[ 農(nóng)力 ]——(2013-12-3) / 已閱10421次
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，城市商品房的價(jià)格開始急劇上揚(yáng)，而城市居民的資水平卻沒(méi)有相應(yīng)的提高，導(dǎo)致人們對(duì)住房的需求很難得到滿足。于是，越來(lái)越多的人開始將目光投向價(jià)格相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅反應(yīng)了我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，也反映出我國(guó)相關(guān)土地政策和法律所存在的缺陷。本文從小產(chǎn)權(quán)房的概念入手，分析其產(chǎn)生的原因，并指出小產(chǎn)權(quán)房的兩面性，最后在我國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi)提出一些解決措施。
現(xiàn)在幾乎中國(guó)所有的大城市都存在小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的高利潤(rùn)，吸引著大量的利益群體，開發(fā)商、村委會(huì)、購(gòu)房者都參與其中。小產(chǎn)權(quán)房自其產(chǎn)生之日起就面臨著合法與非法的爭(zhēng)論，盡管有關(guān)部門明確表示其為非法的態(tài)度，但是卻沒(méi)有一部相應(yīng)法律給予合法、合理的解釋。近幾年來(lái)，隨著城市房?jī)r(jià)的急劇上升，很多人仍然不顧各種風(fēng)險(xiǎn)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，而且有愈演愈烈的趨勢(shì)。由于小產(chǎn)權(quán)房還是一個(gè)模糊的概念，相關(guān)的法律法規(guī)并不明確，導(dǎo)致目前因小產(chǎn)權(quán)房引起的糾紛越來(lái)越多，于是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何解決，究竟是合法還是非法就有了許多爭(zhēng)論。因小產(chǎn)權(quán)房涉及的群體眾多，而且在實(shí)踐中已經(jīng)愈演愈烈，并且已經(jīng)形成的客觀存在讓小產(chǎn)權(quán)房的解決必須慎之又慎，否則極有可能造成不穩(wěn)定的因素。筆者綜合考慮各方因素，撰寫此文，希望能給小產(chǎn)權(quán)房的解決提供一定的參考。
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及特征
所謂的小產(chǎn)權(quán)房，就是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上，向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售的房屋[1]。它是屬于在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房子，開發(fā)商并沒(méi)有繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)。它不可以在房屋管理局獲得相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，只有小產(chǎn)權(quán)房所屬地的村委或者其他相關(guān)村政府部門頒發(fā)的房屋使用證。因此我國(guó)政府和建設(shè)部曾多次明文要求城市居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，它是不受保護(hù)的非法建筑�？墒侨杂泻芏噜l(xiāng)政府濫用農(nóng)村集體土地管理權(quán)違法建造小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)開發(fā)銷售的完全產(chǎn)權(quán)房相比具有如下獨(dú)有的特征：
�。ㄒ唬┩恋厥褂貌缓戏ㄊ切‘a(chǎn)權(quán)房區(qū)別于完全產(chǎn)權(quán)房屋的主要特征
依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩種。國(guó)家所有的土地在轉(zhuǎn)讓開發(fā)中由于其土地性質(zhì)的國(guó)有性，所以不會(huì)出現(xiàn)類似小產(chǎn)權(quán)房這樣的問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房主要是針對(duì)在集體土地的開發(fā)利用之中，由于未能遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致手續(xù)不完備，從而使所建房屋在產(chǎn)權(quán)存在瑕疵。按照相關(guān)法律的規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房，必須經(jīng)過(guò)如下幾步程序：（1）先由國(guó)家征地，并將土地的利用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；（2）由國(guó)家以掛牌拍賣 出讓等形式將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，同時(shí)由開發(fā)商向國(guó)家繳納規(guī)定數(shù)額的土地出讓金；（3）開發(fā)商建成商品房后出售給購(gòu)房人；（4）由專門的政府機(jī)關(guān)向購(gòu)房者頒發(fā)土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)其所購(gòu)房屋的所有權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房則是直接在集體所有的土地上建房并出售，其間未經(jīng)過(guò)征地、繳納土地出讓金、頒發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證等程序，從而使所建房屋在用地上不合法律規(guī)定。
（二）產(chǎn)權(quán)證書存在瑕疵是小產(chǎn)權(quán)房的另一重要特征
房地產(chǎn)開發(fā)銷售，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有俗稱的“五證”。所謂 “五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。只有上述“五證”齊全的商品房才能公開出售�！秶�(guó)有土地使用證》是證明開發(fā)商通過(guò)合法程序取得土地使用權(quán)的證明。[2]小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)征地繳稅等環(huán)節(jié)，所以并不具有《國(guó)有土地使用證》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”房屋屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所以其產(chǎn)權(quán)的合法取得應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的登記程序。房屋登記在我國(guó)的法律實(shí)踐中表現(xiàn)為房產(chǎn)證的發(fā)放。而且根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，房產(chǎn)證只能由縣級(jí)以上人民政府的房產(chǎn)管理部門頒發(fā)才是合法有效的，其他任何單位都無(wú)權(quán)發(fā)放。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上不具有此類產(chǎn)權(quán)證書，因此在房屋產(chǎn)權(quán)上存在較大的瑕疵。
二、小產(chǎn)權(quán)房的分類
實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾種：1.政府和原國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位的部分產(chǎn)權(quán)房。例如鐵路的房屋，一些大型企業(yè)的房屋，只能在鐵路和單位內(nèi)部流通，而且有些單位還要求在流通前經(jīng)過(guò)單位主管部門的批準(zhǔn)；2.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房因享有國(guó)家補(bǔ)貼政策，購(gòu)房者不能隨意流通和處分，若要處分需要符合購(gòu)買年限和補(bǔ)交相應(yīng)費(fèi)用，如土地出讓金稅金；3.開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條件的房屋。例如缺少土地使用證或者缺少規(guī)劃許可證，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)；4.村委會(huì)建造于農(nóng)村集體土地上的房屋。這些房屋一般會(huì)由村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)一個(gè)證書，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)民房”。這些房屋的建設(shè)不僅不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條件，而且還不繳納各種稅費(fèi)[3]。
以上四種房屋中第一種正在進(jìn)行房改，正在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)化”；第二種經(jīng)濟(jì)適用房從有這類房屋開始，購(gòu)房者享有的權(quán)利就是明確的，只要符合相關(guān)條件就可以流通和轉(zhuǎn)讓；第三種需要開發(fā)商補(bǔ)辦各種手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用，取得相關(guān)許可證后就可以使購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)，而且隨著行政許可的嚴(yán)謹(jǐn)，這種房屋幾乎已經(jīng)不存在了�？梢哉f(shuō)以上三種雖是小產(chǎn)權(quán)房，但都有解決辦法。但第四種“農(nóng)民房”至今還沒(méi)有解決辦法，而且在實(shí)踐中產(chǎn)生大量問(wèn)題的恰恰是這“農(nóng)民房”，在實(shí)踐中愈演愈烈的也是這些“農(nóng)民房”。 因?yàn)椤稗r(nóng)民房”價(jià)格便宜，在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)在，它極大地滿足了老百姓的需求。
三、小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因
�。ㄒ唬┎粩喔邼q的房?jī)r(jià)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的市場(chǎng)原因
如今的房?jī)r(jià)少則幾千，動(dòng)輒上萬(wàn)，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)更是高得不能承受，很多人只能望房興嘆。而“居者有其屋”是一個(gè)老百姓最基本的需求，所以小產(chǎn)權(quán)房就此產(chǎn)生了。由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)，價(jià)格比大產(chǎn)權(quán)房便宜許多。為了“居者有其屋”，很多老百姓成為購(gòu)買者況且真正需要住房的人并不是十分介意有沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)，這與投資購(gòu)房不同，因?yàn)楸阋怂再?gòu)買，而且房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)買者就會(huì)越來(lái)越多。有了需求，按照市場(chǎng)規(guī)律，當(dāng)然就會(huì)有供給，所以小產(chǎn)權(quán)房就愈演愈烈了[4]。
�。ǘ┦袌�(chǎng)需求加快了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展
小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的逐漸擴(kuò)大，也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能。市場(chǎng)需求增加時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)上揚(yáng)，當(dāng)過(guò)高的房?jī)r(jià)抑制了購(gòu)房者的需求時(shí)，市場(chǎng)的注意力就開始向低成本的小產(chǎn)權(quán)房方向轉(zhuǎn)變；在建設(shè)新農(nóng)村的道路上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為了補(bǔ)貼財(cái)政也需要小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的效益。另外，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的大小取決于城、鄉(xiāng)基于各自公共產(chǎn)品的供求關(guān)系。在購(gòu)房者體會(huì)到“小產(chǎn)權(quán)房”帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)時(shí)，對(duì)它的需求自然就上去了�？傊�，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)一直的持續(xù)下去。
�。ㄈ┙ㄔO(shè)者的利益驅(qū)使
房地產(chǎn)開發(fā)是目前公認(rèn)的高回報(bào)率行業(yè)，幾乎所有的人都想涉足這一行業(yè)。這其中有以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，但也有相當(dāng)一部分非以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)。據(jù)新聞報(bào)道，在今年的青交會(huì)上， 一向以電器為主業(yè)的海爾、海信等也大規(guī)模涉足房產(chǎn)領(lǐng)域，可見房地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大誘惑力。 據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)率高達(dá) 30%，有的甚至高達(dá)50%， 該利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。正是由于房產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率和購(gòu)房者旺盛的市場(chǎng)需求，吸引了包括村委會(huì)在內(nèi)的眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)。村委會(huì)開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通市場(chǎng)上銷售的房屋，但由于開發(fā)小產(chǎn)權(quán)樓盤時(shí)沒(méi)有繳納土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此即使其以低于市場(chǎng)的價(jià)格銷售，也會(huì)有不菲的收益回報(bào)[5]。
�。ㄋ模┬罗r(nóng)村建設(shè)發(fā)展的需要
小產(chǎn)權(quán)房未得到國(guó)家產(chǎn)權(quán)部門的認(rèn)可，甚至缺乏必要的手續(xù)，其中一個(gè)很重要的因素就是新農(nóng)村建設(shè)�！笆晃濉眹�(guó)家提出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，但地方政府資金窘迫，很難擔(dān)負(fù)建設(shè)的重任，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府便與開發(fā)商合作，得到上級(jí)政府批準(zhǔn)后，以農(nóng)村土地為基礎(chǔ)搞開發(fā)建設(shè)，所建房屋一部分低價(jià)出售給村民，另一部分出售給城市居民獲取潤(rùn)。更直白的說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房搭了新農(nóng)村建設(shè)的便車。
�。ㄎ澹┈F(xiàn)行土地管理法律制度的不完善
農(nóng)村的土地屬村民集體所有，但村民對(duì)集體所有的土地在實(shí)踐中無(wú)法實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，既不能隨意收益也不能隨意處分，農(nóng)村集體土地的所有權(quán)內(nèi)容幾乎沒(méi)有法律進(jìn)行相應(yīng)的體現(xiàn)。我國(guó)《土地管理法》明確表明農(nóng)村的土地屬村民集體所有，也就是說(shuō)村民對(duì)土地享有所有權(quán)，而所有權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)村民對(duì)土地應(yīng)該享受到財(cái)產(chǎn)化的利益。但縱觀我國(guó)法律，除在《民法通則》第74 條第 3 款規(guī)定“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收”之外，再找不到村民對(duì)其土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和保護(hù)。《物權(quán)法》第 151 條規(guī)定:“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”�！段餀�(quán)法》第153 條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。這兩條規(guī)定表明集體土地是有財(cái)產(chǎn)性權(quán)利內(nèi)容的，但權(quán)利內(nèi)容應(yīng)由土地管理法等法律予以明確和規(guī)范，但現(xiàn)行的土地管理法在這方面又沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，這就給集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房留下了空間。而且《物權(quán)法》明確表明集體土地可作為建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，只是需要相關(guān)法律法規(guī)予以規(guī)范，現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房正是這兩類房屋，所以說(shuō)現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不違反我國(guó)大的法律框架，只是因沒(méi)有具體操作規(guī)范導(dǎo)致“亂象叢生”[6]。
四、小產(chǎn)權(quán)房的存在是一把“雙刃劍”
�。ㄒ唬┬‘a(chǎn)權(quán)房存在的積極意義
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