[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱14419次
2、主要風(fēng)險(xiǎn)成因分析
關(guān)于來自借款人的風(fēng)險(xiǎn)。向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款是一項(xiàng)涉及交易金額較大、對(duì)行為人活動(dòng)能力要求較高的一種民事法律行為。大多數(shù)情況下，向銀行申請(qǐng)按揭貸款的主體與房產(chǎn)購(gòu)買者是同一人，但也有例外，比如以子女名義購(gòu)房時(shí)，按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定借款人不能是未成年子女。
另外，夫妻一方以個(gè)人名義購(gòu)買房屋并向銀行申請(qǐng)按揭貸款，借款人是夫妻雙方還是其中一方應(yīng)視具體情況而定。2001年4月頒布的我國(guó)《婚姻法》第19條 規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式�！薄胺蚱迣�(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償�！� 同年12月頒布的《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（一）》第17條第2款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人�！睆囊陨戏梢�(guī)定可以看出，我國(guó)實(shí)行婚后所得財(cái)產(chǎn)共有的法定財(cái)產(chǎn)制。通常情況下，夫妻一方以個(gè)人名義提出按揭貸款申請(qǐng)，購(gòu)買的房屋一般是供夫妻雙方使用。對(duì)銀行而言，如果借款人不主動(dòng)提供夫妻財(cái)產(chǎn)分別所有的書面文件，銀行很難知道夫妻間的這種約定。這無疑給以后的還款埋下了隱患，給銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)。
銀行面臨借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)， 是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。 原因主要有借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳�、傷殘、喪失工作能力；借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降等客觀原因，致使借款人無法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款。
這方面在我國(guó)內(nèi)地表現(xiàn)的更為突出，我國(guó)內(nèi)地公眾收入普遍不高，且我國(guó)目前正處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)制及政府機(jī)構(gòu)改革的關(guān)鍵時(shí)期，失業(yè)、隱性失業(yè)的人數(shù)將越來越多，同時(shí)，銀行對(duì)借款人未來幾年內(nèi)的收入也很難預(yù)測(cè)和把握，都將使這一風(fēng)險(xiǎn)加大。
另外雖然大多數(shù)人都是誠(chéng)實(shí)可靠的，但不排除一些人通過弄虛作假等不正當(dāng)手段來騙取貸款，不予償還或者故意停止或延長(zhǎng)還款，風(fēng)險(xiǎn)也將發(fā)生。同時(shí)當(dāng)違約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過違約所帶來的損失，如在經(jīng)濟(jì)處于低谷、樓價(jià)大幅度下降，所抵押的房屋價(jià)值狂跌的情況下，借款人就有可能放棄所購(gòu)房屋，并拒絕繼續(xù)還款。這些都是借款人主動(dòng)違約行為造成的。
關(guān)于來自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)商取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。這種情況尤其在期房按揭情況下產(chǎn)生的幾率較大。此時(shí)，銀行可能會(huì)被購(gòu)房人指控資金監(jiān)管不力，主管上存在過錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 目前有些房產(chǎn)商的虛假按揭也是給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)的成因之一。 另外，房產(chǎn)商由于經(jīng)營(yíng)不善或者其他原因，導(dǎo)致樓盤爛尾，是房產(chǎn)商延期交樓的主要成因，而開發(fā)商拖欠工程款，當(dāng)開發(fā)商由于各種原因拖欠工程款而與施工方發(fā)生糾紛時(shí)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段司法解釋的規(guī)定，如果購(gòu)房人不按期償還按揭貸款，銀行行使抵押權(quán)時(shí)，受償率往往很不理想或根本就不能受償。 這無疑隱藏了對(duì)銀行的巨大風(fēng)險(xiǎn)
來源于按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是房產(chǎn)的毀損和貶值。這是因?yàn)槠诜堪唇移陂g一般時(shí)間較長(zhǎng)，按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)閬碜酝獠康脑颍ㄈ绮豢煽沽蛉藶橐蛩兀┒率沟盅悍课輷p毀、滅失，價(jià)值也隨之滅失或下降；按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌?chǎng)的波動(dòng)、城市區(qū)域規(guī)劃、交通布局的調(diào)整而貶值。據(jù)有關(guān)資料顯示，房?jī)r(jià)與居民年收入的倍數(shù)，東京為12．9倍，漢堡為7．2倍，紐約為2．9倍，洛杉磯為2．8倍，巴黎為3．4倍，而相比之下，中國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格與居民年收入之比令人咋舌。以上海為例，環(huán)線內(nèi)的房?jī)r(jià)和居民年收入之比是42，郊外則為21。 這樣的高房?jī)r(jià)，再加上上述因素的影響，銀行承擔(dān)的按揭樓宇貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。
（二）、對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)的防范
從以上分析可以看出，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)來源也是多方面的。能否有效防范、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到期房按揭制度的良性發(fā)展，甚至關(guān)系到一國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，銀行在期房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制成為一個(gè)重要的研究課題。
1、建立審查評(píng)估機(jī)制
首先對(duì)于購(gòu)房人和房產(chǎn)商的資質(zhì)和資信要嚴(yán)格審查。購(gòu)房人是否具備相應(yīng)的主體資格；房產(chǎn)商開發(fā)樓盤是否依法設(shè)立、組織形式、相關(guān)證書是對(duì)它們資質(zhì)審查的重要內(nèi)容。 同時(shí)，在發(fā)放貸款前，要調(diào)查了解購(gòu)房人的資信情況、收入來源。要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定工作程序，對(duì)借款人（購(gòu)房人）的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、償債記錄等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估；對(duì)房產(chǎn)商的信譽(yù)度、信用等級(jí)、法定代表人素質(zhì)、開發(fā)業(yè)績(jī)要做好審查。另外，要防范價(jià)格高估，培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)。對(duì)期房的估價(jià)要尤為慎重，自己的估價(jià)要與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。
2、建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制
對(duì)于來源于購(gòu)房者和房產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以將信用審查風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中介機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)信用體系尚未建立，對(duì)他人資信狀況較難把握，對(duì)他人所提交的資料缺乏有效的鑒別手段，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能，所以將之委托給具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所，可以有效防止購(gòu)房人提供虛假證明以及假按揭的發(fā)生。
引入保險(xiǎn)介入機(jī)制分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、各地區(qū)發(fā)展商品房預(yù)售按揭的經(jīng)驗(yàn)。一般而言，根據(jù)期房買賣過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析，至少有以下三類風(fēng)險(xiǎn)需要保障：一是按揭房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，如上所述主要是期房建成后遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期間因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款人家屬能繼續(xù)居住；三是抵押貸款履約保證險(xiǎn)，是指在被擔(dān)保人因死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債，同時(shí)行使追償權(quán)。
3、做好貸后管理工作
期房按揭期間，貸款銀行應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的工程進(jìn)度和工程監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)可，分期支付各類貸款；同時(shí)，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解按揭貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。
1、王澤鑒：《民法物權(quán)》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年，第92頁(yè)。
2、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年，第51頁(yè)。
3、如香港政府制定的《田土廳許可發(fā)展計(jì)劃》中規(guī)定：全部按揭契據(jù)必須送呈田土廳注冊(cè)官進(jìn)行登記。
4、 參見鄭玉波：《現(xiàn)代民法基本問題》，漢林出版社（臺(tái)北），1981年1月版，第282－283頁(yè)。
5 、王書江譯：《日本民法典》，中國(guó)人民公安大學(xué)，1999年，第112頁(yè)。
6 、孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997年，第153頁(yè)。
7 、 參見：宋杰《住房抵押貸款法律問題探析》，第13頁(yè)，萬方數(shù)據(jù)。
8 、王宏：《不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度初探》，《法學(xué)論壇》，2000年第6期，第64頁(yè)。
9、參見我國(guó)《擔(dān)保法》第41、42、43條，《城市房地產(chǎn)管理法》第48條以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條。在學(xué)理上，我國(guó)學(xué)者大都認(rèn)為對(duì)于房屋抵押登記采用的是登記要件主義，認(rèn)為抵押登記是抵押合同生效的要件。《瑞士民法典》、我國(guó)“臺(tái)灣現(xiàn)行民法”亦如此規(guī)定。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版，第695－697頁(yè)。
10 、趙紅梅：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1995年，第200－202頁(yè)；張少鵬：《中國(guó)房地產(chǎn)法制研究》，暨南大學(xué)出版社，1997年，第227－228頁(yè)。
11、 參見李浩培譯：《法國(guó)民法典》，商務(wù)印書館，1979年版。
12 、參見趙英偉：《商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，
13、馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社，1998年，第608頁(yè)。
14、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效�！�
15、參見趙英偉：《商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，http;//www.law110.com。
16、 彭萬林：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年，第118－119頁(yè)。
17、張楠：《談“炒樓花”的法律適用》，http;// www.chinalawedu.com。
18、李麗婭、周年一：《美國(guó)房地產(chǎn)》，北京城市發(fā)展所出版社，1991年，第4頁(yè)。
19、資料來源：楊小佛：《完善房地產(chǎn)金融機(jī)制，促進(jìn)住房開發(fā)的良性循環(huán)》，《社會(huì)科學(xué)》，1997年第12期。
20、張煒：《住房金融業(yè)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)控制》，法律出版社，2004年，第148－150頁(yè)。
21、中國(guó)人民銀行1999年9月21日將《個(gè)人住房貸款管理辦法》中按揭貸款的期限由最長(zhǎng)20年提高到30年，在這30年里，會(huì)有各種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致購(gòu)房人不能按期償還住房按揭貸款本息。其中，借款人的資信狀況的變化是主要風(fēng)險(xiǎn)之一。
22、蔡耀忠：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333頁(yè)。
24、 蔡耀忠：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333頁(yè)。
25、虛假按揭是指開發(fā)商串通無真實(shí)購(gòu)房意愿的購(gòu)房申請(qǐng)人（即按揭合同中的借款人），以虛假購(gòu)房交易套取銀行住房貸款并代替借款人統(tǒng)一歸還貸款的行為。參見張煒：《住房金融業(yè)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)控制》，法律出版社，2004年，第185頁(yè)。
26、2002年6月27日最高人民法院公布的《關(guān)于在建工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。
27、 資料來源：楊小佛：《完善房地產(chǎn)金融機(jī)制，促進(jìn)住房開發(fā)的良性循環(huán)》，《社會(huì)科學(xué)》，1997年第12期。
2000年3月23日建設(shè)部頒布實(shí)施《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。根據(jù)該規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)登記證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。按照企業(yè)條件分為四個(gè)等級(jí)，該規(guī)定第18條規(guī)定各資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)承擔(dān)的房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬項(xiàng)目。二級(jí)及以下的資質(zhì)的企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)范圍由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門確定。
28、張煒：《住房金融業(yè)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)控制》，法律出版社，2004年，第209頁(yè)。
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