[ 張生貴 ]——(2013-6-30) / 已閱5967次
【案情簡介】
原告與被告系親屬關(guān)系，2005年7月份，原告所在的村實施“舊村拆遷”改造，依照村里規(guī)定，拆遷原有舊房的，除按面積予以貸幣補償外，另根據(jù)居住戶口人數(shù)，每人享有五十平米的優(yōu)惠價購買新建房屋面積指權(quán)的權(quán)利。原告家有五人，應(yīng)享有二百二十五平米的優(yōu)惠價面積，原告預(yù)購一套樓房，還有剩余指標(biāo)，被告因女兒要結(jié)婚，需要房屋，便向原告提出要求，讓原告將剩余的優(yōu)惠價購房面積借給被告，等被告家拆遷時再還回來，指標(biāo)借用后，被告家在2007年住上了優(yōu)惠價樓房。2009年時，被告家的房屋列入拆遷范圍，原告與被告系同村村民，拆遷政策與當(dāng)初的一樣，原告的兒子要結(jié)婚，便要求被告將優(yōu)惠價面積還回來，被告表示答應(yīng)并將指標(biāo)還給原告，原告向開發(fā)公司一次性交清了房款，2012年房屋交付時，被告反悔，以自己購房為由，向開發(fā)商提出要求將樓房交給被告，原告得知情況后，提起訴訟。
【爭議焦點】
被告認(rèn)為原告交房款屬于借用資金，同時認(rèn)為原告無資格購房；原告則認(rèn)為被告當(dāng)初借用購房面積指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)還回來，原告交付房款的行為足以證明被告還指標(biāo)的事實，被告反悔的行為侵犯了原告的合法權(quán)益�！ �
被告還認(rèn)為：原告不具有購買訴爭房產(chǎn)的資格，訴爭房屋屬于農(nóng)村房屋拆遷安置房，屬于保障性用住房，只有屬于該危改項目的拆遷村民才能享有以優(yōu)惠價格購買該房產(chǎn)的資格。依據(jù)《城市房屋管理法》未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，雙方簽署《轉(zhuǎn)購協(xié)議》時被告并未取得房屋產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓行為違反法律強制性規(guī)定，屬于無效。
本案引發(fā)的主要問題是：購房指標(biāo)是否具有人身性、是否可以轉(zhuǎn)讓，雙方之間的口頭協(xié)議屬單純的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓？還是實質(zhì)的房屋買賣？指標(biāo)借用合同繼續(xù)履行是否存在障礙（即過戶條件是否具備和能否過戶？）
【法理分析】
原、被告雙方之間達成借用指標(biāo)的口頭協(xié)議，原告交納購房款，被告辯解的理由缺乏法律依據(jù)。雙方之間的借用協(xié)議其實針對的是一項優(yōu)惠價購買樓房的權(quán)利，是雙方的真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，原告已經(jīng)按約定履行了相應(yīng)義務(wù)，被告也應(yīng)當(dāng)按約定履行相應(yīng)義務(wù)。被告反悔并拒絕過戶的行為，侵犯了原告的合法權(quán)益，原告起訴要求被告履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?br>
【律師觀點】
根據(jù)本案事實，根據(jù)京政辦發(fā)(2000)20號《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》第十二條規(guī)定：允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)部分或者全部有償轉(zhuǎn)讓。可以確認(rèn)原、被告雙方之間達成的口頭協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。
雙方簽署的協(xié)議雖針對拆遷回購房指標(biāo)，但從雙方實際履行過程看，原告將房款及其他相關(guān)費用交予開發(fā)商，借用被告的名字簽訂房屋買賣合同，且雙方就房屋的價款、后續(xù)物業(yè)等費用的交納以及房屋過戶等事宜均進行了約定，事實上屬于房屋買賣行為，原告僅僅是借被告之名而已。
雙方行為指向回購房指標(biāo)，應(yīng)是對拆遷安置房“購買權(quán)”的轉(zhuǎn)讓，法律并沒有明文禁止此類房屋“購買權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓，法無明文規(guī)定禁止即自由�！百彿恐笜�(biāo)”是一種可期待物權(quán)，購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的不是合同的權(quán)利和義務(wù)，而是對其房屋的可期待物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。原、被告之間的購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，雙方應(yīng)按照誠實信用原則履行各自的義務(wù)。
本案訟爭雖是農(nóng)村拆遷回遷房屋，雖標(biāo)注按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理，但并非保障性用房，且房屋管理局明確表示此類房屋可以辦理過戶手續(xù)，不受限制。本案合同繼續(xù)履行不存在障礙。被告雖然提出房屋買賣時沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓，主張該買賣協(xié)議無效，這一觀點是不成立。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第十四條明確規(guī)定：《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。而被告主張的恰恰是規(guī)范房屋交易中的管理性規(guī)定，而非效力性強制規(guī)定，故不能作為主張無效的依據(jù)�！ � 本案雖系被告拆遷安置房，但屬被告超出面積安置的部分，被告已在此前享受了原告的安置政策中應(yīng)由原告享受的房屋優(yōu)惠。如被告毀約行為得到法律保護，法律規(guī)定的合同交易原則誠實信用形同虛設(shè)，也在社會上形成隨意反悔、不講誠信的弊病，對建立誠信社會、法治社會、和諧社會都將產(chǎn)生非常大的負(fù)面效應(yīng)。從維護社會秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許隨時推翻既存法律關(guān)系，使原本可以合法實際履行的行為被認(rèn)定為無效，對原告極不公平，有悖合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。
【漏洞模糊中尋找活的法律】
針對法律沒有規(guī)定的情況，必須依據(jù)立法意圖的考量，以確定立法者是有意排斥某項規(guī)則還是因為疏忽而未作任何安排，在具體案件裁判活動中，應(yīng)當(dāng)遵循合憲性要求，一切司法活動都應(yīng)當(dāng)遵循憲法，不能違反憲法的規(guī)則和精神，將特定的案件歸入相應(yīng)的原則和規(guī)則之內(nèi)，通過準(zhǔn)確適用法律解釋、利益衡量和漏洞填補等法律適用技術(shù)，保持法律適用的穩(wěn)定性、發(fā)展性和科學(xué)性。任何部門法都是置于一個大的基礎(chǔ)性法理的基礎(chǔ)之上，而不是一種孤立的單獨的存在，法的含義是裁判爭訟的一套權(quán)威依據(jù)和指導(dǎo)，用以調(diào)整關(guān)系、規(guī)范行為，關(guān)于社會和法律秩序的理念所組成的，由法條原理和概念的界說以及創(chuàng)設(shè)法律標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)律所組成，這種技術(shù)的權(quán)威性與重要性并不亞于法條本身，依法裁判的“法”至少由法律制度、法律理念和法律方法構(gòu)成，這是有機統(tǒng)一的體系，任何法律都是在這種體系之內(nèi)進行的實際適用。
類似本案的情況，現(xiàn)行法律規(guī)定不明確，需要以漏洞填補，尋找適用于個案裁判的妥當(dāng)法律規(guī)則，必須遵循法律體系的整個精神和目的。法條有限，世事無窮，從微觀角度觀察法律，無法為待決案件提供裁判依據(jù)，一部法律難以涵蓋社會生活的方方面面，難以為所有紛繁復(fù)雜的糾紛提供裁判依據(jù)。規(guī)則本身不完善，從而導(dǎo)致成文法不能為個案提供裁判依據(jù)，規(guī)則缺失，法律盡管有不完善的情況，但如果能夠通過狹義解釋等方法而加以完善。“價值判斷”是在司法裁判活動中根據(jù)一定的價值取向，判斷爭議所涉及的法律利益，實現(xiàn)法律所追求的公平正義。
【探究價值】
所謂價值就是美好觀念或人們追求的事物，法的價值就是法作為一種社會規(guī)范的法律所體現(xiàn)的可以滿足人需要的功能和屬性，任何完整的法律規(guī)范都以實現(xiàn)特定的價值為目的，并對法益和行為方式作出評價，在規(guī)劃事實構(gòu)成與法律效果的聯(lián)系中，總是存在著正義、自由、平等、效率、安全等價值判斷，以特定的價值作為標(biāo)準(zhǔn)裁判爭議的個案，強調(diào)法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)追求怎樣的目標(biāo)，要求判斷者秉持妥當(dāng)?shù)膬r值立場去解訴爭利益，在認(rèn)知困難的疑難案件和道德型疑難案件中。民法確立了公平、平等、誠實信用、保護民事權(quán)利、權(quán)利不得濫用等原則，根據(jù)各項基本原則可以推導(dǎo)出一切具體法律制度，幾乎所有的漏洞都能夠運用原則來真補，這是兜底性尋法工具，沒有超出射程范圍，創(chuàng)造性司法活動。民法的基本原則集中反映了法律的公平、正義等價值，有復(fù)數(shù)解釋時可以直接依據(jù)基本原則。
這些價值也可能是特定法律領(lǐng)域內(nèi)公認(rèn)的基本價值，平等、公平、誠信。根據(jù)一定的價值取向判斷爭議所涉及的法律利益，實現(xiàn)法律所追求的公平正義。價值在哲學(xué)了是指客體對主體的其利效用，是指美好觀念和人們追求的事物。法的價值是指作為一種社會規(guī)范的法律所體現(xiàn)的、可以滿足人需要的功能和屬性，價值判斷就是以某一選定的標(biāo)準(zhǔn)衡量人、事件和狀態(tài)等，通常指某一特定客體對特定主體有無價值，有什么價值、有多大價值的判斷。
法律規(guī)范中充滿了價值判斷，任何完整的法律規(guī)范都以實現(xiàn)特定的價值為目的，并對特定的效益和行為方式作出評價，在規(guī)范的事實構(gòu)成與法律效果的聯(lián)系中，總是存在著立法者諸如正義、自由、平等、效率、安全等價值判斷。要求判斷者秉持妥當(dāng)?shù)膬r值立場，去解決訴爭利益，是非判斷的終極目標(biāo)，直覺意義上的公平正義往往是起點，引起我們對于裁判進行更為深層的思考和追問，倘若裁判結(jié)果明顯為全社會的公認(rèn)觀念不能接受，或者按照一般社會觀念衡量是明顯脫離實際的，我們就需要矯正這樣的裁判結(jié)果，或者改變法律的適用方向，人們不自然并且處處提防，要讓他們從容地進行日常交往，法律的邊界必須與他們關(guān)于是非的合理感受相符合，這就是要求裁判者適用社會規(guī)范去劃分合理訴求的邊界，一套合理法律體系的首要要求就是裁判必須與社會的真實感受與需求相吻合。制度和思維的摩擦，涉及法思想方面的政策選擇問題，也涉及法技術(shù)方面的理論和實踐問題。更加強烈地折射出在民權(quán)承訴和保護這個問題上的相互摩擦碰撞。本案中的優(yōu)惠價購房指標(biāo)，在法律概念上是模糊的，失去了準(zhǔn)確性，而現(xiàn)行需要建立的規(guī)則還沒建立起來，形成根深蒂固的裁判障礙，這些問題必須解決，怎么處置這個購房指標(biāo)問題，從法的價值觀向和公平公正的理念出發(fā)，原被告交換指標(biāo)的行為，理應(yīng)受到法律的承認(rèn)和保護。
