[ 劉宏 ]——(2012-12-11) / 已閱5434次
近些年來，圍繞離婚案糾紛中的房屋分割案件越來越多，且處理的爭議較大。房產(chǎn)贈與既融入中國傳統(tǒng)文化中家的概念，又體現(xiàn)合同交易的規(guī)則。因此，正確地處理好離婚糾紛涉及房屋“贈與”問題，關(guān)系到法律的適用性與社會效果的統(tǒng)一。
房屋贈與涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動，房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動按照國家相關(guān)法律的規(guī)定，需要交納相關(guān)財產(chǎn)行為稅。稅法的一些細則規(guī)定易受國家房產(chǎn)新政等影響，具有一定的稅務(wù)籌劃空間，同時也可能面臨一些法律風(fēng)險。為了便于離婚糾紛中的房產(chǎn)析產(chǎn)，在法院的調(diào)處下，當(dāng)事人雙方比較傾向于將房屋贈與給直系親屬和直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人，于是法律上誕生了“娃娃房主”概念，這畢竟與成年房主在占有、使用、收益、處分方式有很大不同。離婚糾紛中涉及的房屋“贈與”問題不僅僅不在于法律的適用性，而在于案結(jié)事了的終局效果，這就考驗法官駕馭處理問題的能力。為了便于當(dāng)事人訴訟中及訴訟后的風(fēng)險提示，有必要在具體的審判中把握這些值得注意的問題，以體現(xiàn)司法的能動性。
就離婚糾紛涉及的房屋“贈與”問題而言，考驗法官駕馭庭審能力的一個重要表現(xiàn)就是如何撕開“贈與”的面紗。庭審中應(yīng)防范當(dāng)事人借贈與房產(chǎn)之名達到非法目的，比如，甲某為了逃避其應(yīng)履行的債務(wù)，于是與其妻子丁某協(xié)商將其名下的房產(chǎn)贈與給乙某，故與乙某協(xié)商簽訂了一份贈與合同（背后又簽訂一份低于市場價的房屋買賣合同），這有點像市面上房地產(chǎn)買賣的黑白合同。后乙按規(guī)定繳納了契稅，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證。事后，利害關(guān)系人丙某知道后認(rèn)為該合同有重大瑕疵，向法院起訴，要求判令乙與甲簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。法院受理后，經(jīng)查證該房屋確系存在瑕疵，根據(jù)《合同法》第五十二條關(guān)于“有下列情形之一的，合同無效；（三）以合法形式掩蓋非法目的…”、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百三十條關(guān)于“贈與人為了逃避應(yīng)履行的法定義務(wù)，將自己的財產(chǎn)贈與他人，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與無效�！钡纫�(guī)定，及結(jié)合國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]438號）文件關(guān)于“按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳納契稅應(yīng)予退還�！币�(guī)定，故法院支持了乙的訴訟請求，判決甲、乙原簽訂的房屋贈與合同無效。
關(guān)于離婚糾紛涉及房屋“贈與”問題，有必要區(qū)分普通住房和非普通住房，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）規(guī)定：“一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。根據(jù)該通知規(guī)定，當(dāng)事人一般就“贈與”房屋先簽訂合同再過幾年辦理過戶手續(xù)，這樣才讓房屋“贈與”具有稅務(wù)籌劃的空間。這種情況一般發(fā)生在親屬之間借“贈與”之名實為房屋買賣交易，雖然這在實踐中具有一定的可行性，但也要注意如不及時辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，將面臨國家房產(chǎn)新政有關(guān)房產(chǎn)稅的風(fēng)險調(diào)控，以及房價市場波動風(fēng)險。
就離婚糾紛中房屋贈與涉及“娃娃房主”的問題，這當(dāng)然涉及到“娃娃房主”是否具有房產(chǎn)資格問題。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。”《民法通則意見》第六條關(guān)于“無行為能力人、限制行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無行為能力、限制行為能力為由，主張以上行為無效”，以及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百二十八條、一百二十九條規(guī)定分別規(guī)定“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)�！薄百浥c人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)”。由此可見娃娃房主的主體資格應(yīng)該得到法律的準(zhǔn)證。如涉及到處分該房屋的時候，應(yīng)該從嚴(yán)掌握《民法通則》第十八條關(guān)于“監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)�！币�(guī)定，或?qū)ξ闯赡曦敭a(chǎn)進行其他的特別保護。
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