[ 王冠華 ]——(2015-11-12) / 已閱7245次
物權善意取得制度還有存在的必要嗎
王冠華
《最高人民法院公報》2015年第10期(總第228期)刊載的“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”已為電子媒體和微信公號廣為宣傳。日前，筆者在“無訟閱讀”登載的“最高法院公報：房屋產(chǎn)權人，為何無權入住自己房屋(外五篇)|天同碼”一文中閱知，進而在北大法寶中搜索，得悉該案例之全貌。
該案的基本案情是：2008年8月，位于上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋(以下簡稱案涉房屋)原系被告臧某以補償安置款購得，權屬登記于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月，案外人李某以臧某代理人的身份將案涉房屋售予案外人謝某并辦理過戶。同年10月謝某又將案涉房屋轉售予本案原告連某且于2012年4月將案涉房屋過戶登記于連某名下。2012年7月，連某起訴謝某，要求交房，生效判決確認李某與謝某所簽售房協(xié)議無效，駁回連某要求謝某交房訴請。2013年，連某以其系產(chǎn)權人為由，起訴臧某，要求遷出案涉房屋，故致本訴。
上海市浦東新區(qū)人民法院一審認為：根據(jù)原告連某提供的證據(jù)，足以證明連某系案涉房屋的合法產(chǎn)權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，被告臧某現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權人，已無權居住使用上述房屋，故連某要求臧某遷出上述房屋應予準許。
上海市第一中級人民法院二審認為：(1)在李某與謝某所簽售房協(xié)議已為生效判決確認無效的情形下，臧某從2008年8月起居住在案涉房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋具有合法依據(jù)，產(chǎn)權人連某在其從未從出售方謝某處獲得房屋實際控制權情況下，徑行要求實際占有人臧某遷出，法院不予支持；(2) 基于連某與謝某所簽售房協(xié)議已為生效判決確認有效的情形下，雙方均應依合同之約定履行相應義務，連某對系爭房屋的權利應通過售房協(xié)議的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現(xiàn)。由于李某與謝某所簽售房協(xié)議已被確認為無效，謝某自始至終沒有合法取得過案涉房屋而客觀上無法向連某履行交付房屋的義務，故連某應向謝某主張因無法交付房屋導致合同無法繼續(xù)履行的違約責任�；谏鲜�，判決駁回連某訴請。
最高人民法院公報案例是統(tǒng)一裁判尺度的標桿，但筆者以為，該案二審的審判進路以及處理難謂妥當，甚有錯誤之虞。具體分析如下：
1.無權處分情形下的負擔行為有效
物權行為無因性原則，又稱物權抽象原則，是指物權行為在其效力和結果上不依賴其原因行為而獨立成立，即原因行為的無效或者被撤銷不能導致物的履行行為的當然無效和撤銷。根據(jù)無因性原則，當原因行為被撤銷或者無效時（比如買賣合同被宣告無效），依此原因行為所為的物的履行行為（比如出賣人將標的物交付給買受人并移轉所有權的行為）卻不會當然無效。我國通說不承認物權行為無因性原則，故作為原因行為的買賣合同無效，亦導致物權變動無效。本案中，在案涉房屋第一次買賣時，案涉房屋雖然登記在謝某名下，但由于生效判決確認李某與謝某所簽售房協(xié)議無效，故案涉房屋自始未發(fā)生變動，仍屬本案被告臧某所有。
在案涉房屋第二次買賣中，由于謝某系名義登記人，不具有處分職能，故其將案涉房屋轉賣于本案原告連某，這一行為的性質屬于無權處分�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條確立了合同負擔行為與處分行為的區(qū)分原則，該條第1款規(guī)定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持�！币来�，連某與謝某關于案涉房屋第二次買賣的負擔行為是有效的，這一點也已為生效判決所確認。
2.二審法院審理進路不應回避物權善意取得制度，以連某與謝某間的負擔行為對抗連某請求職臧某遷出案涉房屋沒有任何法律依據(jù)
由于連某與謝某所簽售房協(xié)議有效，且案涉房屋已變更登記于連某名下。由于轉移登記無權處分，此時法院的審理進路應為審查原告連某是否構成善意取得。根據(jù)《物權法》第106條規(guī)定，構成善意取得的條件有三：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。依此標準，如果本案原告連某構成善意取得，即取得案涉房屋的所有權，根據(jù)《物權權》第39條規(guī)定，所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，占有乃所有權權能的應有之義，何須“實物交付”實現(xiàn)？故在這一前提下，本案原告連某作為案涉房屋所有權人，請求被告臧某搬離案涉房屋，不存在任何法律障礙。本案二審的處理，實在令人費解；《最高人民法院公報》將這樣的一個案例作為公報案例，亦讓人困惑，難道“物權善意取得制度”從此淪陷？
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
