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  • 司法拍定不動產(chǎn)交付問題芻議

    [ 湯偉 ]——(2013-3-27) / 已閱9169次

    執(zhí)行法院對標(biāo)的物進行拍賣是民事執(zhí)行程序中常用的強制執(zhí)行措施,但在標(biāo)的物為房屋、土地等不動產(chǎn)時,由于其具有不能移動位置的特點,在司法拍賣后的交付以及所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式上非常復(fù)雜,而目前我國法律缺乏相應(yīng)的明確規(guī)定,致使拍定不動產(chǎn)的后續(xù)交付工作存在障礙。

    一、產(chǎn)生拍定不動產(chǎn)交付問題的成因

    (一)查封后案外人承租或強占房屋

    執(zhí)行法院依法辦理查封手續(xù)后,被執(zhí)行人擅自將房屋出租、出售或抵債給他人,或者案外人強行占有房屋拒不搬出,是目前拍定不動產(chǎn)難以向買受人實際移交的最主要情形。產(chǎn)生這種情況有三方面原因。

    一是執(zhí)行法院因素。在主觀上,執(zhí)行法院認(rèn)為只要如實披露房屋上的權(quán)利及效用瑕疵,即可免除拍賣成交后的移交責(zé)任。另外,執(zhí)行法院認(rèn)為買受人在辦理過戶手續(xù)后亦可以行使物上請求權(quán),進而再申請強制執(zhí)行。在客觀上,現(xiàn)有查封方式對外公示效力不充分,案外人無法知曉房屋的查封狀態(tài)。同時,穩(wěn)定因素壓倒一切,執(zhí)行法院力避強制執(zhí)行。

    二是案外人因素。案外人在租用或者受讓房屋時,沒有事先查明該房屋的權(quán)屬狀況和權(quán)利負(fù)擔(dān),其主觀上存在過失。而在被執(zhí)行法院要求搬出房屋時,案外人既沒意識到抗拒執(zhí)行的法律后果,也不主動尋求法律途徑的權(quán)利救濟,只是一味地拒絕遷退。最后,為實現(xiàn)自身債權(quán)或者裝修利益,案外人會以從房屋上遷出、騰退為條件與買受人展開談判。除非買受人接受其要求,否則案外人將繼續(xù)強占該房屋。

    三是被執(zhí)行人因素。被執(zhí)行人為了投機取巧、謀取私利,擅自將已被執(zhí)行法院依法查封的房屋出租、轉(zhuǎn)讓或者抵償給不知情的案外人,或者與他人惡意串通,安排案外人強行占有房屋,以達(dá)到逃避、拖延或者抗拒執(zhí)行的目的。

    (二)不能提交土地紅線圖或者房屋測繪報告

    實務(wù)中,土地、房屋管理部門以買受人出具拍賣標(biāo)的物紅線圖或者測繪報告作為辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的前置條件,但是執(zhí)行法院與其在觀念和操作上未能統(tǒng)一,致使拍定不動產(chǎn)不能過戶的現(xiàn)象時有發(fā)生。關(guān)于有無必要劃線、測繪的問題,執(zhí)行法院認(rèn)為只要在過戶裁定書中寫明拍賣標(biāo)的物的名稱、位置、面積、結(jié)構(gòu)等信息,再結(jié)合權(quán)利證書,即可確定該標(biāo)的物的唯一性。而土地、房屋管理部門則認(rèn)為劃線、測繪是為了明確拍賣標(biāo)的物的輪廓與邊界,尤其在標(biāo)的物上設(shè)定有其他權(quán)利或者多家法院查封互有重疊的情況下,只有查清拍賣部分的方位、界限,方能公平保護買受人和其他權(quán)利人的利益。關(guān)于由誰組織劃線、測繪的問題,執(zhí)行法院和土地、房屋管理部門均認(rèn)為是對方的職責(zé)。

    (三)買受人拒絕承擔(dān)相關(guān)稅費

    通過司法拍賣程序處置土地、房屋所產(chǎn)生的稅收問題,我國相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋均未明確提及。實務(wù)中,因買受人不按稅務(wù)機關(guān)要求繳付有關(guān)稅費導(dǎo)致辦證機關(guān)拒絕辦理過戶手續(xù)的情況并不鮮見。關(guān)于稅費承擔(dān),有兩個問題存有爭議。一是應(yīng)否征稅、征哪些稅。一種觀點認(rèn)為,強制拍賣屬于國家司法行為的范疇,拍賣土地、房屋不應(yīng)被征稅。另一種觀點則認(rèn)為,強制拍賣與商業(yè)拍賣無異,仍屬交易行為,應(yīng)當(dāng)納入征稅范圍。拍賣房屋或者土地的,除收取契稅、手續(xù)費等常規(guī)稅費外,還應(yīng)征收營業(yè)稅和土地增值稅。二是向誰征收、如何征收。一種觀點認(rèn)為,因被執(zhí)行人下落不明或無力清繳,為確保稅收安全、足額征繳,應(yīng)向買受人征收全部稅費。另一種觀點則認(rèn)為,買受人只需繳付除營業(yè)稅和土地增值稅以外的其他稅費。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,前述稅種均應(yīng)向被執(zhí)行人征收。具體操作上,執(zhí)行法院可直接從拍賣成交款中優(yōu)先扣劃。

    (四)異地交付時當(dāng)?shù)夭块T消極配合

    當(dāng)?shù)夭块T在接到執(zhí)行法院的協(xié)助請求后,要么明確回絕,要么消極對待,致使異地交付標(biāo)的物十分困難,原因有以下幾個方面:一是當(dāng)?shù)胤ㄔ赫趫?zhí)行同一被執(zhí)行人的其他案件,但因?qū)Σ粍赢a(chǎn)查封在后或者不享有優(yōu)先受償權(quán),可能難以清償該案債權(quán),故而消極對待,二是強制交付將剝奪案外人在不動產(chǎn)上的既得利益,交付后不穩(wěn)定因素和大量信訪案件會長期困擾當(dāng)?shù)兀潜粓?zhí)行人和拍定不動產(chǎn)牽涉多方利益,地方保護主義依然盛行。

    二、解決拍定不動產(chǎn)交付問題的對策

    (一)設(shè)立強制拍賣前置程序

    強制拍賣前置程序,就是在強制拍賣啟動前設(shè)定必經(jīng)環(huán)節(jié),執(zhí)行法院必須完成相關(guān)“規(guī)定動作”,確保不動產(chǎn)具備過戶、交付條件,方能將其移交聯(lián)合交易所公開拍賣。

    一是查清權(quán)屬。執(zhí)行法院應(yīng)向土地、房屋管理部門發(fā)出查詢權(quán)屬狀況通知書,查詢內(nèi)容包括房屋是否已辦理初始產(chǎn)權(quán)登記、土地及房屋有無相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)證照、權(quán)利證照是否符合規(guī)定等。倘若房屋尚未進行權(quán)屬登記,執(zhí)行法院還應(yīng)當(dāng)弄清其是否歸被執(zhí)行人所有、是否屬于違章建筑等。

    二是查清負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院應(yīng)查明土地、房屋等不動產(chǎn)上是否已設(shè)定擔(dān)保物權(quán)或者用益物權(quán)、是否已被其他法院查封或者輪候查封。權(quán)利設(shè)定合法有效且先于司法查封的,執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣公告中如實披露,并啟動帶瑕疵拍賣。不動產(chǎn)被其他法院在先查封的,執(zhí)行法院還應(yīng)與首封法院銜接,共同協(xié)商解決不動產(chǎn)的處置變現(xiàn)事宜。

    三是查清邊界。不動產(chǎn)方位、邊界不明晰的,執(zhí)行法院應(yīng)前往土地、房屋管理部門查詢相關(guān)登記材料;沒有登記材料或者材料不明確的,執(zhí)行法院應(yīng)委托有關(guān)勘測部門出具土地紅線圖或者房屋測繪報告,所需費用納入拍賣成本。凡不動產(chǎn)界限模糊、難與相鄰?fù)恋、房屋厘清的,?zhí)行法院不得啟動強制拍賣。

    四是勘查現(xiàn)場。執(zhí)行法院在啟動強制拍賣前必須進行現(xiàn)場實地勘查,核實房屋的正式編號,并掌握其中承租人、占有人情況。若執(zhí)行法院查明該房屋系被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住用房,應(yīng)當(dāng)取消強制拍賣,并退還給被執(zhí)行人。

    五是強制除去查封后租賃、占有狀態(tài)。若被執(zhí)行人在執(zhí)行法院采取查封措施后,擅自將房屋出租、抵債給第三人或者安排案外人強行占有的,執(zhí)行法院可以依申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

    (二)加強溝通協(xié)調(diào),完善稅費征收

    由于競買人的競價行為暗含利益驅(qū)動,而不動產(chǎn)的市場價值也在買賣之間得以實現(xiàn),因此強制拍賣具有交易行為的典型特征,應(yīng)當(dāng)納入國家稅費征收管理范疇。人民法院應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)交流,共同推動稅費負(fù)擔(dān)與繳付制度的合理化改革。

    一是調(diào)整稅費負(fù)擔(dān)方式。即應(yīng)由被執(zhí)行人繳納營業(yè)稅、土地增值稅、城市建設(shè)維護稅和所得稅,由買受人繳納過戶登記費和房屋契稅,雙方共同繳納印花稅。關(guān)于營業(yè)稅和土地增值稅,即便被執(zhí)行人下落不明無法聯(lián)系或者不愿意、無能力清繳,稅務(wù)機關(guān)也不能以此為由將稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁至買受人身上。

    二是細(xì)化稅費繳付辦法。買受人可在拍賣成交后直接向稅務(wù)機關(guān)繳納相關(guān)稅費,并憑借完稅證明到土地、房屋管理部門辦理標(biāo)的物過戶手續(xù)。而被執(zhí)行人應(yīng)承擔(dān)的稅費,建議稅務(wù)機關(guān)在聯(lián)合交易所派駐稅務(wù)員,在拍賣成交后及時清算應(yīng)繳稅費并函告執(zhí)行法院,由執(zhí)行法院直接從拍賣成交款中提留并予以扣繳。

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