕、無(wú)間隙；出賣人保證房屋的沉降情況嚴(yán)格符合并高于國(guó)家和地方主管部門頒布的最高標(biāo)準(zhǔn)，在合理的使用年限內(nèi)一旦買受人發(fā)現(xiàn)樓體發(fā)生沉降的問(wèn)題，有權(quán)要求出賣人對(duì)于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測(cè)及評(píng)估報(bào)告，同時(shí)由出賣人及時(shí)提出整改報(bào)告并進(jìn)行相應(yīng)的修繕；情況嚴(yán)重的，或經(jīng)出賣人兩次維修仍未能解決問(wèn)題的，買受人有權(quán)要求退房，并要求出賣人承擔(dān)其相應(yīng)的損失。出賣人拒不退房或拖延解決問(wèn)題的，應(yīng)按每日總房?jī)r(jià)千分之一向買受人支付賠償金。
第19條、買受人有權(quán)查驗(yàn)與商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，出賣人必須予以充分的配合。
第20條、根據(jù)我國(guó)有關(guān)消費(fèi)者知情權(quán)的法律規(guī)定，買受人有權(quán)了解有關(guān)其所購(gòu)買的商品房及其有關(guān)的其他一切數(shù)據(jù)，如房屋相關(guān)的施工進(jìn)度、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、測(cè)量、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資格等信息，有權(quán)取得與本商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)文件、與本商品房所有權(quán)相關(guān)的法律文件復(fù)印件，其基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)等，并有權(quán)獲得與房屋相關(guān)的訴訟信息，出賣人必須予以配合，否則，買受人有權(quán)要求其所購(gòu)商品房?jī)r(jià)格3-5%的賠償。
第三部分：戶型空間
第21條、商品房戶型：____室____廳____衛(wèi)____浴____廁____廚，本商品房使用率不低于：_____%；房屋層高：____________毫米；室內(nèi)凈高：____________毫米；墻壁厚度為________毫米，樓層之間的樓板厚度為________毫米，立面圖中所列尺寸如無(wú)特別說(shuō)明均為凈高度。若本商品房的使用率達(dá)不到本合同所確定的比率的，出賣人應(yīng)將按合同所確定的使用面積減去實(shí)際的使用面積的差額部分退還買受人該部分房款，每拖延一日按其千分之一加收賠償金。
第22條、起居室尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23條、書房尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24條、臥室一尺寸：朝向______¬¬_，長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
臥室二尺寸：朝向______¬¬_，長(zhǎng)度：______，寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
臥室三尺寸：朝向______¬¬_，長(zhǎng)度：______，寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25條、衛(wèi)生間尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26條、廚房尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27條、陽(yáng)臺(tái)尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28條、過(guò)道尺寸：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）； 套內(nèi)樓梯：長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29條、重要門窗：位置______，長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要門窗：位置______，長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要門窗：位置______，長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30條、貯藏空間：位置_________，長(zhǎng)度：______寬度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31條、每個(gè)功能區(qū)都應(yīng)明確標(biāo)明其建筑面積、使用面積，以便買受人可以據(jù)此進(jìn)行其使用的規(guī)劃設(shè)計(jì)及測(cè)量、核對(duì)。
第32條、出賣人確定將使用面積為：_______平方米的陽(yáng)臺(tái)之使用權(quán)交付給買受人，雙方明確陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)算在買受人所購(gòu)買的面積之中，，買受人在使用過(guò)程中無(wú)須支付物業(yè)管理費(fèi)；
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