[ 王克先 ]——(2014-7-30) / 已閱9790次
處分未成年人房屋的限制條件
案情介紹
李伯勇與李林系父子，李林出生于1990年5月。1991年2月，李伯勇夫妻二人將坐落于某市人民東路5號(hào)502室房屋過戶到李林名下。
2005年1月18日，李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂《房屋買賣合同》，將坐落于某市人民東路5號(hào)502室房屋出賣給陳曉明。陳曉明當(dāng)日付清房款，此后進(jìn)行了裝修并搬進(jìn)居住。2005年10月20日李林母親以李林法定代理人身份，以李林的名義向法院提起訴訟， 李林訴稱，李伯勇將李林位于某市人民東路5號(hào)樓502室房屋出賣給陳曉明，李伯勇、陳曉明的行為侵害了李林的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院確認(rèn)李伯勇、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》無效。
陳曉明辯稱，李林未滿18周歲，不能獨(dú)立行使民事權(quán)利，李伯勇是李林的監(jiān)護(hù)人，李伯勇與我在2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效，請(qǐng)求法院駁回李林的訴訟請(qǐng)求。
李伯勇辯稱，李林所訴是事實(shí)，是我不懂法造成的，請(qǐng)法院依法處理。
一審法院認(rèn)為，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。某市人民東路5號(hào)樓502室的房屋屬李林所有，李伯勇作為監(jiān)護(hù)人與陳曉明簽訂《房屋買賣合同》，將李林的財(cái)產(chǎn)出賣給陳曉明的行為，侵犯了李林的合法權(quán)益。李林要求確認(rèn)李伯勇、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買賣合同》無效的訴訟請(qǐng)求，依法應(yīng)當(dāng)支持。判決：李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂的《房屋買賣合同》無效。
陳曉明不服，向某市中級(jí)人民法院提起上訴。該院審理后認(rèn)為，監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)妥善保管和管理。為了被監(jiān)護(hù)人的日常生活和其他需要，可以合理利用被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。非為被監(jiān)護(hù)人的利益，監(jiān)護(hù)人不得處分其財(cái)產(chǎn)。某市人民東路5號(hào)樓502室房屋屬李林所有，李伯勇作為李林的監(jiān)護(hù)人，不是為了李林的利益，處分未成年人李林的財(cái)產(chǎn)，將李林所有的房屋出賣給陳曉明，侵害了李林的合法權(quán)利。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判決。
律師分析
1、問題的由來
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，家庭財(cái)產(chǎn)日益增多。有的人出于種種原因，如：對(duì)子女關(guān)愛，夫妻感情不穩(wěn)定擔(dān)心離婚，準(zhǔn)備再婚，為逃避債務(wù)，規(guī)避未來開征遺產(chǎn)稅等等，出錢購買房屋，所有權(quán)登記在未成年子女名下，或?qū)⒆约悍课葑兏轿闯赡曜优隆４送�，未成年人也可以通過繼承、受贈(zèng)等方式取得房屋所有權(quán)。因此，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來越普遍。相應(yīng)的，父母處分未成年子女房屋引發(fā)的糾紛也與日俱增。
未成年人是指未達(dá)一定年齡因而其行為能力和責(zé)任能力受到法律限制的自然人。
《民法通則》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。
父母可以未成年子女名義購房，可以將未成年子女列為房屋的共有人，也可以將房屋過戶到未成年子女名下。但處分未成年人房屋卻有一定的限制。《民法通則》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。也就是說，父母將房屋所有權(quán)登記在未成年子女名下容易，但當(dāng)處分該房屋時(shí)，會(huì)遇到法律障礙。
2、未成年人房屋來源
未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房屋。未成年人一般無勞動(dòng)、經(jīng)營收入，房屋基本上是繼承、受贈(zèng)或其他無償方式取得。
當(dāng)父母以未成年子女購房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會(huì)有贈(zèng)與合同，但房屋登記行為實(shí)際上就是將房屋贈(zèng)與給未成年子女的贈(zèng)與行為。
未成年人房屋可以個(gè)人所有或共有的形式存在，未成年人個(gè)人繼承、受贈(zèng)的房屋歸個(gè)人所有，共同受贈(zèng)、家庭共有房屋則以共有的形式存在。
3、處分未成年人房屋的法律依據(jù)
未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨(dú)立管理、處分其房屋的能力。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。
《民法通則》第16條規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關(guān)系密切愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任的其他親屬、朋友中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。
一般而言未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。而監(jiān)護(hù)制度重要內(nèi)容之一是管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)。監(jiān)護(hù)人管理被監(jiān)護(hù)人的房屋是監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，必須履行，但處分被監(jiān)護(hù)人的房屋是有限制的。法律并不禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋，只不過法律對(duì)該處分權(quán)設(shè)置了條件，即監(jiān)護(hù)人必須是為未成年人的利益處分其房屋。
4、為被監(jiān)護(hù)人利益的認(rèn)定
《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)該條規(guī)定，在處分未成年人房屋時(shí)，如何判斷為被監(jiān)護(hù)人的利益就成為一個(gè)核心問題。對(duì)此，我國法律、法規(guī)及司法解釋沒有具體規(guī)定。
有人認(rèn)為，被監(jiān)護(hù)人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長等必須、合理、必要之費(fèi)用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益。只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利而沒有設(shè)定義務(wù)的或義務(wù)小于權(quán)利的，屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，不屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益。
有人則將為被監(jiān)護(hù)人的利益事項(xiàng)作了例舉：
①父母為了未成年人的教育，比如子女求學(xué)花費(fèi)巨大，需要處理未成年人房屋。
②父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫(yī)療費(fèi)用，需要處理未成年人房屋。
③未成年人因侵權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，需要處理未成年人房屋。
④父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件，且購買的新房?jī)r(jià)值等于或大于舊房?jī)r(jià)值，或新購房屋價(jià)值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區(qū)的教育、就醫(yī)、成長環(huán)境等條件明顯優(yōu)于原房屋所在地區(qū)，而處理未成年人房屋。
⑤未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，處理未成年人房屋。
⑥父母為未成年子女購房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款。
⑦未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。
《婚姻法》第21條規(guī)定，父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)，未成年的或不能獨(dú)立生活的子女，有要求父母付給撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第21條規(guī)定，婚姻法第二十一條所稱“撫養(yǎng)費(fèi)”，包括子女生活費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用。據(jù)此，筆者認(rèn)為，未成年子女的學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)一般不是父母處理未成年人房屋的正當(dāng)理由，除非父母確實(shí)無力負(fù)擔(dān)。
《侵權(quán)責(zé)任法》第32條規(guī)定，有財(cái)產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分，由監(jiān)護(hù)人賠償。未成年人侵權(quán)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，如未成年人有房屋無其他財(cái)產(chǎn)，可以處理其房屋。
購買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補(bǔ)償或辦理按揭貸款，應(yīng)是為被監(jiān)護(hù)人的利益。
因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應(yīng)妥善保管出賣房屋所得款項(xiàng)，不得挪作他用。
還有人認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)的，該處理應(yīng)當(dāng)有效，無需具備為未成年人的利益這一條件。
筆者認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定不能機(jī)械套用于處理未成年人房屋的合同，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)屬于法律強(qiáng)制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無效，監(jiān)護(hù)人追認(rèn)該處分，實(shí)際上屬于處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)規(guī)定的約束。
總體上看，認(rèn)定處理未成年人的房屋屬于為被監(jiān)護(hù)人利益應(yīng)符合下列條件：
一是如果不處理，被監(jiān)護(hù)人的房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長發(fā)展將會(huì)受到影響。
二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護(hù)人獲得利益，而不只是主觀上認(rèn)為被監(jiān)護(hù)人能獲得利益。
（說明：本文根據(jù)不同的語境使用了父母、監(jiān)護(hù)人；未成年子女、被監(jiān)護(hù)人；處理、處分等，為同一意思）
法律依據(jù)
1、《中華人民共和國民法通則》
第十一條 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。
十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。
第十二條 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。
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