[ 楊東 ]——(2013-4-6) / 已閱5132次
【案件概況】
2011年4月2日，被告通過原告上海某房屋服務(wù)有限公司居間介紹與案外人張某簽訂了關(guān)于其購(gòu)買上海市普陀區(qū)某路326弄18號(hào)503室之房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告向張某購(gòu)買上述房屋，房?jī)r(jià)款為200萬元。合同對(duì)付款方式、違約責(zé)任、房產(chǎn)交付等事項(xiàng)作了約定。后原告與被告簽訂了《傭金確認(rèn)單》，該《傭金確認(rèn)單》約定被告共需向原告支付中介服務(wù)費(fèi)人民幣（以下幣種均為人民幣）2萬元，但被告至今仍未支付該筆中介服務(wù)費(fèi)。現(xiàn)原告訴至法院，請(qǐng)求判決：1、被告支付中介服務(wù)費(fèi)2萬元整；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告稱在促成交易雙方簽訂買賣合同當(dāng)天曾告知被告相關(guān)限購(gòu)政策，并口頭詢問被告有無購(gòu)房資格，被告告知其在上海工作且有公積金，有購(gòu)房資格。但在簽訂網(wǎng)上備案的合同當(dāng)天被告告知原告其沒有購(gòu)房資格。原告認(rèn)為在簽約前其沒有義務(wù)審查購(gòu)房人的購(gòu)房資格。被告認(rèn)為認(rèn)為自己屬于限購(gòu)政策中“不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，因此沒有購(gòu)房資格，被告認(rèn)為原告作為房地產(chǎn)專業(yè)人士應(yīng)該有責(zé)任審查購(gòu)房人是否有購(gòu)房資格。
【法院判決】
被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某房屋服務(wù)有限公司中介服務(wù)費(fèi)人民幣1萬元。
【律師評(píng)析】
上海房地產(chǎn)律師楊東分析認(rèn)為，法院對(duì)審理此案,一般會(huì)關(guān)注三個(gè)方面,以此來判斷中介費(fèi)是否應(yīng)該支持,支持多少。具體如下:
第一，房產(chǎn)中介在什么樣的情況下可以主張中介費(fèi)？按照《合同法》相關(guān)規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。就本案而言，被告與案外人已經(jīng)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而且也具備了房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為促成合同成立。依法可以主張中介費(fèi)。另外，如果對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。但本案中原被告簽訂《傭金確認(rèn)書》約定了中介費(fèi)，一般因按照約定優(yōu)先處理。
第二，限購(gòu)審查是否為房產(chǎn)中介的應(yīng)盡義務(wù)居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。就房產(chǎn)中介性質(zhì)而言，其提供的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，本案系爭(zhēng)房屋權(quán)屬清晰，是可以交易的，能否交易成功，取決于買賣雙方的自身?xiàng)l件及是否受到政策調(diào)控所限，非中介所應(yīng)盡的義務(wù)，而更應(yīng)當(dāng)取決于交易雙方持審慎態(tài)度而達(dá)到安全交易的目的�！庇纱丝梢�，法院更傾向認(rèn)為限購(gòu)審查義務(wù)更多的在于買方。作為房產(chǎn)中介應(yīng)盡的義務(wù)是確保房地產(chǎn)無任何交易瑕疵即可。當(dāng)然，楊東律師認(rèn)為房產(chǎn)中介依法應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)（如房產(chǎn)政策等）如實(shí)報(bào)告義務(wù)，而且應(yīng)提供相關(guān)告知證據(jù)，以防止糾紛產(chǎn)生。
第三，中介費(fèi)與房產(chǎn)中介的工作量是否掛鉤？司法實(shí)踐中，中介費(fèi)與房產(chǎn)中介的工作量還是相互掛鉤的，并不是促成簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，就能主張全部中介費(fèi)的。根據(jù)目前上海房屋中介操作情況，中介公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助雙方當(dāng)事人辦理房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)，以及過戶登記手續(xù)，否則不能認(rèn)定其已完成中介服務(wù)。因此唯有完成全部中介服務(wù)，才能主張全部中介費(fèi)。不然也違背權(quán)利義務(wù)應(yīng)相當(dāng)對(duì)等的公平原則。
【法規(guī)政策】
2011年1月26日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》頒布，該通知第六條規(guī)定：原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實(shí)施意見的通知，該通知第七條規(guī)定：對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
(作者系上海房地產(chǎn)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人\上海市欣隆律師事務(wù)所律師楊東)
