[ 張西磊 ]——(2014-11-14) / 已閱18913次
淺析無(wú)房產(chǎn)證房屋的買(mǎi)賣(mài)公證
摘要：房屋所有權(quán)人與第三人進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)并直接到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更是二手房交易的常態(tài)。但尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證的準(zhǔn)房產(chǎn)所有權(quán)人與第三人進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)而要求辦理房屋買(mǎi)賣(mài)公證的，不能一概而論地拒絕辦理。本文分情況試對(duì)未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋辦理買(mǎi)賣(mài)公證的可操作性進(jìn)行分析，以期合理的擴(kuò)大公證適用范圍并最大限度地保護(hù)未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的利益。
關(guān)鍵詞： 房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同、網(wǎng)簽、公證
在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)事人因種種原因需要將尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方雖然十分容易對(duì)交易標(biāo)的及價(jià)款達(dá)成一致。但基于交易安全性方面的考慮，都想通過(guò)公證來(lái)保護(hù)雙方的合法權(quán)益，然而公證處往往為了謹(jǐn)慎行事而直接根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款之規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓” 直接予以拒絕辦理公證。誠(chéng)然，這種做法不僅使公證事業(yè)減少了一類(lèi)收入來(lái)源，也有礙于公證法“預(yù)防糾紛、減少訴訟”之使命。
本文根據(jù)公證當(dāng)事人對(duì)未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋辦理買(mǎi)賣(mài)公證的實(shí)際情況進(jìn)行分析，并對(duì)能夠辦理公證的情況從理論及實(shí)際操作進(jìn)行分析，以期對(duì)公證業(yè)務(wù)的實(shí)踐操作有借鑒意義，并最大限度地保護(hù)未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益。
一、公證的概念及其效力
1、公證的概念
根據(jù)公證法的規(guī)定，公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。
2、公證的三大效力
公證法第五章第三十六條、第三十七條、第三十八條明確規(guī)定了公證的三大效力：證據(jù)效力、強(qiáng)制執(zhí)行效力及某些法律事項(xiàng)的生效要件等三大效力。
（1）證據(jù)效力
經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證的除外。公證因?yàn)槭枪C處行使國(guó)家證明責(zé)任的機(jī)構(gòu)，所以經(jīng)過(guò)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)比一般的證據(jù)具有更強(qiáng)的可信度和說(shuō)服力。
（2）強(qiáng)制執(zhí)行效力
對(duì)經(jīng)公證的以給付為內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行承諾的債權(quán)文書(shū)，債務(wù)人不履行或者履行不適當(dāng)?shù)�，債�?quán)人可以依法向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
（3）某些法律事項(xiàng)的生效要件
法律、行政法規(guī)規(guī)定未經(jīng)公證的事項(xiàng)不具有法律效力的，依照其規(guī)定。對(duì)于房屋贈(zèng)與、繼承等事項(xiàng)，只有經(jīng)過(guò)公證后，才能到房屋管理部門(mén)將被繼承人遺留的財(cái)產(chǎn)變更到繼承人的名下。
二、有貸款的房產(chǎn)無(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)公證的理論及現(xiàn)實(shí)依據(jù)
1、貸款房無(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)公證的理論依據(jù)
所謂貸款房是指購(gòu)房者先行付清首期購(gòu)房款，并通過(guò)與銀行簽訂貸款抵押合同將房屋抵押貸款銀行，由銀行一次性向開(kāi)發(fā)商付清余款，而由購(gòu)房人定期向貸款銀行還款的形式。購(gòu)房者接受貸款的同時(shí)也須將房屋抵押給銀行，即銀行成為抵押權(quán)人。購(gòu)房者將房屋抵押給銀行后，該房屋所有權(quán)人因房屋受限（即存在瑕疵）而無(wú)法直接行使房屋所有權(quán)人所具有的處分權(quán)。此時(shí)，即使購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)證也無(wú)法成為該房產(chǎn)的完全所有權(quán)人。因?yàn)橐坏┢淙〉梅课菟袡?quán)證，則應(yīng)立即配合貸款銀行將房屋抵押到銀行名下，否則將因違約而向銀行承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任沒(méi)。
另外，《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”，所以針對(duì)這種情況從理論上是無(wú)法辦理公證的。
2、貸款房無(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)公證的現(xiàn)實(shí)依據(jù)
在現(xiàn)實(shí)中，房主因貸款而與銀行簽訂抵押合同時(shí)，銀行為了保險(xiǎn)起見(jiàn)往往會(huì)選擇對(duì)該借款及抵押進(jìn)行公證。此時(shí)因?yàn)闆](méi)有房屋所有權(quán)證，所以房屋真正的所有權(quán)人還不屬于購(gòu)房者。房屋所有權(quán)證辦理完畢之后，銀行會(huì)直接從開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并直接去房屋管理部門(mén)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證，此時(shí)銀行成為房屋的抵押權(quán)人。銀行也因成為抵押權(quán)人而享有優(yōu)先受償權(quán)。而該房產(chǎn)因?yàn)榇嬖诘盅憾鵁o(wú)法進(jìn)行正常的交易及流轉(zhuǎn)。在實(shí)際操作中，公證處審查此類(lèi)公證事項(xiàng)時(shí)，均可以直接通過(guò)核實(shí)材料（該房屋是否存在抵押、查封、扣押等情況）而直接予以拒絕辦理公證。
三、有網(wǎng)簽的房屋可以辦理公證的理論及現(xiàn)實(shí)依據(jù)
1、網(wǎng)簽合同的概念
網(wǎng)簽合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，或?yàn)楝F(xiàn)售商品房申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)設(shè)定登記前，向市國(guó)土房管局辦理項(xiàng)目入網(wǎng)手續(xù)，并報(bào)送相關(guān)信息和證明材料。購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)備案后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，第三人可以通過(guò)這個(gè)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。
2、可更名網(wǎng)簽合同辦理公證的程序
購(gòu)房者有網(wǎng)簽合同并且該網(wǎng)簽合同可以更名的，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人直接到公證處申請(qǐng)辦理買(mǎi)賣(mài)合同公證的，公證處可以直接對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行審查，對(duì)于符合辦理買(mǎi)賣(mài)合同公證的，公證處可以予以辦理。在該買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確約定原購(gòu)房者應(yīng)協(xié)助第三人辦理退房、更名的相關(guān)手續(xù)。
當(dāng)然，出于交易安全性方面的考慮，當(dāng)事人在辦理合同公證時(shí)可以在合同中約定提存條款，即第三人先將購(gòu)房?jī)r(jià)款提存至公證處。由原購(gòu)房者先到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處提交退房申請(qǐng)及相關(guān)材料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)審核材料，對(duì)于符合相關(guān)規(guī)定的申請(qǐng)予以受理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)，在房管局備案的網(wǎng)上辦理退房申請(qǐng)。購(gòu)房者再攜帶規(guī)定的材料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理退房合同的相關(guān)手續(xù)并簽字。該退房手續(xù)辦理完畢后，第三人即可再與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的相關(guān)手續(xù)。退房、更名手續(xù)辦理完畢后，公證處即可根據(jù)原購(gòu)房者與第三人在公證合同中的約定，將購(gòu)房款劃撥至原購(gòu)房者名下。
3、不可更名網(wǎng)簽合同辦理公證的理論及現(xiàn)實(shí)依據(jù)
（1）理論基礎(chǔ)
1. 《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法及相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)采取登記備案制度，購(gòu)房者在未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)，不是該房屋的真正所有權(quán)人。但根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，當(dāng)事人在與第三人簽訂合同時(shí)，只要其與第三人具有相應(yīng)的民事行為能力及民事權(quán)利能力，雙方意思表示真實(shí)，合同的內(nèi)容、形式合法，而且該合同不違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該合同就合法、有效。當(dāng)事人簽署的該合同就理應(yīng)受到法律的保護(hù)。
當(dāng)然，該合同的成立與有效并非說(shuō)當(dāng)事人就能立即取得該合同標(biāo)的物的所有權(quán)。如果該標(biāo)的物的歸屬問(wèn)題存在瑕疵，那么，就應(yīng)該等到該瑕疵消滅或者當(dāng)事人取得該標(biāo)的物的同類(lèi)可替代物時(shí)，第三人才能取得所有權(quán)。而且，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，合同的效力和物權(quán)的效力不完全具有統(tǒng)一性和同時(shí)性。
2.合同法司法解釋?zhuān)ㄒ唬┑囊?guī)定解析
合同法司法解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l規(guī)定，依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
鑒于合同法司法解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，房屋的流轉(zhuǎn)應(yīng)該辦理登記手續(xù)，但該登記手續(xù)并非是合同的生效要件。所以，針對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)辦理此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證的，公證處予以受理并進(jìn)行公證是完全合法的。
3. 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和三十九條的理解分歧
雖然，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，否則，辦理此類(lèi)此類(lèi)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)公證后，一旦發(fā)生一房二賣(mài)，公證處將會(huì)賠償買(mǎi)受人因無(wú)法過(guò)戶(hù)造成的損失。但該規(guī)定也僅僅是說(shuō)未取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)未取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)準(zhǔn)所有人不能與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不得辦理買(mǎi)賣(mài)合同公證。另外，從法的效力上講，《中華人民共和國(guó)合同法》是全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)的法律，而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的，合同法的位階高于城市房地產(chǎn)管理法。
當(dāng)然，該合同的合法、有效并不等于第三人就能直接享有物權(quán)。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。即只有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記在房屋所有權(quán)證上的人才是真正的房屋所有權(quán)人。購(gòu)房者與第三人簽訂合同后，第三人享有的是債權(quán)。即第三人只能請(qǐng)求原購(gòu)房者積極履行合同的義務(wù)。即使通過(guò)公證后的第三人享有的也是債權(quán)意義上的請(qǐng)求權(quán)，但這并非是否定公證在此類(lèi)事項(xiàng)上的存在。
（2）現(xiàn)實(shí)可操作性
購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合同并在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案后，該合同已經(jīng)成立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即負(fù)有在能夠辦理房屋所有權(quán)證時(shí)及時(shí)通知購(gòu)房者，并負(fù)有協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的義務(wù)。當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理到原購(gòu)房者名下后，原購(gòu)房者即成為房屋的真正所有權(quán)人，此時(shí)其與第三人簽訂的合同（并已經(jīng)過(guò)公證）不僅已經(jīng)成立、有效，而且原購(gòu)房者也有了履行的必要和履行的可能性。此時(shí)原購(gòu)房者應(yīng)嚴(yán)格要在合同的要求去作為。
原購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)證后，經(jīng)過(guò)公證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然不能阻止其一房二賣(mài)、甚至一房三買(mǎi)，但第三人可以依據(jù)該合同要求其履行合同義務(wù)，否則即可追究原購(gòu)房者的違約責(zé)任。即第三人可以起訴到法院，以違約起訴原購(gòu)房者。此時(shí)，經(jīng)公證過(guò)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就發(fā)揮了公證的第二大效力---證據(jù)效力。公證過(guò)的賣(mài)屋買(mǎi)賣(mài)合同就是當(dāng)事人在起訴后最強(qiáng)有力的證據(jù)，原購(gòu)房者如果無(wú)法提出足以推翻該項(xiàng)公證的前提下，受理該案的法院就應(yīng)當(dāng)將公證過(guò)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)判決原購(gòu)房者履行合同義務(wù)，即要求原購(gòu)房者履行交付房屋并將房屋過(guò)戶(hù)到第三人名下。
（3）辦理不可更名網(wǎng)簽合同公證的注意事項(xiàng)
1.合同中的必要條款
無(wú)房產(chǎn)證房房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證與有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)是有所不同的。那么不同的地方就在于：一是關(guān)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)條款的約定。因?yàn)榇祟?lèi)房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)，要待出賣(mài)人將初始房權(quán)證辦理完畢后，才可配合買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一定要對(duì)初始房權(quán)證及再次過(guò)戶(hù)的辦理程序及辦理時(shí)間有明確的規(guī)定，以免當(dāng)事人日后在合同履行過(guò)程中發(fā)生歧義。二是關(guān)于房屋面積的條款。因?yàn)榫W(wǎng)簽合同所確定的房屋面積，并不一定最終成為產(chǎn)權(quán)登記面積。根據(jù)網(wǎng)簽合同的規(guī)定是允許有3%的誤差的，那么因誤差所產(chǎn)生的房款多退少補(bǔ)的權(quán)利義務(wù)就需要在買(mǎi)賣(mài)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定。
2．網(wǎng)簽合同查詢(xún)并記錄留卷
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