[ 張學(xué)偉 ]——(2016-2-3) / 已閱12168次
【案例探討】丈夫偷偷把房賣了，妻子能要回來嗎？
張學(xué)偉，江蘇金華星律師事務(wù)所律師
【案情】
張某在未征得妻子黃某同意的情況下擅自出賣了房屋，而買受人對此并不知情，支付了合理價格并完成了不動產(chǎn)過戶登記，但黃某認為丈夫張某出賣房子存有惡意并主張買賣房屋合同無效，要求取回房屋。
【評析】
第一種觀點認為：構(gòu)成善意取得，房屋歸善意的買受人所有。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)，構(gòu)成善意取得。一是受讓人受讓不動產(chǎn)是善意的，二是以合理價格轉(zhuǎn)讓，三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記。上述案件完全符合善意取得的構(gòu)成要件，因此受讓人依法取得房屋所有權(quán)。至于夫妻非出賣方的權(quán)益，是通過其向夫妻出賣方請求賠償損失的方式予以保護。
第二種觀點認為：夫妻非出賣方事前不同意出賣，事后也沒對出賣事實進行追認，買賣房屋的合同無效，房屋應(yīng)歸夫妻雙方共有。根據(jù)《合同法》第四十八條的規(guī)定，行為人超越代理權(quán)訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月之內(nèi)予以追認，未作表示視為拒絕追認。本案中黃某并無追認合同效力，因此該房屋買賣合同無效。
第三種觀點認為：此案構(gòu)成表見代理，房屋歸買受人所有。根據(jù)《合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人超越代理權(quán)以被代理人名義簽訂合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。上述案件符合表見代理構(gòu)成要件，受讓人善意，有理由相信配偶一方有代理權(quán)，且買賣合同已經(jīng)滿足成立和生效的要件，因此代理行為有效，房屋買賣有效。
筆者贊同第三種觀點。善意取得需要滿足無權(quán)處分這個構(gòu)成要件。而無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人的財產(chǎn)，但夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財產(chǎn)，處分的是自己的財產(chǎn)，并非他人的財產(chǎn)，因此上述房屋買賣合同不屬于無權(quán)處分合同，也就不屬于善意取得制度的適用范圍。對于第二種觀點，即使被代理人未追認，處分人具有惡意，因買受人是善意無辜的，如果合同已經(jīng)履行并已辦理所有權(quán)過戶登記的，法院不宜否定合同效力。如果要求買受人交回房屋，勢必要損害買受人利益，損害市場交易安全，而且難以執(zhí)行。其實，出賣人擅自出賣共有房屋侵害配偶的利益，可以在離婚訴訟中解決。需要強調(diào)的是，如果買受人知道出賣人是惡意，即買受人知道出賣人在鬧離婚，其出賣房屋可能是隱瞞配偶、意圖離婚時獨占共有財產(chǎn)，即使合同已經(jīng)履行并辦理過戶登記，仍要認定買賣合同無效。此時，買受人已經(jīng)與夫妻出賣一方存在惡意串通損害夫妻非出賣方利益的嫌疑，并非善意，不僅不構(gòu)成表見代理，還符合了《合同法》第五十二條合同無效的情形。
（所引案例來源：江蘇法制報，轉(zhuǎn)摘自江蘇高院微信公眾號︱作者：莫斯敏 徐良�。�
【律師觀點】
表見代理，是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。根據(jù)學(xué)界通說，表見代理的構(gòu)成要件如下：
（1）具備有代理權(quán)的外觀。具備有代理權(quán)的外觀事實，是適用表見代理的基礎(chǔ)和前提。也就是說，撇開行為人是否具有代理權(quán)這一內(nèi)在要件，從行為人的行為外觀來看，完全符合有權(quán)代理的特征。無權(quán)代理人與第三人所為的民事行為，合于法律行為的一般有效要件和代理行為的表面特征。
（2）交易相對人為善意。所謂交易相對人為善意，是指交易相對人有理由相信行為人擁有代理權(quán)，此時，交易相對人應(yīng)就其善意負擔舉證責任。如果第三人不是善意，也就是指第三人明知或者應(yīng)該知道行為人不具有代理權(quán)而仍然與其進行法律行為，此時不構(gòu)成表見代理，而應(yīng)該屬于狹義的無權(quán)代理，被代理人不須承擔行為人與第三人為法律行為的后果。
根據(jù)上述表見代理的構(gòu)成要件進行判斷，本案中，因所述案情較為簡略，并未看出張某具有代理權(quán)的外觀。根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，對于家庭重大財產(chǎn)的處分，應(yīng)征得夫妻另一方的同意。而張某的行為顯然已經(jīng)超出了家事代理權(quán)的范疇。本律師并不認同前文作者“夫妻一方出賣房屋，屬于共有人處分共有財產(chǎn)，處分的是自己的財產(chǎn)，并非他人的財產(chǎn)”的觀點。夫妻財產(chǎn)在未分割前屬于共同財產(chǎn)，共有人對屬于他人潛在的份額，并無擅自處分權(quán)。不能因張某與黃某為夫妻關(guān)系，即推定張某具有表見代理權(quán)。
其次，若買受人在明知為該房屋為張某夫妻共同財產(chǎn)的情況下，應(yīng)當征求黃某的意見，或者有證明符合表見代理的充分證據(jù)。反之，作為買受人，在未盡到必要的謹慎注意義務(wù)的情形下，不能認定為善意。如其不知為夫妻共同財產(chǎn)，則張某的行為只屬于狹義的無權(quán)代理，應(yīng)適用《物權(quán)法》第一百零六條善意取得制度的規(guī)定，而非采用《合同法》第四十九條關(guān)于表見代理的法律條款。
綜上，本律師認為，前文作者認為構(gòu)成表見代理的觀點并不成立。此外，案例中，第二種觀點因與《物權(quán)法》第106條的規(guī)定相違背，故也不成立。
（作者：張學(xué)偉，江蘇金華星律師事務(wù)所律師）
