[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱7021次
期房按揭對抵押權(quán)理論的發(fā)展及其功能分析
（趙玉寶 談火英 江蘇 215300）
摘要 ：期房按揭是世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)廣為流行的一種融資購樓方式。其突出特點(diǎn)就是購房人以在建甚至未建的預(yù)購商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款，俗稱“樓花按揭”。該購樓方式在上世紀(jì)九十年代初由香港引入我國大陸并得到廣泛推行，對繁榮我國的房地產(chǎn)市場起到重要作用。但是，截至到目前為止我國的立法還沒有明確規(guī)定這一制度，理論上對期房按揭的性質(zhì)也是眾說紛紜。為此，本文以該制度為研究對象，重點(diǎn)探討期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展與及其能功分析。
關(guān)鍵詞：期房按揭 抵押權(quán) 功能分析
一、期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展
期房按揭是我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入上世紀(jì)90年代后發(fā)展起來的新事物，其有力地推動我國住房商品化進(jìn)程，改善居民居住環(huán)境，對房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，起著積極作用。與此同時,也對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展起到推進(jìn)作用。
對此問題有學(xué)者認(rèn)為，首先期房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇,豐富了我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論標(biāo)的的內(nèi)容。這是因?yàn)椋》堪唇屹J款發(fā)放時,購房者無法取得該住房的所有權(quán),因?yàn)榉孔颖旧聿⑽唇ǔ?甚至并不存在。他向按揭權(quán)人(貸款銀行)提供的還款擔(dān)保只是未來取得住房的權(quán)利,即期房的所有權(quán),這是一種期待性利益,而非以實(shí)際形式存在的住房作抵押。根據(jù)我國民事立法和司法實(shí)踐,抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人或第三人提供的,其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn),包括有形和無形財產(chǎn)。它必須直接地指向現(xiàn)存的具有一定經(jīng)濟(jì)交換價值和即時可讓與的財物或是能物化的權(quán)利。排除了以期待性利益作抵押標(biāo)的的可能。而現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,期房買賣是客觀存在的,央行及各商業(yè)銀行的個人住房貸款有關(guān)規(guī)定均以不同方式予以肯定。期房同樣具有變價性,它雖與房屋抵押不同,但無實(shí)質(zhì)區(qū)別,仍具有現(xiàn)存財產(chǎn)抵押的基本特征。
其次是對抵押權(quán)設(shè)立方式有所突破。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移物的占有,為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而在某一特定物上設(shè)定一種權(quán)利。它是以對標(biāo)的物價值的支配為內(nèi)容,一般通過限制抵押人所有權(quán)的形式設(shè)立。而期房按揭是按揭人將合同項(xiàng)下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人,同時又保留贖回權(quán),它是通過權(quán)益的轉(zhuǎn)讓設(shè)定的。因?yàn)椋唇胰藢ζ诜肯碛袡?quán)利是一種債權(quán)而非所有權(quán),所以按揭權(quán)無法同一般的抵押權(quán)那樣通過限制所有權(quán)的方式設(shè)立。而按揭人除了取得住房預(yù)售合同中買方權(quán)益外,也無其他方法對在建住房進(jìn)行控制、監(jiān)管。這就決定了住房的按揭權(quán)只能以轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益的方式設(shè)立,從而突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立的方式。
第三是對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的發(fā)展。抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，一般是通過抵押物折價和變賣所保價款優(yōu)先受償這兩種方式來實(shí)現(xiàn),總之是以變價受償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)抵押的。但是從理論層面講，期房按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式與傳統(tǒng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式不同,它主要是按揭權(quán)人通過行使債權(quán)人代位權(quán)的方法實(shí)現(xiàn)。所謂債權(quán)人代位權(quán)是指債權(quán)人以自己的名義行使債務(wù)人權(quán)利的權(quán)利，即當(dāng)債務(wù)人享有對第三人的權(quán)利而不能行使,致其財產(chǎn)應(yīng)增加而未能增加危害債權(quán)實(shí)現(xiàn)時,債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利,以增加債務(wù)人的財產(chǎn),從而使債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。以債權(quán)人代位權(quán)的方式保障按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn),是由在建住房這種特殊的抵押物所決定。期房按揭的目的是在工程竣工后,按揭權(quán)人可以現(xiàn)實(shí)存在的住房作為按揭人的還款擔(dān)保。
只有賦予按揭權(quán)人的代位履行住房合同的權(quán)利,才能保證按揭人取得住房所有權(quán),使住房按揭順利轉(zhuǎn)成住房抵押,從而保障按揭人的利益。所以說期房按揭,為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)開辟了新的思路。
對此筆者認(rèn)為，我們可以多角度考察期房按揭對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展。按照傳統(tǒng)的抵押權(quán)理論，在抵押期間標(biāo)的物不移轉(zhuǎn)占有，故在抵押期間內(nèi)標(biāo)的物發(fā)生的滅失、毀損風(fēng)險一般由抵押人承擔(dān)；只有在特殊情況下，由抵押權(quán)人占有和保管抵押標(biāo)的物時，其在抵押期間滅失、毀損風(fēng)險才由抵押權(quán)人承擔(dān)。故此，我國的現(xiàn)行法律對抵押期間標(biāo)的是否轉(zhuǎn)移占有沒有強(qiáng)制性規(guī)定,通常是抵押人和抵押權(quán)人均可占有,但風(fēng)險責(zé)任以抵押人承擔(dān)為原則。但是期房按揭并非如此。按揭擔(dān)保關(guān)系的雙方按揭人和按揭權(quán)人即購房者和按揭銀行都不對在建設(shè)中的房屋承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任，而是由按揭雙方以外的第三方——房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。期房按揭突破了抵押標(biāo)的風(fēng)險承擔(dān)的傳統(tǒng)模式,創(chuàng)造了由第三方開發(fā)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的新模式。
對此我們可作進(jìn)一步分析。這種新模式之所以能在實(shí)踐中創(chuàng)立，一方面是因?yàn)榉课菰陂_發(fā)建設(shè)的整個過程中基本上都是在房產(chǎn)商的控制之下，按揭期間房產(chǎn)商存在著不能按時竣工甚至惡意不交房的危險，為保護(hù)按揭雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,這是必要的也是合理的。另一方面，在購房之初購房人已經(jīng)向房產(chǎn)商交了部分房款即首期，為了防止房產(chǎn)商卷款走人現(xiàn)象的發(fā)生，讓房產(chǎn)商承擔(dān)建設(shè)過程的風(fēng)險是合理的。這樣加重了房產(chǎn)商的責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)以保障按揭擔(dān)保雙方的合同權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。
總之，住房按揭貸款作為房地產(chǎn)金融業(yè)的新生事物,尚需在實(shí)踐中進(jìn)一步規(guī)范和完善,但作為一種新的融資形式,它加速了房地產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn),促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,推動了我國住房制度的改革,有力地改善了居民住房條件。同時也是對我國傳統(tǒng)抵押權(quán)制度的突破,對我國抵押權(quán)制度的發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。
二、期房按揭的功能分析
我國自1990年代初期引入期房按揭制度以來，從開始就適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，而且融資機(jī)制合理，使參與的購房人、房產(chǎn)商、按揭銀行三方均獲益匪淺。目前我國商品房買賣期房按揭占到相當(dāng)大的比例，其發(fā)揮的作用越來越大，這也正受到學(xué)者的關(guān)注， 立足于期房按揭正發(fā)揮越來越大作用的實(shí)際情況，一般認(rèn)為期房按揭的功能主要體現(xiàn)在如下方面。
（一）對購房者而言，期房按揭是為個人提供住房消費(fèi)服務(wù)，解決購房者資金不足的困難，適合廣大中低消費(fèi)者對住房消費(fèi)的要求。由于可以用預(yù)購的商品房作為擔(dān)保從銀行取得貸款，購房者只需首次付出房價的一小部分就可以得到房屋的居住使用權(quán)，以后再分期交付償還銀行發(fā)放的貸款的本息。將一次性支出分解到以后若干年支付，無疑大大減輕了中低收入購房人的購房壓力，它相對于其他房地產(chǎn)信貸方式更適合我國的實(shí)際情況。
（二）對按揭銀行而言，首先，期房按揭貸款有利于擴(kuò)大銀行房地產(chǎn)信貸資金的來源。因?yàn)樾柘蜚y行取得按揭貸款的購房者，必須存滿銀行規(guī)定的購房總價款一定比例的儲蓄，這樣就能吸引更多的住房消費(fèi)資金。其次，期房按揭貸款能保證貸款銀行資金的內(nèi)部循環(huán)。因?yàn)榘唇屹J款是一項(xiàng)具有專門用途的貸款業(yè)務(wù)，貸款銀行在批準(zhǔn)購房者的按揭貸款后，就將貸款連同購房者的住房儲蓄的款項(xiàng)一并轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)商在該行的帳戶上。這樣既能保證貸款資金的安全和正常使用，避免購房者挪用銀行貸款資金，又可保證資金在貸款銀行內(nèi)部循環(huán)，避免資金流失。最后，發(fā)展期房按揭貸款業(yè)務(wù)還有利于增強(qiáng)銀行的競爭能力。隨著金融體制改革的深化，商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，銀行業(yè)的競爭越來越激烈，積極開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，期房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要作用。
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一方面使房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中就能獲得部分建設(shè)資金，解決了其在開發(fā)過程中資金不足的困難，同時使開發(fā)資金和預(yù)收資金得到融通，加快了資金回籠，減輕了信貸壓力。另一方面，期房按揭也分散了開發(fā)商的部分投資風(fēng)險。
從以上分析可以看出，期房按揭是推進(jìn)我國住房改革實(shí)行住房商品化的一條有效途徑。從目前房地產(chǎn)市場來看，我國住房價格一般相當(dāng)于城市居民年收入的十幾倍，對于普通家庭是沒有足夠的資金來購買住房的。按揭貸款能有效地解決這個矛盾，它將信貸資金引入住房消費(fèi)領(lǐng)域，又以按揭擔(dān)保為前提解決了信貸資金的安全性，從而住房商品化成為現(xiàn)實(shí)。正如一位英國學(xué)者所描述：“十九世紀(jì)發(fā)明的分期償還的貸款……，這個時期對于住宅經(jīng)濟(jì)來說是如此重要，簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機(jī)發(fā)明相提并論”。 期房按揭貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。
1、馬原：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》，人民法院出版社，1997年，第17頁。
2、 蔡耀忠：《中國房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第310頁。
3、王岐山：《中國房地產(chǎn)金融全書》，中國社會出版社，1997年。轉(zhuǎn)引自張光宇《住房按揭法律問題研究》，萬方數(shù)據(jù)庫
