[ 奚正輝 ]——(2016-1-21) / 已閱7438次
律師實(shí)務(wù)：如何購(gòu)買拍賣的房屋
文/奚正輝律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人
閱讀提示：
現(xiàn)在因?yàn)閭鶆?wù)等原因?qū)е屡馁u的房屋越來(lái)越多，有購(gòu)買拍賣房屋需求的購(gòu)房者也越來(lái)越多。之前，寫(xiě)了一篇《如何購(gòu)買查封的房屋》，主要是通過(guò)市場(chǎng)交易完成，有些查封的房屋會(huì)被拍賣，那購(gòu)房者如何購(gòu)買這些查封拍賣的房屋？拍賣房屋的流程是什么？需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？奚正輝律師在此細(xì)說(shuō)，供廣大購(gòu)房者參考注意。
正文：
奚律師代理過(guò)許多房地產(chǎn)拍賣案件，有代理債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行拍賣債務(wù)人房地產(chǎn)的案件，有代理債務(wù)人其房屋被拍賣的，更多的是代理購(gòu)房者購(gòu)買拍賣的房地產(chǎn)，為購(gòu)房者提供咨詢與意見(jiàn)。
在上海由于限購(gòu)政策的原因，導(dǎo)致很多有購(gòu)房意向的客戶無(wú)法購(gòu)買房屋，但是拍賣房屋不限購(gòu)，只要你有錢，你可以買很多套。而且，拍賣的房屋比市場(chǎng)價(jià)便宜，還是很多購(gòu)房者愿意購(gòu)買的。
胡女士看中了一套閔行區(qū)的拍賣別墅，面積約470㎡，她很喜歡，非常適合她家居住使用，于是胡女士委托奚正輝律師競(jìng)拍該別墅。雖然胡女士限購(gòu)，但是通過(guò)拍賣還是取得了房地產(chǎn)權(quán)證。該別墅是第三次拍賣時(shí)參與競(jìng)拍的，經(jīng)過(guò)多次報(bào)價(jià)所得，成交價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)約25%。而且，原產(chǎn)權(quán)人的小產(chǎn)證沒(méi)有辦理，競(jìng)拍人還需要為其繳納契稅等。
前段時(shí)間，張先生看中了嘉定區(qū)一整幢拍賣的公寓，建筑面積約1萬(wàn)多平方米，還帶一塊花園空地。張先生委托奚正輝律師提供全程咨詢服務(wù)。該房屋經(jīng)過(guò)三次流拍，后來(lái)是法院變賣的。變賣的時(shí)候，第一個(gè)買受人沒(méi)有繳納購(gòu)房款，故張先生作為第二買受人購(gòu)買到了該房屋，價(jià)格約5400萬(wàn)元，比市場(chǎng)低了約30%。由于變賣，故拍賣費(fèi)也不需要繳納。
首先，介紹一下房屋拍賣的流程
1、拍賣前，查封房屋
2、拍賣前，評(píng)估房屋
3、第一次拍賣（拍賣不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告）
⑴競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。
⑵人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。
⑶拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。
4、第二次拍賣
拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。
5、第三次拍賣
對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。
6、變賣
第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
7、所有權(quán)轉(zhuǎn)移
不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書(shū)等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
所謂保留價(jià)，是出賣人在委托拍賣時(shí)提出的拍賣最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣的價(jià)格，它是出賣人維護(hù)自己利益的保證手段。拍賣保留價(jià)是指拍賣標(biāo)的拍賣成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。
其次，介紹房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)
1. 了解清楚拍賣房屋的所有稅費(fèi)。
2. 拍賣房屋的付款方式如何？通常都要求一次性付款，而且付款時(shí)間比較緊。
3. 房屋是否包括裝修及家具家電，奚律師代理過(guò)的拍賣案件中，有分開(kāi)拍賣的。
4. 房屋是否有人居住使用？居住的是什么人？是否可以清退？如何清退？
5. 房屋是否有戶口？
6. 房屋是否有注冊(cè)公司？
7. 房屋是否是兇宅？
8. 房屋的風(fēng)水如何？有些人比較在乎。奚律師代理的拍賣案件中，遇到過(guò)一套房屋，前后三位房東，都很倒霉。
9. 房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題？尤其是漏水等。
10. 房屋的相鄰關(guān)系如何？
11. 房屋有無(wú)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等？
12. 房屋有拖欠工程款？
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