[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱18454次
租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式--對《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條的理解
王冠華
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》)第31條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持�！薄俺凶馊伺c被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”上述條款確立了案外人主張不動產(chǎn)租賃權(quán)異議的審查標(biāo)準(zhǔn)。依上述條款，筆者理解，該審查標(biāo)準(zhǔn)有三：一是租賃權(quán)成立=租賃合同成立+承租人占有使用；二是保護時間為租賃權(quán)成立于人民法院查封之前；三是經(jīng)查實，案外人有與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理低價承租不動產(chǎn)或者虛假支付租金的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其異議。
租賃權(quán)作為一種特殊債權(quán)，受到“物權(quán)化”的特殊保護，既是各國立法的通例，也是學(xué)界的共識。優(yōu)先保護租賃權(quán)的法律技術(shù)基礎(chǔ)在于其“公示性”，但我國立法對租賃權(quán)的公示方式并無明確規(guī)定�！掇k理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條第一次明確了承租人若要求受讓人承受租賃權(quán)，必須在人民法院查封前占有租賃不動產(chǎn)，換言之，“買賣不破租賃規(guī)則”在不動產(chǎn)租賃權(quán)保護領(lǐng)域的適用要件不僅包括合法有效的租賃合同；還要求有公示要件�，F(xiàn)就這一問題進行詳細(xì)解讀。
一、關(guān)于我國租賃權(quán)物權(quán)化公示方式的立法研究
我國合同法第229條確立了“買賣不破租賃”的法律適用規(guī)則，該條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力�！边@一規(guī)則適用客體涵蓋了動產(chǎn)與不動產(chǎn)，已被世界各國立法普遍認(rèn)可，在我國多部法律、司法解釋亦有明確規(guī)定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《中華人民共和國擔(dān)保法》第48條規(guī)定，“ 抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！钡�66條第1款規(guī)定，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力�！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”《中華人民共和國海商法》第138條規(guī)定，“船舶所有人轉(zhuǎn)讓以及租出的船舶的所有權(quán)，定期租船合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)不受影響，但是應(yīng)當(dāng)及時通知承租人。船舶所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原租船合同由受讓人和承租人繼續(xù)履行。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定，“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。”
不可否認(rèn)，我國立法確定了租賃權(quán)具有對抗力，但對租賃權(quán)的公示方式并無明確規(guī)定。對于公示的方式，世界各國規(guī)定并不一致。我國臺灣地區(qū)、德國等國家要求占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權(quán)進行登記。如前所述，《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條出臺前，我國立法沒有明確租賃權(quán)的公示性要求，但是，我國現(xiàn)有法律體系強調(diào)了占有對于租賃的重要意義。如《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條第1款規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；(三)合同成立在先的�！币来藯l款，在同一房屋存在多份有效租賃合同、承租人均主張履行的情形下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該條款明確了占有人在“一物多租”情形下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強調(diào)對于租賃權(quán)的認(rèn)定和參考具有重要參考價值。
如何正確地認(rèn)定租賃權(quán)成立以及對于這一權(quán)利的準(zhǔn)確處理，對于貫徹租賃權(quán)特殊保護的立法政策，平衡承租人和第三人等相關(guān)主體的利益，十分重要。法律的基本原則應(yīng)是權(quán)利對于第三人的對抗效力與權(quán)利的公示作用相伴而生。權(quán)利的對世性越強，公示的機制也就應(yīng)當(dāng)越充分完備。鑒于我國合同法等現(xiàn)行立法對租賃權(quán)對抗力公示機制規(guī)定的缺失，我們理應(yīng)對該等權(quán)利的公示方式作出明確的規(guī)定，以減少分歧，規(guī)范適用。《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條出臺的重要意義就在于：其區(qū)分了租賃關(guān)系中的債權(quán)行為和物權(quán)行為，明確了租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式，亦即：租賃合同成立，僅具有債權(quán)效力，承租人僅享有租賃物的交付請求權(quán)；如欲享有物權(quán)的對世效力，按照物權(quán)的公示原則，承租人應(yīng)以占有的方式對外公示。
二、關(guān)于我國租賃權(quán)物權(quán)化公示方式的實務(wù)研究
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案�！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法[失效]》第13條規(guī)定，“房屋租賃實行登記備案制度�！薄昂炗�、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”《商品房屋租賃管理辦法》第14條亦規(guī)定，“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案�！薄胺课葑赓U當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。”依上述規(guī)定可見，為加強對租賃房屋的管理，便于依法及時地查處違法行為，我國對于租賃房屋采用登記(備案)的方式。對于租賃房屋登記的性質(zhì)，我們認(rèn)為，該等登記并非物權(quán)法意義上的公示方式，而是一種行政管理手段，若對租賃房屋不進行登記，出租人將承受行政法上的法律責(zé)任。實踐上，我國大多數(shù)城市也僅僅是將租賃房屋登記登記作為一項行政管理工作，并沒有賦予該等登記對民事主體在物權(quán)法上的效力。
司法實踐中，對于租賃權(quán)物權(quán)化的公示方式，也確立了與《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議司法解釋》第31條規(guī)定相類似的裁判規(guī)則。如浙江省杭州市中級人民法院(2014)浙杭執(zhí)異初字第2號民事判決書(杭州古今進出口貿(mào)易有限公司、張引等案外人執(zhí)行異議之訴)認(rèn)為，“租賃權(quán)是承租人依租賃合同占有租賃物后，對租賃物享有的使用收益權(quán)。本案中，雖然從形式上看，古今公司與道道公司在2010年12月20日簽訂了20年租賃期的《租賃合同》，古今公司也提交了其于2010年12月20日一次性支付租金人民幣1000萬元的證據(jù)，但古今公司自始至終未占有使用案涉房屋，在道道公司與農(nóng)行西湖支行、農(nóng)行朝暉支行簽訂《最高額抵押合同》及辦理房地產(chǎn)抵押登記時，案涉房屋的利用現(xiàn)狀一欄中，道道公司明確注明是自用，古今公司也承認(rèn)對該房屋沒有實際占有、使用，僅在該房屋處掛有古今公司的牌子，故古今公司要求確認(rèn)其對案涉房屋享有租賃權(quán)并要求帶租拍賣，沒有事實依據(jù)，本院不予支持。因此，古今公司以本院實行不帶租拍賣為由訴請對案涉房屋停止執(zhí)行亦不能成立�！�
占有是一種法律保護的事實狀態(tài)，這種事實狀態(tài)就是一種對物的實際控制和支配，即對物具有事實上的管領(lǐng)力。空間、時間和法律上的結(jié)合是判斷事實上管領(lǐng)力的標(biāo)準(zhǔn)。在(2014）民一終字第118號二審民事判決書(陸蘭芳、商金良、商凌佳、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司、昆山東方云頂廣場有限公司與中信信托有限責(zé)任公司其他合同糾紛)中，最高人民法院指出，“雖然案涉房屋尚未完成竣工驗收備案，不具備《昆山市商品房購銷合同》中約定的交付條件。但是，根據(jù)陸蘭芳、商金良、商凌佳于購房當(dāng)日與東方廣場公司簽訂的《租賃及委托經(jīng)營管理合同》的約定，陸蘭芳、商金良、商凌佳已經(jīng)將其所購買的房屋出租給東方廣場公司經(jīng)營使用，并在支付裝修費用后將收房、裝修事項一并委托給東方廣場公司。該租賃合同的生效時間為“從該物業(yè)購房款匯入開發(fā)商指定賬戶后的第二天開始”，即陸蘭芳、商金良、商凌佳支付購房款以及裝修費之次日起生效。也就是說，自2011年6月11日起，承租人東方廣場公司對陸蘭芳、商金良、商凌佳所購置的案涉房屋的租賃期限即開始，因此，從紅楓公司接收陸蘭芳、商金良、商凌佳購買的案涉房屋并進行裝修就成為東方廣場公司的義務(wù)，而陸蘭芳、商金良、商凌佳亦從東方廣場公司獲得了房屋租金。上述事實表明，陸蘭芳、商金良、商凌佳從紅楓公司購買案涉房屋的目的是用于投資，其在簽訂購房合同后，已經(jīng)通過簽訂《租賃及委托經(jīng)營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋使用和收益的權(quán)利，而使用、收益均是以其對所購房屋的有權(quán)占有為基礎(chǔ)的。至于紅楓公司何時與東方廣場公司辦理房屋交接手續(xù)，因?qū)彿空哧懱m芳、商金良、商凌佳的租金收益并不構(gòu)成實質(zhì)性影響，故陸蘭芳、商金良、商凌佳早已在《租賃及委托經(jīng)營管理合同》“合作內(nèi)容”部分第5項表示，“如開發(fā)商延期交房，甲方表示諒解，并不追究其違約責(zé)任�！笨梢�，紅楓公司與東方廣場公司之間是否具有正式的房屋交接手續(xù)，并不能成為認(rèn)定陸蘭芳、商金良、商凌佳是否實際占有案涉房屋的標(biāo)準(zhǔn)。與紅楓公司和東方廣場公司之間的房屋交接手續(xù)相比較，陸蘭芳、商金良、商凌佳作為簽訂了合法購房合同并支付了全部價款的購房人，對于其所購房屋行使使用、收益權(quán)的行為，更能夠體現(xiàn)其對案涉房屋的實際占有和支配的債的先履行行為。中信信托公司在陸蘭芳、商金良、商凌佳與開發(fā)商紅楓公司簽訂了合法的商品房買賣合同、支付了全部購房款，并通過與東方廣場公司簽訂《租賃及委托經(jīng)營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋的使用、收益權(quán)的情況下，主張其沒有實際占有案涉房屋的觀點不能成立。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定，認(rèn)定本案中的購房者已經(jīng)實際占有房屋的觀點并無不當(dāng)。”據(jù)此，我們可以得出這樣一條裁判規(guī)則：購房人簽購房合同并付全款，同時支付裝修費用后將收房、裝修、租賃事項一并委托他人，應(yīng)視為實際占有房屋。
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，國際注冊高級法律顧問師，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務(wù)于新疆伊寧市。
