[ 王海燕 ]——(2013-11-27) / 已閱8092次
案情
原告孔慶君是本案爭議房屋登記簿記載的權(quán)利人，第三人趙紅系不動產(chǎn)異議登記申請人。2010年3月趙紅將其所有的本案爭議房屋賣給原告孔慶君，孔慶君于2010年3月22日取得213326號房屋所有權(quán)證。因趙紅拒絕從爭議房屋中搬出，2011年11月孔慶君以趙紅為被告提起返還原物訴訟，2011年12月6日黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2011）牡西民初字第592號民事判決書，判決趙紅于本判決生效后十日內(nèi)返還孔慶君房屋。趙紅不服此判決提起上訴，牡丹江市中級人民法院作出（2012）牡民終字第66號民事判決書，駁回上訴，維持原判。2012年9月27日，第三人趙紅持異議申請、黑龍江曦暉律師事務(wù)所出具的證明、其本人身份證明，向被告牡丹江市房產(chǎn)管理局申請對本案爭議房屋予以異議登記。黑龍江曦暉律師事務(wù)所出具的證明，內(nèi)容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產(chǎn)（房產(chǎn)證號213326）糾紛一案，現(xiàn)我們正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴，該案件正在訴訟當中。特此證明�！�2012年9月28日被告將異議登記事項記載于登記簿。第三人趙紅沒有依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定在異議登記后的十五日內(nèi)起訴，異議登記已失效，但是被告仍在登記簿上記載異議登記事項。
分歧
第一種意見認為：依據(jù)《房屋登記辦法》第四條的規(guī)定，被告牡丹江市房產(chǎn)管理局是牡丹江市轄區(qū)內(nèi)負責(zé)房屋登記工作的行政主管部門，具有辦理房屋登記的法定職權(quán)。《房屋登記辦法》第七十六條規(guī)定“利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。第三人趙紅作為利害關(guān)系人向被告申請異議登記提交的證明文件，系由律師事務(wù)所單方出具的正在申請抗訴的證明，該證明不是檢察機關(guān)受理抗訴的法定證明文件，不能證明檢察機關(guān)已受理抗訴，因此趙紅提交的這份證明文件不符合上述規(guī)定的“房屋登記簿記載錯誤的證明文件”，不具有法律效力，被告為第三人趙紅辦理異議登記違法，原告孔慶君的訴訟請求予以支持。因第三人趙紅沒有在法定期限內(nèi)起訴，異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內(nèi)容，故只確認被告為第三人趙紅辦理異議登記違法。
第二種意見認為，被告牡丹江市房產(chǎn)管理局具體行政行為不違法。
評析
一、異議登記申請材料審查標準
《房屋登記辦法》第七十六條規(guī)定：“利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記�！标P(guān)于房屋登記簿記載錯誤的證明文件，《房屋登記辦法》和其他相關(guān)法律法規(guī)均沒有對這個證明文件的制作主體、內(nèi)容作出明確規(guī)定。被告也以目前法律法規(guī)沒有明確的審核標準，對第三人提供的證明文件的效力無從判斷，申請人提交的申請材料齊全、符合法定要求，被告予以異議登記合法。被告的這種說法看似有道理，實則是站不住腳的�！斗课莸怯涋k法》第十八條，明確了被告對申請登記材料應(yīng)當查驗的義務(wù)。查驗，從字面上理解就是檢查、驗明，也就是說被告收到申請材料后查看材料是否齊全，只是其履行審查義務(wù)的初級階段，房屋登記機關(guān)還要具體審查申請材料的真實性、合法性。
本案中，對于第三人趙紅提交的房屋登記簿記載的事項錯誤的證明，被告有義務(wù)仔細審查證明文件的內(nèi)容，審查、判斷其能否證明該房屋登記簿記載的事項錯誤。趙紅提交的房屋登記簿記載錯誤的證明系由律師事務(wù)所出具，內(nèi)容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產(chǎn)（房產(chǎn)證號213326）糾紛一案，現(xiàn)我們正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴，該案件正在訴訟當中。特此證明�！�
如果房屋登記機關(guān)本著審慎的態(tài)度查驗申請材料，不難發(fā)現(xiàn)該證明存在以下問題：一是該證明的制作主體不是法定職能機關(guān)。律師事務(wù)所作為向當事人提供法律服務(wù)的中介服務(wù)組織，法律、法規(guī)沒有賦予其證明房屋登記簿記載錯誤的職能和職權(quán)。二是證明的內(nèi)容不具有法律效力。此證明的內(nèi)容體現(xiàn)的是“正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴”，也就是說第三人趙紅正在申請抗訴，并不意味著檢察機關(guān)已經(jīng)向法院提出抗訴。實際上，直至本案全部審結(jié)，趙紅也未能提供檢察機關(guān)的立案材料。因此，律師事務(wù)所出具的這個證明不是檢察機關(guān)立案的法定證明材料，不具有法律效力。房屋登記機關(guān)對第三人趙紅提交的異議登記申請材料未盡到審慎的查驗義務(wù)，據(jù)此對原告孔慶君的房屋予以異議登記違法。綜上，房屋登記機關(guān)對當事人提交的登記申請材料，不僅應(yīng)從形式上進行審查，而且還應(yīng)當對材料的內(nèi)容進行全面、審慎地查驗。
二、被訴具體行政行為違法
《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條規(guī)定，登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。2012年9月27日第三人趙紅向被告牡丹江市房產(chǎn)管理局申請異議登記，同年9月28日被告予以異議登記。依照物權(quán)法的上述規(guī)定，第三人應(yīng)當在10月13日前提起訴訟，否則異議登記失效。
本案中，第三人在法定期限內(nèi)沒有向被告提供法院受理案件的證明材料，因此依照物權(quán)法的上述規(guī)定，異議登記已失效。被告對申請材料未盡到審慎的查驗義務(wù)，對原告房屋予以異議登記顯然違法，但因異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內(nèi)容，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第57條第2款第2項規(guī)定，故應(yīng)判決確認被告牡丹江市房產(chǎn)管理局2012年9月28日為第三人趙紅辦理的異議登記違法。
（作者單位：黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院）
