[ 余文唐 ]——(2014-2-19) / 已閱6245次
市場(chǎng)房?jī)r(jià)的不斷飆升和社會(huì)誠(chéng)信的日漸式微，使得“一房二賣(mài)”現(xiàn)象層出不窮，由此而引發(fā)的訴訟也與日俱增。尤其是出現(xiàn)許多這樣的情形：先買(mǎi)方支付了全部或大部房?jī)r(jià)并將房屋裝修入住多年，但由于種種原因未將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；后買(mǎi)方明知房屋已賣(mài)與他人卻與原房主串通再次買(mǎi)賣(mài)并盡快辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。于是發(fā)生了糾紛直至訴訟：或者后買(mǎi)方要求先買(mǎi)方騰房，或者先買(mǎi)方訴請(qǐng)確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效，或者一方起訴另一方反訴。對(duì)此，司法實(shí)踐中的做法很不統(tǒng)一：有的以物權(quán)優(yōu)先為由支持后買(mǎi)方，有的則依串通無(wú)效的法律規(guī)定支持先買(mǎi)方。
物權(quán)優(yōu)先說(shuō)忽視前提
物權(quán)優(yōu)先說(shuō)在物權(quán)法頒布施行后很是流行，司法實(shí)踐中以該說(shuō)對(duì)“一房二賣(mài)”案件作出判決的屢見(jiàn)不鮮。持這一觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的只是債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，即使先占也改變不了債的性質(zhì)；而房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是國(guó)家向社會(huì)公示，產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的公信力，買(mǎi)受人取得的是房屋所有權(quán)這一物權(quán)。而物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原理，也是得到我國(guó)法律確認(rèn)的。該說(shuō)通常以《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第八條關(guān)于先買(mǎi)方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失作為其立論根據(jù)。
物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法上的通說(shuō)不假，且在我國(guó)法律中也有所體現(xiàn)。但是物權(quán)法并沒(méi)有采納立法過(guò)程中關(guān)于規(guī)定“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則的專家主張，合同法等其他法律也沒(méi)有關(guān)于支持本文所指后合同惡意串通型“一房二賣(mài)”的后買(mǎi)方的規(guī)定。因而認(rèn)為后買(mǎi)方不論是否存在與原房主惡意串通，其產(chǎn)權(quán)登記取得的房產(chǎn)“物權(quán)”優(yōu)于先買(mǎi)方的“債權(quán)”的觀點(diǎn)，在法律上是沒(méi)有足夠依據(jù)的。即使從《解釋》第八條來(lái)看，對(duì)于物權(quán)優(yōu)先說(shuō)也是不足為據(jù)的。因?yàn)椤督忉尅吩谄涞谑畻l還作了串通無(wú)效的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合后者予以完整把握。
《解釋》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。僅從這一規(guī)定來(lái)看，似乎該司法解釋支持了物權(quán)優(yōu)先說(shuō)。但是聯(lián)系其第十條關(guān)于先買(mǎi)方要求確認(rèn)惡意串通的后合同無(wú)效的訴請(qǐng)應(yīng)予支持的規(guī)定，所得的結(jié)論應(yīng)該是：《解釋》第八條第（二）項(xiàng)的適用應(yīng)當(dāng)受其第十條的限制，即以后合同沒(méi)有惡意串通為前提。
串通無(wú)效說(shuō)于法有據(jù)
近年來(lái)，串通無(wú)效說(shuō)有所回歸于司法。該說(shuō)認(rèn)為，后買(mǎi)方與原房主惡意串通而“一房二賣(mài)”的，即使后買(mǎi)方已將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，其所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和過(guò)戶取得的產(chǎn)權(quán)也是無(wú)效的，而先買(mǎi)方如非合同無(wú)效則應(yīng)得到支持。其理由有：其一，合同只有依法成立才有效，惡意串通侵害他人合法利益的合同是法律明文禁止的，因而依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其無(wú)效；其二，物權(quán)的取得必須依法進(jìn)行，基于無(wú)效的合同所進(jìn)行的物權(quán)登記也無(wú)效；其三，無(wú)效行為自始無(wú)效，無(wú)效的物權(quán)登記與未經(jīng)過(guò)物權(quán)登記的法律效果一樣，不影響串通無(wú)效的法律適用。
從法律依據(jù)來(lái)看，串通無(wú)效說(shuō)是得到我國(guó)現(xiàn)行法律的充分支持的。民法通則第五十八條第（四）項(xiàng)、合同法第五十二條第（二）項(xiàng)均規(guī)定“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同無(wú)效�！督忉尅返谑畻l也規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持�！边@一規(guī)定，既是串通無(wú)效的法律規(guī)定在房屋買(mǎi)賣(mài)中的具體化，也是對(duì)《解釋》第八條規(guī)定補(bǔ)充設(shè)定了限制性適用先決條件。
從物權(quán)取得的角度來(lái)看，惡意串通侵害他人合法權(quán)益的，也是不能取得物權(quán)的。民法通則第七十二條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。物權(quán)法第七條也規(guī)定，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。惡意串通侵害他人合法權(quán)益為法律明文禁止，基于惡意串通合同進(jìn)行的物權(quán)登記是無(wú)效的。可見(jiàn)，后買(mǎi)方的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并不能排斥串通無(wú)效法律規(guī)定的適用。只要是惡意串通侵害先買(mǎi)方合同權(quán)益，不論后一房屋買(mǎi)賣(mài)是否已辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，均應(yīng)認(rèn)定后合同無(wú)效。
惡意串通的司法判斷
惡意串通是合同當(dāng)事人或其代理人在訂立合同過(guò)程中，合謀實(shí)施侵害國(guó)家、集體或者第三人利益的違法行為。其成立要件有三：一是惡意，即主觀上明知存在國(guó)家、集體或者第三人利益，而且具有侵害該利益的故意。前者是觀念主義上的認(rèn)知惡意，后者為意思主義的動(dòng)機(jī)惡意。二是串通，包括主觀上的合謀和客觀上的共為兩個(gè)方面，即合同雙方當(dāng)事人或代理人之間主觀上存在意思溝通、客觀上存在行為配合。三是侵害，即惡意串通的行為侵害到國(guó)家、集體或者第三人利益，將會(huì)或者已經(jīng)導(dǎo)致國(guó)家、集體或者第三人利益受損的后果。
惡意串通案件的審理難點(diǎn)，在于對(duì)惡意和串通的認(rèn)定。合同雙方主觀上是否存在惡意，屬于內(nèi)心活動(dòng)范疇，被侵害人難以窺視得到；客觀上是否存在串通，往往只有行為人知曉，被侵害人難以取得證據(jù)。也就是說(shuō)，從司法實(shí)踐來(lái)看，惡意和串通一般不能通過(guò)直接的證據(jù)來(lái)證實(shí)。如此，若單純按照“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的規(guī)則分配舉證責(zé)任，要求被侵害人承擔(dān)全部舉證責(zé)任，對(duì)于被侵害人是不公平的。因此，法官應(yīng)當(dāng)全面分析訂立合同時(shí)的具體情況、合同約定內(nèi)容以及合同的履行情況，在此基礎(chǔ)上加以綜合判定有沒(méi)有存在惡意和串通。
綜合判定的方法，實(shí)際上就是以推定的方式來(lái)認(rèn)定事實(shí)，即在掌握相關(guān)事實(shí)或證據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合日常習(xí)慣和生活經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)推理來(lái)判斷、認(rèn)定未知事實(shí)。這種推定得到《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第一款第（三）項(xiàng)的肯定，即“根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能推定出的另一事實(shí)”，當(dāng)事人無(wú)需舉證證明。需要注意的是，在認(rèn)定是否惡意串通時(shí)，推定方式僅適用于惡意和串通的認(rèn)定，至于是否存在侵害利益，被侵害人仍需承擔(dān)舉證責(zé)任。而且，推定所得出的事實(shí)是可推翻的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)方當(dāng)事人反證和辯駁。
（作者單位：福建省莆田市中級(jí)人民法院）
