[ 王冠華 ]——(2015-8-22) / 已閱6283次
判定商品房買賣認(rèn)購書性質(zhì)的司法實(shí)務(wù)規(guī)則--商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析(一)
王冠華
目前，開發(fā)商使用的“商品房買賣認(rèn)購書”名稱五花八門，有訂購書、預(yù)訂書、允諾書、意向書、談判紀(jì)要、房號(hào)保留協(xié)議等多種叫法。將商品房買賣認(rèn)購書界定為預(yù)約還是為本約，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào)，以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)給出了一般判斷規(guī)則，該解釋第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”從本條解釋我們可以推論出，將商品房買賣認(rèn)購書認(rèn)定為本約，應(yīng)滿足如下兩個(gè)條件：一是合同條款齊備，即“具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容”；二是應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”。
但對于上述兩個(gè)條件是否應(yīng)同時(shí)具備，實(shí)務(wù)中存在不同觀點(diǎn)。最高人民法院部分法官認(rèn)為：就一般情況而言，商品房買賣認(rèn)購書只要具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即可認(rèn)定為本約，不必附加合同履行條件(見《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引》，人民法院出版社2014年4月版，P565)。但在司法實(shí)踐中，除合同條款齊備這一條件外，無一例外地附加買受人交納全部或部分房款的合同才能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同，以此區(qū)分預(yù)約與本約。在張蒼明與泉州華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案中，福建省高級人民法院(2014)閩民申字第696號(hào)再審裁定書認(rèn)為：“……《認(rèn)購協(xié)議書》也沒有約定付款方式及時(shí)間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具有的主要內(nèi)容，且華億公司依該《認(rèn)購協(xié)議書》約定只向張蒼明收取了定金3萬元，而沒有收取購房款，故不符合《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定……，二審認(rèn)定該《認(rèn)購協(xié)議書》為商品房預(yù)約合同并無不當(dāng)�！痹趶V州東浚開發(fā)有限公司與張一鵬、趙莉彬其他合同糾紛案中，最高人民法院(2014)民申字第742號(hào)再審民事裁定書認(rèn)為：東浚公司與張一鵬、趙莉彬簽署的兩份《協(xié)議書》，對買賣房屋的基本狀況、購房價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容均作出了明確約定；協(xié)議簽訂后，東浚公司收取了張一鵬、趙莉彬的購房款1萬元，并將商品房交付張一鵬、趙莉彬使用，張一鵬、趙莉彬也在該房屋實(shí)際居住使用多年。綜合以上事實(shí)，一、二審法院根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定，認(rèn)定張一鵬、趙莉彬與東浚公司之間的《協(xié)議書》為商品房買賣合同，而非預(yù)約合同，適用法律正確。至于東浚公司與張一鵬、趙莉彬之間未另行簽訂正式的《商品房買賣合同》，以及未能辦理按揭貸款、付清全部購房款的事實(shí)，不影響雙方之間買賣合同本約關(guān)系的成立。
就合同條款齊備條件而言，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款等13項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中存在爭議的是：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣本約，還是僅需具備若干核心要件即可？
有的法院嚴(yán)格按照13項(xiàng)要件是否齊備來判斷是否構(gòu)成本約。在賴永妍、山東魯信置業(yè)有限公司與商品房預(yù)售合同糾紛案中，青島市中級人民法院二審認(rèn)為：賴永妍與魯信公司簽訂的《認(rèn)購單》僅對當(dāng)事人名稱姓名和住所、商品房基本狀況和商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款(不含裝修費(fèi))作出了約定；對付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭議的方法及違約責(zé)任等事項(xiàng)均未作出明確約定。另，該涉案商品房為精裝修房屋，雙方在《認(rèn)購單》中約定“該房款不含裝修費(fèi)用，其裝修合同另行簽訂”。通過該約定可知，購買整套涉案商品房的總價(jià)款應(yīng)為商品房的價(jià)款加上裝修價(jià)款，故涉案商品房的總價(jià)款須在雙方簽訂裝修合同后才能確定，但雙方因裝修費(fèi)用產(chǎn)生糾紛未能簽訂裝修合同，導(dǎo)致購買整套涉案商品房最終總價(jià)款無法確定。綜上所述，賴永妍與魯信公司簽訂的《認(rèn)購單》缺少商品房買賣合同的主要條款，無法作為商品房買賣合同進(jìn)行履行，故雙方簽訂的《認(rèn)購單》的性質(zhì)不是商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣預(yù)約協(xié)議。在南京易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與魏嵇峰商品房預(yù)售合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院(2008)蘇民終字第0204號(hào)民事判決書認(rèn)為：雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》對于《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的房屋的交付使用條件及日期、面積差異的處理方式等內(nèi)容均未約定，因此商品房買賣合同尚未成立。
有的法院則以幾項(xiàng)核心要件是否齊備作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而在核心要件的選擇上各地法院也不盡相同。《江蘇省高級人民法院公報(bào)》2012年第1期刊載了劉道琳因簽訂商品房定購單訴南京航空瑞華公司等商品房買賣合同糾紛案，其裁判摘要認(rèn)為：雙方簽訂的商鋪定購單就出賣方、定購方、定購房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、定金及違約責(zé)任等內(nèi)容做了約定，已具備商品房買賣合同的主要條款。在泰安泰山金華房地產(chǎn)有限公司、時(shí)逢與時(shí)逢房屋買賣合同糾紛案中，山東省高級人民法院(2014)魯民提字第337號(hào)再審民事判決書認(rèn)為：本案中時(shí)逢與金華公司簽訂的商品房預(yù)訂合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。該商品房預(yù)訂合同約定了當(dāng)事人的名稱、商品房的基本情況、商品房的銷售方式、商品房價(jià)款、交付使用期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等內(nèi)容，具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容。《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期刊載了張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案，該案裁判宗旨認(rèn)為：判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
2009年施行的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第1條規(guī)定：當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立，合同欠缺的其他內(nèi)容，可以通過合同法的規(guī)定予以確定。故在商品房買賣合同實(shí)踐中，有的學(xué)者從合同實(shí)現(xiàn)的角度分析，認(rèn)為核心要件宜選擇房屋總價(jià)、價(jià)款支付方式、房屋交付等。(《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》，潘軍鋒，江蘇省高級人民法院民一庭，載《法律適用》2014年第2期)
筆者以為，上述之爭純屬無謂，核心要件選擇亦謂徒勞。判斷商品房買賣認(rèn)購書為預(yù)約抑或?yàn)楸炯s，僅僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，或者核心要件是否完備，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否存在明確的將來訂立本約的意思。
實(shí)務(wù)中，這一標(biāo)準(zhǔn)已自覺或不自覺地運(yùn)用于各級人民法院的司法實(shí)踐中。在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛中，最高人民法院(2013)民提字第90號(hào)再審民事判決書清楚明確地表達(dá)了這一司法判定規(guī)則：
僅就案涉《購房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司在2006年9月20日簽訂的《購房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進(jìn)行買賣的房屋的位置、面積和價(jià)款，應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時(shí)在該協(xié)議中約定：“……3、甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5、甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”可見，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認(rèn)為，案涉《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
在王美芳與金壇房屋建設(shè)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院在(2014)蘇審二民申字第425號(hào)再審裁定書中進(jìn)一步闡述：在商品房買賣認(rèn)購書中，當(dāng)事人作出明確的將來訂立本約的意思表示，即便事后買受人向出賣人部分履行購房款給付義務(wù)，也不能該認(rèn)購書的預(yù)約性質(zhì)。該再審裁定書認(rèn)為：本案中，雙方之間的協(xié)議僅約定了房屋的位置，對房屋的面積、總價(jià)款、房屋交付日期、交付標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、面積差異的處理等等內(nèi)容均無約定，且雙方還特別約定，此協(xié)議僅為預(yù)訂金海灣住宅，待圖紙核準(zhǔn)后，簽訂正式合同，以正式合同為準(zhǔn)，故王美芳認(rèn)為雙方之間的協(xié)議為正式的商品房買賣合同，依據(jù)不足。一、二審判決認(rèn)定雙方的協(xié)議為商品房買賣合同之預(yù)約合同的主要依據(jù)是協(xié)議內(nèi)容，而非當(dāng)事人一方庭審中的陳述。王美芳分兩次向開發(fā)公司繳款的收據(jù)上雖分別載明“預(yù)收房款”、“房款”，但僅憑兩次交款收據(jù)，不足以推翻一、二審判決關(guān)于雙方之間的合同系商品房買賣合同的預(yù)約合同的認(rèn)定。
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
