[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱13672次
租賃期限，簡而言之就是承租方合法使用租賃房產(chǎn)的有效期限。明確租賃期限具有極其重要的現(xiàn)實意義及法律意義，包括：這是明確出租方向承租方交付房產(chǎn)以及承租方向出租方返還房產(chǎn)的分界線，是出租方收回房產(chǎn)時是否應承擔違約責任或賠償承租方損失的度量衡，是因買賣、贈與或繼承而發(fā)生房屋所有權轉移時原租賃合同是否對新房主繼續(xù)有效并執(zhí)行的判斷標準。
租賃期限的本身長短問題，實際屬于商業(yè)類條款，一般由當事人根據(jù)實際需求而自主決定。租賃期限過長，并不能絕對維護承租方的權利實現(xiàn)，因為客觀情況無時無刻都在變化，特別是不動產(chǎn)，其租賃價格受制于較多因素，比如全國整體經(jīng)濟形勢、政府限制性政策、市場保有量等；而租賃期限過短，導致承租方經(jīng)常搬遷，容易造成員工流失、商譽喪失、原有供銷網(wǎng)絡破壞等不利后果。因此，建議承租方結合自身需求，并實地考察租賃房產(chǎn)的具體情況及周圍環(huán)境，對現(xiàn)狀謹慎評估并對未來情形進行預判后，對租賃期限的具體長短作出合理約定。
但是，從法律角度而言，無論承租方與出租方對租賃期限如何約定，最長均不能超過20年的限制，否則超過部分無效。租賃期間屆滿，出租方和承租方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起同樣不得超過20年。另外，法律規(guī)定租賃期限超過6個月時，應當采用書面形式，若當事人未采用書面形式的，則視為不定期租賃。當然，從固定證據(jù)、保留證據(jù)的角度而言，無論定期租賃抑或不定期租賃，均建議承租方以簽訂租賃合同的形式與出租方建立房產(chǎn)租賃關系。
筆者曾遇不少客戶，為了規(guī)避租賃期限不得超過20年的最高限制，而采取在合同中設定“自動續(xù)展”條款的措施，即約定租賃期限為N年，租賃合同期滿后如有任一方提出續(xù)約要求，則無論對方是否同意，租約均自動續(xù)展M年，且續(xù)展次數(shù)不限（即租期N年屆滿后，在續(xù)展的情況下，租期有可能呈現(xiàn)的態(tài)勢為N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，該條款的效力是有效還是無效呢？這需要具體問題具體分析：
（1） 約定的租賃期限原本不足20年，如為5年，期滿后只要一方提出續(xù)約要求均應自動續(xù)展1年，且續(xù)展次數(shù)不限，則自續(xù)展之日起至20年之間的租賃期限，因沒有違反租期最長不得超過20年的合同法強制性規(guī)定，筆者認為系有效之約定。
（2） 約定的租賃期限為20年，期滿后自動續(xù)展M年，在此情形下，相當于當事人直接約定了（20+M）年的租賃期限（很簡單的數(shù)學原理，即當M＞0時，20+M＞20），該條款中租賃期限超過二十年的部分因違反法律強制性規(guī)定而無效，即20年的期限約定系有效，延長期限的約定為無效。
針對以上情形，筆者根據(jù)相關司法實踐提供如下參考方案，供各讀者共享：
（1） 優(yōu)先續(xù)約法：在租賃合同中設計優(yōu)先續(xù)約條款，此項將在后文中詳述，故此處不累贅。
（2） 有限延長法：原租賃期限不足20年時，雙方可在（20-原租賃期限）的范圍內(nèi)延長租期。例如，原租賃期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共計10年，履行5年后，若承租方根據(jù)商業(yè)判斷認為繼續(xù)租賃將使己方更為收益，則承租方可主動要求與出租方以補充協(xié)議的形式延長租賃期限，延長至2031年底。此時，因該租賃合同項下租期總計為2012年1月1日至2031年12月31日，共計20年，并未超過20年的最高期限限制，故此補充協(xié)議項下延長的期限系合法有效。
（3） 去零取整法：原租賃期限為20年時，履行幾年后，若承租方出于戰(zhàn)略考量擬延長租賃期限，而直接在20年的基礎上延長，將面臨違反法律性強制性規(guī)定之約定應為無效之風險，因此可終止原租賃合同而重新簽訂租賃合同（除租賃期限有變以外，兩份合同內(nèi)容相同），或以補充協(xié)議的形式調(diào)整租賃期限（注意此處為調(diào)整，而非簡單延長）。舉例說明：
A. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年時，承租方為鞏固當?shù)厥袌霰Ｓ辛慷鴶M延長租期，與出租方協(xié)商后，雙方終止原租賃合同而重新簽訂新合同，約定租期為2018年1月1日至2037年12月31日，其余條款均保持不變。此時，雖然新合同租期也是只有20年，但承租方使用該房屋的實際可支配期限為28年。
B. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月時，承租方與出租方協(xié)商后以補充協(xié)議的形式調(diào)整租期，約定“雙方同意原租賃合同項下租賃期限調(diào)整為2018年1月1日至2037年12月31日”，“且補充協(xié)議自2013年1月1日起生效”，其余條款不做任何變更。在此情形下，當事人去除掉已過的租期，將與之對應的相同期限轉接到后面擬延長的部分（取頭補尾），調(diào)整后的租期亦未超過20年。
可能有些讀者會稱，出租方也是理性的經(jīng)濟人，在租賃合同履行多年后，其有相當?shù)哪芰ε袛嗍欠衽c承租方延長租期，承租方單方的臆想并非一定能實現(xiàn)。對此，筆者認為，現(xiàn)實生活中并非所有問題都是法律問題，將任何問題法律化或絕對化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行為，或不同意承租方所選擇的延期的方式，這些問題完全可由承租方采用非法律措施的做法去解決，而非完全都提升到法律層面，否則法律問題解決了，現(xiàn)實問題或生活問題卻無從入手。
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