[ 范璠 ]——(2003-12-16) / 已閱43013次
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題的探討
范璠
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院
內(nèi)容提要：
初涉物權(quán)法，對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的一些問題很感興趣。
將在本文中涉及“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的制度由來，名稱比較，內(nèi)容（主要想談一談共有權(quán)以及成員權(quán)——即是業(yè)主與業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系）。并談?wù)勎冶救藢Α爸飬^(qū)分所有權(quán)”制度價值的總結(jié)。
但是由于初次涉及此領(lǐng)域，我的有些想法或許顯得幼稚或者欠周密，并借鑒了前輩的許多觀點。
關(guān)鍵字：
建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有部分 專有權(quán) 成員權(quán) 區(qū)分所有人 區(qū)分所有人大會 管理人 住宅管理委員會
正文
我學(xué)習(xí)物權(quán)法已經(jīng)一個月有余，深諳物權(quán)法之于市民之重要性。尤其對其所有權(quán)部分中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度頗感興趣。由于我剛剛經(jīng)歷過入住高層建筑物的過程，頗有些心得體會。
一、制度由來：
從北京到上海去旅游，不禁驚嘆上海高層建筑物之多。據(jù)上海人自己講，在上海惟有30層以上的樓才算作高樓，是上海的人口密度造成了這樣的億個結(jié)果，而在北京，我都沒有感到過什么叫“高樓林立沖天”�，F(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化過程導(dǎo)致了“城市化現(xiàn)象”——農(nóng)村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承載劇增之人口，人均占有土地面積銳減、地價飛漲，有關(guān)地區(qū)國家不得不興建高層建筑物以解決市民的居住問題，使土地之效益發(fā)揮到最大。
高層建筑物，是空間的縱向延展，由于其造價昂貴，絕大多數(shù)市民不可能獨自擁有其全部所有權(quán)，而只能以租賃、購買等方式擁有其中某一個單元，從而產(chǎn)生了多個所有人共同擁有一幢高層建筑物的情況，往日居住一人的方寸間現(xiàn)今卻可以承載十幾、二十幾人有余。但是，隨之而來的，卻是復(fù)雜于往日的法律關(guān)系：
（一）、每個所有人對專屬自己的在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)利，從而產(chǎn)生了各個所有人對高層建筑物的所有關(guān)系；
（二）、每個所有人對建筑物區(qū)分所有權(quán)高層建筑物的共有部分享有共同使用和收益的權(quán)利，從而在他們之間產(chǎn)生了對高層建筑物共有部分的共有關(guān)系；
（三）、每個所有人對整個高層建筑物享有和承擔(dān)管理、維護、修繕的權(quán)利、義務(wù)，從而在他們之間產(chǎn)生了作為高層建筑物管理團體的成員關(guān)系。
這三方面的法律關(guān)系使得高層建筑物與其他建筑物相比，在權(quán)利歸屬、變動、使用和限制、建筑物的管理、維護和修繕以及各個所有人之間、各個所有人與第三人之間的社會關(guān)系等方面，更容易產(chǎn)生糾紛，故此，法學(xué)家們稱高層建筑物為“糾紛住宅“。
經(jīng)此，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度應(yīng)運而生。
二、名稱的比較與確定：
在我國之前，不少國家已經(jīng)確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)一詞的表述，各國立法例上不盡相同。
日本： 建筑物區(qū)分所有權(quán)。
德國、奧地利： 住宅所有權(quán)。
法國： 住宅分層所有權(quán)。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權(quán)。
瑞士： 樓層所有權(quán)。
美國： 公寓所有權(quán)。
英國、新西蘭： 住宅所有權(quán)。
我國選用的是最科學(xué)、最合理的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一表述：“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中的“區(qū)分”，日語為“クフヅ”或“クオケ”，相當(dāng)于漢語中的“分類”、“劃分”之意。據(jù)此解釋，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是指對建筑物的與其他部分區(qū)分開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)，既包括“分層住宅所有權(quán)”，又包括“連棟住宅所有權(quán)”，還包括“分套住宅所有權(quán)”，可以適用于一切類型的區(qū)分所有建筑物的權(quán)利狀態(tài)。
三、概念的界定：
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定，各國理論與實務(wù)上主要有“一元論”、“二元論”和“三元論”這三種學(xué)說。我國學(xué)者認為應(yīng)采用“三元論”，該學(xué)說為德國著名法學(xué)家貝爾曼先生所倡導(dǎo)，他主張將被區(qū)分的各空間所有權(quán)視為“特別所有權(quán)”，外周問題為“共有權(quán)”，再加以各區(qū)分所有者之間的“社員權(quán)”概念，而形成將物權(quán)法及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權(quán)”之法律關(guān)系。 此學(xué)說得到了我國大陸學(xué)者陳華彬先生、段啟武先生、我國臺灣學(xué)者戴東雄先生、日本著名學(xué)者丸山英氣教授的積極支持�！兜聡≌袡�(quán)法》采取了三元論說，該法上的所有權(quán)概念系由專有所有權(quán)、持分共同所有權(quán)和共同所有人的成員權(quán)三部分組成。 我國大陸學(xué)者段啟武先生在其論文《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》中對“建筑物區(qū)分所有權(quán)”作了如下的界定：
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個所有人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及機遇建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)，有一個發(fā)展的過程。但在20世紀60年代以后，均認建筑物區(qū)分所有為特殊的所有權(quán)形式，特殊之處就在于其是一種共有形式。我們認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合共有。在傳統(tǒng)的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，但建筑物區(qū)分所有權(quán)是由整個建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和專有使用部分的專有復(fù)合構(gòu)成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三種共有形式。
下面我將著重將談?wù)劰灿袡?quán)以及成員權(quán)，對這兩點我很感興趣。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)在我國
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的使用：
在我國，隨著城市的急速發(fā)展，高樓大廈鱗次櫛比，住房日益商品化，建筑物所有權(quán)人對共有部分使用之糾紛也逐漸增多。
案例一：許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對所住房屋的所有權(quán)。1993年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)他人同意，擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管道。由于施工不當(dāng)，許的浴室在使用時有滲漏現(xiàn)象，滲漏的水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了廚房的裝潢。張和許多次協(xié)商未果，遂向人民法院提起訴訟。
這是一起有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的糾紛案。主要是在共有權(quán)方面引起的紛爭。
共有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標(biāo)的物的權(quán)利。共有部分的范圍主要包括兩個方面：（1）建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道等。共有權(quán)人可對共有部分行使占有、使用和收益的權(quán)利。作為整棟建筑物所有權(quán)人之一，建筑物區(qū)分所有人還享有成員權(quán)。
根據(jù)梁彗星先生《中國物權(quán)法草案建議稿》第九十八條（關(guān)于一部共有部分的修繕及其費用負擔(dān)的規(guī)定）條文如下：
專有部分的共同壁、樓地板及專有部分內(nèi)的管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的區(qū)分所有權(quán)共同負擔(dān)。但修繕費系因可歸責(zé)于區(qū)分所有權(quán)人的事由所發(fā)生時，由該區(qū)分所有權(quán)人負擔(dān)。
我認為，由于區(qū)分所有權(quán)人對其專用部分承擔(dān)“維持建筑物正常使用”的義務(wù)，他就不可以擅自以自己的行為妨害其他區(qū)分所有權(quán)人對專有物之使用。許某恰恰違悖了這項義務(wù)，未經(jīng)他人同意擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管線且施工不當(dāng)造成對張家權(quán)利的侵害，單元樓內(nèi)的下水管線屬于專有部分內(nèi)的管線。所以，根據(jù)梁先生的草案所規(guī)定，對于張家提請的訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持，判決對所造成的危害的補救費用應(yīng)由許家承擔(dān)，并且我還認為，若張家提請許家“恢復(fù)原狀”，法院也是應(yīng)該支持的。
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