[ 王冠華 ]——(2015-9-6) / 已閱14522次
商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則--商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)務(wù)問(wèn)題解析(三)
王冠華
《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案�！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條作了與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款基本相同的規(guī)定，上述規(guī)定確立了我國(guó)商品房預(yù)售合同的登記備案制度。
商品房預(yù)售合同登記備案制度對(duì)于預(yù)售合同效力的評(píng)價(jià)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》)第6條給出了一般認(rèn)定規(guī)則，該條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外�！币来藯l解釋，我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則有三：(1)商品房預(yù)售合同的登記備案，應(yīng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，只要預(yù)售房具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并取得商品房預(yù)售許可證，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容合法，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同有效，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同的效力；(2)如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定；(3)盡管當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件，雖沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，但雙方已實(shí)際履行合同主要義務(wù)的，視為雙方當(dāng)事人合意排除對(duì)該要件的適用。
關(guān)于雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的問(wèn)題，由于這一特別約定并未違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故如前述，應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治�！逗贤ā返�286條規(guī)定了建設(shè)工程的法定抵押權(quán)，該條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人�！被谏鲜鲆�(guī)定，從預(yù)購(gòu)人的角度考慮，我們認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人還可以對(duì)抗商品房建設(shè)施工承包單位的對(duì)該工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。
如何理解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第6條第2款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”，最高人民法院民事審判第一庭指出：“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第6條第2款規(guī)定：‘當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，雙方接受的除外�！鶕�(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行‘主要義務(wù)’簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定�！�(載《民事審判指導(dǎo)與參考》2009年第1輯，法律出版社2009年版，第177-178頁(yè))
關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案行為完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，司法實(shí)踐中，通常視登記機(jī)關(guān)在商品房預(yù)售合同上蓋備案專用章為合同備案行為已經(jīng)完成。在黃小龍與安順住建局商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案糾紛案行政二審判決書(shū)[(2015)黔高行終字第6號(hào)]中，貴州省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定了商品房預(yù)售備案的程序，為有關(guān)各方設(shè)定了權(quán)利義務(wù)。安順住建局上訴中認(rèn)為尚處于備案登記過(guò)程中，主要理由是黃小龍無(wú)法提供將預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶的進(jìn)賬單和《安順市商品房預(yù)售合同備案登記表》，而僅有蓋有備案章的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。商品房預(yù)售備案的具體程序并沒(méi)有相關(guān)法律予以強(qiáng)制規(guī)定。安順住建局官網(wǎng)對(duì)“商品房網(wǎng)上合同”登記備案提交材料的說(shuō)明中，也沒(méi)有包括預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶的進(jìn)賬單和《安順市商品房預(yù)售合同備案登記表》。因此，綜合考慮登記機(jī)關(guān)的辦理流程和要求以及公章使用通常產(chǎn)生的法律后果，安順住建局在合同上蓋備案專用章，應(yīng)認(rèn)為合同備案行為已經(jīng)完成。”
關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)問(wèn)題，如前述，應(yīng)屬于房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對(duì)合同的一種行政管理措施，并非權(quán)屬登記。在江門(mén)市永潤(rùn)物業(yè)投資有限公司與江門(mén)市新會(huì)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、江門(mén)市新會(huì)區(qū)圭峰花園發(fā)展有限公司、羅國(guó)威、羅國(guó)成城建行政管理糾紛行政二審判決書(shū)[(2014)江中法行終字第39號(hào)]中，江門(mén)市中級(jí)人民法院認(rèn)為，“商品房預(yù)售合同登記備案制度是規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)行為的一種行政管理手段，主要目的是規(guī)范商品房預(yù)售活動(dòng)，維護(hù)買(mǎi)房人的利益，登記備案行為并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)公示的效力，不屬于權(quán)屬登記行為�！�
同時(shí)，我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同備案登記不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與《物權(quán)法》第20條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記也有本質(zhì)區(qū)別，商品房預(yù)售合同備案登記并未將商品房預(yù)售合同所確定的債權(quán)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)受人對(duì)所購(gòu)商品房享有的物權(quán)。在潘海燕與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)聯(lián)眾投資有限責(zé)任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司庫(kù)爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案[(2014)新兵民一終字第00019號(hào)]民事二審判決書(shū)中，新疆高級(jí)法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院認(rèn)為，“根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條規(guī)定：‘當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效�！摋l是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度中預(yù)告登記的規(guī)定。預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定的‘商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案’，是關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的規(guī)定，系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)立法中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在本質(zhì)區(qū)別，兩者的法律效力不同。預(yù)告登記在其有效期內(nèi)可以對(duì)抗第三人，但是商品房預(yù)售合同備案登記不能對(duì)抗第三人。”
那么，商品房預(yù)售合同的登記備案行為是否具有行政可訴性呢？理論界和司法實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議頗大，存在截然不同的兩種觀點(diǎn)。
肯定論認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案的目的主要是通過(guò)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生。如將房屋登記在他人名下或者注銷(xiāo)登記備案，必將嚴(yán)重?fù)p害了備案登記當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)納入行政訴訟范疇。
否定論認(rèn)為，根據(jù)《行政訴訟法》對(duì)訴訟范圍的規(guī)定，納入訴訟范疇的應(yīng)是針對(duì)特定行政相對(duì)人作出的且對(duì)其實(shí)際權(quán)利、義務(wù)發(fā)生影響的行政行為。雖然商品房預(yù)售合同備案登記是我國(guó)法律課以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)行政意義上的義務(wù)，但未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，該等備案登記不對(duì)當(dāng)事人之間的預(yù)售合同效力產(chǎn)生任何影響，僅僅是一種市場(chǎng)監(jiān)管行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不履行該等義務(wù)，其法律后果也僅僅是根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定承受“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”的行政處罰，因此，不能納入行政訴訟的范圍。
我們認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案制度是我國(guó)政府對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要措施，這一制度在承載行政行為表象的同時(shí)，卻又無(wú)法達(dá)到行政行為所能產(chǎn)生的效力，其行政可訴性存在較大的瑕疵，在立法缺失未予以填補(bǔ)的情形下，目前暫不宜納入行政訴訟的范疇，因此，我們同意第二種意見(jiàn)。在石小英與景泰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房登記備案二審行政裁定書(shū)[(2014)白中行終字第13號(hào)]中，白銀市中級(jí)人民法院認(rèn)為，“預(yù)售登記備案制度是政府對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要措施。預(yù)售商品房登記備案是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)購(gòu)備案登記的行為，是對(duì)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利狀態(tài)方面的有關(guān)事實(shí)的記載，對(duì)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)也不產(chǎn)生實(shí)際的影響。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第1款規(guī)定：‘當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持�！舱f(shuō)明了商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力不產(chǎn)生影響，據(jù)此上訴人的起訴不屬于行政訴訟的受案范圍。”
【作者簡(jiǎn)介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國(guó)法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
