[ 史建富 ]——(2004-2-17) / 已閱38810次
地下車庫的產(chǎn)權歸屬
段和段律師事務所 史建富 律師
南京市鼓樓區(qū)人民法院（以下通常簡稱“法院”）最近關于小區(qū)車庫產(chǎn)權歸屬的判決（以下簡稱“判決”），成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的關注焦點（相關報道見本文后所附文章）。有人歡呼小區(qū)車庫判歸業(yè)主共有，是一個革命性的判決。但是，我們有必要對其進行理性思考�，F(xiàn)依據(jù)相關法律、法規(guī)及規(guī)定，就判決所依據(jù)的理由逐條進行分析，并根據(jù)上海地區(qū)的有關規(guī)定，對與地下車庫產(chǎn)權歸屬相關的問題作了進一步說明，略書己見，以期拋磚引玉。
一、對判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分攤
在判決中法院認定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權。從而法院認為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。該案所涉車庫建設在開發(fā)商不享有使用權的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實，成為地上建筑物與土地使用權不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認。依據(jù)民法的基本原則，權利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權人共有小區(qū)的土地使用權。
實踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權面積分攤給全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設新的房屋或設施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權證上需相應減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權利人共有小區(qū)的土地使用權，而建設新的建筑物或設施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產(chǎn)權證，實踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。
法院在判決中認為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權。事實上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權證，在房地產(chǎn)權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產(chǎn)權證只是其所記載的房地產(chǎn)的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設在業(yè)主享有使用權的土地上，車庫的所有權也不當然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權土地上的建筑物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建筑物所有權。
綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分攤了小區(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權，從而對其建造的車庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、 公共配套設施的所有權
法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》的要求建設車庫，其建成的車庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應由建筑物的所有權人共同使用。
《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營性停車場…�！痹摋l例未對非經(jīng)營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫為公共設施為由認定全體業(yè)主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設施，但決不等同于公有配套設施。例如小區(qū)內(nèi)建設的學校，不能因其為公共配套設施，而就認為學校應歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡單地將公共配套設施等同與公有配套設施的觀點，在法律上是沒有明確依據(jù)。
3、 車庫的成本
法院認為，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設施是商品房成本的構成部分，而被告無證據(jù)證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本這一事實應予認定，開發(fā)商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。
上述《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設施費是指“列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用”。而對何為“非營業(yè)性”未作定義，因此法院簡單地將開發(fā)商的車庫列入附屬公共配套設施是不妥當?shù)摹?br>
在實踐中，由于許多建設工程采用總包形式，開發(fā)商在會計核算上無法將車庫的建設成本與其它建設成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開發(fā)商是否將車庫成本納入商品房成本，應由有資格的第三方審計機構進行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。
4、開發(fā)商的承諾對地下車庫產(chǎn)權的影響
在該案中，業(yè)主指稱開發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾，小區(qū)將配建機動車庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點而買房的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！�
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開發(fā)商應在銷售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產(chǎn)權實際將依據(jù)開發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構成違約。
二、與地下車庫產(chǎn)權歸屬相關的問題
1、地下車庫產(chǎn)權歸屬的判斷標準
根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國家的法律法規(guī)對地下車庫的產(chǎn)權歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權應當屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權通常應歸屬于開發(fā)商。
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