[ 張生貴 ]——(2014-4-20) / 已閱8847次
毒樹之果--手段合法而目的不合法與目的合法而手段不合法
【案情摘要】
甲承租乙的場地用于市場建設，合同約定了使用時間及租金，并約定了解除合同的條件，甲在使用場地過程中，由于經(jīng)營發(fā)生困難，拖欠乙方租金，雙方簽署了租金結算額，甲方舊債未還，又欠新債，乙方依據(jù)合同約定解除合同，在向法院提起訴訟后，又組織人員強行收回場地，甲方認為乙方收回場地的行為不合法，解除合同爭議與繼續(xù)履行爭議同時進入法院審理程序中。
【焦點問題】
1、乙方是否有權解除場地租賃合同？
2、違約方是否有權提出解除合同的主張？
3、乙方在提起民事訴訟程序之后，搶占市場的行為有什么樣的法律后果？
4、場地上的固定資產(chǎn)與欠租之比差額巨大的情況下，出租方收回市場的行為是否顯失公平？
【法理分析】
一、在實體方面，根據(jù)我國合同解除制度的立法精神和具體規(guī)定，以及雙方之間履行合同的客觀事實，乙方無權解除場地租賃合同
甲方拖欠乙方的租金是客觀事實，向乙方承擔清償租金的責任也是合同之義務、法律之要求。但是，根據(jù)我國《合同法》關于合同解除制度的立法精神及第227條的具體規(guī)定，以及合同履行的具體情況，約定的合同解除條件并不成立，乙方的一系列行為給其行使解除權造成了重大的、實質性的法律障礙，乙方無權解除合同。
�。ㄒ唬┮曳皆谄渲鲝埥獬贤�，有重大的、根本性的違約，在其糾正自己的違約行為之前，不能行使解除權。
乙方違反“協(xié)議書”第一條約定，對其解除權的行使造成實質性法律障礙。當事人雙方于2002年4月續(xù)簽場地租賃合同后，又于2004年4月14日、15日簽訂補充合同，于2007年4月9日簽訂“協(xié)議書”。其中，2007年4月9日“協(xié)議書”發(fā)生以下法律效果：
�。�1）乙方?jīng)]有就甲方此前拖欠租金問題主張解除合同；
�。�2）雙方約定從2007年7月份開始執(zhí)行新的付費辦法；
（3）甲方支持乙方的“城中村改造工程”，將本公司合同權利范圍內的部分1萬余平方米面積的停車場，交回乙方使用，乙方對甲方承擔了兩項義務：城中村改造工程所建房屋，除本社村民自用外，剩余部分全部出租給甲方；城中村改造工程所建房屋，不能出租給江南市場或由其他人經(jīng)營變相的配套給江南市場使用與服務。
�。�4）乙方保證在合同附件“總平面圖”中劃定的7萬余平方米的場地標注：“絕對不租給具有競爭對手”。此項專門義務及違約的約定，在該協(xié)議書及其附件中清楚明白，違反其中任何一項的，構成違約。乙方徹底違反了上述約定義務，不但沒有向甲方出租任何房屋，而且將合同約定的本應由甲方使用的房屋和場地面積全部出租給了競爭對手。案件材料證實：江南市場與甲方是同業(yè)競爭關系，該市場在同一地段經(jīng)營相同的業(yè)務，嚴重地導致甲方的顧客分流，徹底地惡化了甲方的經(jīng)營環(huán)境，大幅度地擠壓了甲方的營業(yè)收入，造成了甲方每年減少收入上千萬元，給正常支付租金造成了實質性的、重大的困難。這種局面是由乙方違約造成的，因此，乙方的違約行為與甲方經(jīng)營環(huán)境惡化、不能正常支付租金之間有著法律上的因果關系，是甲方不能正常支付租金的重大原因。甲方因乙方的違約，受到巨大損失、不能正常支付租金之時，曾經(jīng)及時、多次與乙方溝通、交涉，要求解決問題，但是，乙方一直不肯糾正自己的違約行為，使甲方的經(jīng)營條件持續(xù)惡化、正常支付租金的條件一直不能恢復。因此，甲方未支付和遲延支付租金確實有正當理由，屬于一方違約導致對方因此不能按照約定履行合同義務的情況。
根據(jù)《合同法》第227條、第107和108條，第120條等條文的規(guī)定，承租人未支付或者遲延支付租金有正當理由的，出租人不能解除合同；當事人一方違約的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任；當事人雙方都違反合同的應當各自承擔相應的責任。
鑒于上述當事人雙方違約的客觀事實和相關的法律規(guī)定，乙方在自己重大違約、其違約行為是甲方不能正常支付租金的重要原因的條件下，無權要求甲方按照約定履行義務，無權主張解除合同。
�。ǘ┮曳街饔^上違反誠實信用原則、客觀上訂立合同時約定解除合同的基礎條件因違約而徹底改變、繼續(xù)履行合同解除條款顯失公平的條件下，無權解除合同，否則，乙方將因此而獲得巨額的不當?shù)美?br>
首先，如上所論證，乙方有重大違約的行為，且其違約是甲方不能正常支付租金的重大原因，在此情況下，乙方還主張解除合同，顯然違反了《合同法》第6條關于“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”和第5條關于“應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”的規(guī)定。
其次，由于約定合同解除條件的基礎條件是乙方保證甲方獨家租賃包括“城中村改造”所建剩余房屋、不將“總平面圖”上所標注的劃場地租給江南市場，甲方因此而得有良好的經(jīng)營環(huán)境。而后來，因乙方違約造成甲方租賃面積大幅度減少、在該地段獨家經(jīng)營的條件被徹底破壞、經(jīng)營環(huán)境惡化、營業(yè)收入銳減，當初約定的解除合同的基礎條件發(fā)生重大、實質的改變，繼續(xù)按照原約定的條件解除合同，既不符合當事人雙方當初訂立該條款的客觀條件，也不符合誠實信用的合同原則。
再次，2007年和2002年訂立合同時，甲方投資建造的建筑物和各種設施，無論質量、種類、規(guī)格、規(guī)模、效益，市場的成熟度、知名度、品牌效應等等，均今非昔比。假如乙方在甲方違約最初的三個月期滿就主張解除合同，該市場的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)遠沒有現(xiàn)在這么多，當事人之間的利益失衡問題就要小的多。
最后，涉案市場土地上的建筑物和各種設施的價值，與甲方拖欠租金之間懸殊巨大，接近1:10的比例，在乙方違約而構成甲方違約的重大原因的條件下，如果按照乙方的主張，僅這些建筑物和設施，乙方就會得到大于其債權接近10倍的財產(chǎn)利益，還不算該市場的成熟度、知名度和品牌效應等無形資產(chǎn)以及后續(xù)十四年的經(jīng)營權損失，顯然具有巨額之不當?shù)美?br>
二、在程序方面，乙方所謂行使解除權的方式嚴重違法，以暴力手段搶占運城果品市場，該行為屬于權利濫用，是違法行為，是嚴重妨礙并干擾民事司法秩序的行為，在民法上不能發(fā)生行使合同解除權的效力
任何權利的行使都不是沒有限制的，否則就必然形成權利濫用，而權利濫用，在民法上就會構成侵權行為。
合同解除權是形成權，其行使必須受到一定限制，不能以非法方式行使權利就是一種限制。因此，不但合同法理論上有禁止權利濫用原則，我國《合同法》第5條規(guī)定的公平原則、第6條規(guī)定的權利行使誠實信用原則、第7條規(guī)定的訂立、履行合同遵守法律原則等，都是禁止權利濫用原則的具體體現(xiàn)。
《合同法》第96條對解除合同的方式和解除效果有具體的限制性規(guī)定。
從解除行為的方式方面講，是“應當通知對方”。其中的“應當”，是必須的意思，也就是對解除行為方式的限制性規(guī)定。
從解除的效果方面看，是“合同自通知到達對方時解除�！钡牵@個效果不是絕對的，是有條件的。該條第1款中規(guī)定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”，這個規(guī)定表明，《合同法》并沒有把通過“通知”解除合同行為的效力絕對化，而是出于公平起見，規(guī)定合同對方當事人有權通過司法途徑，請求法院判定解除行為無效。
《合同法》規(guī)定合同對方可以通過訴訟對合同解除提出異議，是當事人依法享有的救濟權利。對方當事人對合同解除有異議而提起確認之訴后，法院的審查包括兩個方面：一是解除的條件是否成就；二是主張解除的行為方式是否合法，經(jīng)過審查，可能的裁判結果有兩種：一種是合同解除的條件成立，解除權的行使符合約定或者法律規(guī)定，合同解除的有效性得到裁判的確認，當事人之間的合同關系歸于終止；另一種是合同解除的條件不成就，或者解除權的行使不符合法律規(guī)定，法院確認合同解除無效，從而認定合同仍然有效，主張解除的一方當事人應當對自己權利濫用行為的后果承擔損害賠償責任。
本案材料顯示，乙方在2013年提起民事訴訟請求判決解除合同之后，于同年11月21日組織大量聯(lián)防隊員，身穿迷彩服、頭戴鋼盔、手持鐵棍、榔頭等，進入甲方市場，用暴力推開市場保安人員，搶占市場進出口收費亭、地磅房、交易收費管理室和配電房，用撬棍、榔頭等撬、砸辦公樓和職工宿舍等處的指紋驗證門，強行拆除并搶走市場治安管理監(jiān)控主機，對100多名市場工作人員用威脅性語言和文字，進行恐嚇，并將他們趕出市場；之后，又用推土機、挖掘機等破壞市場有關設施的基礎工程。這些行為，根本不是乙方在其“答辯狀”里所說的“私力自救”行為，而是一種打、砸、搶行為。雖然乙方當時沒有打人，但是，事先準備撬棍、榔頭等，不經(jīng)財產(chǎn)所有權人甲方同意就用撬棍強行撬開運城果品市場辦公樓等處的門、強行拆除并搶走監(jiān)控主機、毀壞市場有關設施的基礎工程，已經(jīng)構成了砸搶。
民法上的私力救濟，是指對正在實施的侵害行為，在來不及采取公力救濟的條件下，不得已而適度地限制不法行為人自由或者相關財物的行為。本案中，乙方已經(jīng)提起訴訟，采取了公力救濟方式，而根本不存在“來不及采取公力救濟”的因素，其行為，是典型的濫行暴力，砸、搶他人財物的行為，是一種藐視民事司法和嚴重妨礙民事司法的行為，是為法律所不容的。
法律絕不容許民事主體以非法之暴力謀取利益，在解除合同問題上，即使一方當事人有解除權，也不能以暴力行事，目的非法固然為法所不容，手段非法同樣為法律所禁止。否則，強勢地位者打著“私力救濟”旗號濫行暴力卻還能大行其道，法律和司法就會失去起碼的權威性和公信力。
三、在解除合同的行為方式方面，乙方選擇了訴訟方式之后，又采取暴力方式搶占運城果品市場，其暴力行為不具備《合同法》上解除合同通知的性質和效力，而是以違法行為取代司法程序，妨害司法審判的嚴肅性
解除合同可以是不經(jīng)訴訟或者仲裁，直接把解除的通知送達對方當事人，也可以直接采取訴訟或者仲裁的方式，還可以是在直接通知之后，再提起訴訟或者仲裁。但是，一旦提起訴訟，就表明當事人將糾紛提交司法機關依法裁判，尋求公力救濟，愿意嚴格遵循訴訟程序解決糾紛。
司法審判程序具有嚴肅性和強制性，當事人在訴訟過程中應當嚴格遵守訴訟程序，在法院未對當事人的權利、義務和責任作出生效判決之前，不能任意地脫離審判程序，另外以所謂私力強行實現(xiàn)其主張。
乙方提起訴訟后，在訴訟程序進行過程中，私自以暴力搶占運城果品市場，造成兩種可能的后果：
其一，即使法院確認乙方解除合同的行為有效，與甲方之間仍然有依照生效判決，通過執(zhí)行程序進行財產(chǎn)清理、交接的問題，而乙方以暴力搶占市場，實質上是以“私力奪取”取代訴訟程序中的執(zhí)行程序。還有，按照法院駁回甲方管轄異議申請的生效裁定，乙方的訴訟請求不涉及場地“蓋物”的處理，故“蓋物”的權利問題仍然需要司法裁判予以確定，而乙方暴力搶占并控制市場，不但侵害了甲方對蓋物的權利，而且蔑視了司法程序。
其二，如果法院確認乙方解除合同的行為無效，乙方暴力搶占、控制運城果品市場的行為就自始構成侵權行為，同時還損害了法律和司法的嚴肅性，妨害了民事訴訟程序的正常進行。
四、本案糾紛涉及公共利益、兩地政府間共同發(fā)展經(jīng)濟的戰(zhàn)略合作關系、合同權利行使的方法、對法制的尊奉與否等重大問題，法院裁判實現(xiàn)合法、合理和公正
1. 案件材料顯示，運城果品市場的興建目的和實際發(fā)揮的功能，是為了解決山西省百萬果農(nóng)“賣果難”的問題，同時也能夠達到促進乙方當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，得到了山西省和廣東省、運城市和廣州市兩地兩級政府的大力支持和協(xié)調，該市場承載著兩地政府之間共同發(fā)展經(jīng)濟的戰(zhàn)略合作關系，體現(xiàn)著經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的廣州市政府和人民對經(jīng)濟欠發(fā)達的西部省市和人民的關心和支持，關系著山西省百萬果農(nóng)的生產(chǎn)銷售和市場所在地廣大人民群眾對山西省所產(chǎn)水果的消費，因此，該市場的正常運營，涉及兩地政府之間的關系、兩地人民群眾之間的關系，還涉及公共利益。當事人之間發(fā)生糾紛之后，兩地政府和領導也都及時表示了深切地關心，并作出了指示，充分說明了本案不是一般的、單純的合同糾紛。
2. 乙方作為出租人，在收取租金方面是債權人，根據(jù)合同享有其權利，但是，因為合同解除權條件和行使權利的方法等方面存在法律上的重大的障礙，其暴力搶占、控制運城果品市場的行為，不是權利行使行為，屬于非法的暴力行為，不能具有解除合同通知的性質和效力，如果支持其暴力行為，成為判例，無疑會對法制建設產(chǎn)生負面的、消極的激勵作用，鼓勵那些輕忽法律、不尊奉法律不依法行事的人。
