[ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱9561次
上海房產(chǎn)新政下，因限購等問題導(dǎo)致合同解除及賠償?shù)牧?xiàng)處理意見
文/赫少華、奚正輝律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
閱讀提示：
2016年3月25日，上海市房產(chǎn)新政出臺(tái)，最大的直觀沖擊莫過于限購，尤其是對(duì)非上海戶籍者。
條文：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
新政即日起執(zhí)行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。據(jù)了解，所謂5年，不得中斷，不得補(bǔ)交，外地人單身依舊不得在滬購房。
限購政策的緊急著陸，交易市場(chǎng)中出現(xiàn)一種尷尬的情形，就接受到的咨詢及承辦案件，梳理出如下狀況：
1、網(wǎng)簽時(shí)，買受人已符合滿2年的購房資格，在新政（滿5年）實(shí)施時(shí)，尚未過戶，雙方現(xiàn)存有爭(zhēng)議；
2、網(wǎng)簽時(shí)，買受人并不具備滿2年的購房資格，新政實(shí)施前已具備購房資格，但目前尚未辦理過戶手續(xù)；
3、網(wǎng)簽時(shí)，買受人并不具備滿2年的購房資格，但合同約定的過戶日期屆滿前（在新政實(shí)施前）已符合購房資格,現(xiàn)新政實(shí)施，交易出現(xiàn)僵局；
4、網(wǎng)簽時(shí)，買受人并不具備滿2年的購房資格，但約定的過戶日期前（新政實(shí)施后）才具備該資格，現(xiàn)交易直接陷入僵局。
5、其他。
注：此處的網(wǎng)簽，主要是指經(jīng)中介打印且買賣雙方簽署的示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
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基于因限購存在的相關(guān)問題，本律師結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定、上海法院審判部分意見，歸納梳理下列問題：
一、網(wǎng)簽時(shí)，購房資格對(duì)合同效力的影響
傾向性意見：
依據(jù)京高法發(fā)[2011]400號(hào)，北京高院認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時(shí)，法院在審理過程中，原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。
上海法院審判實(shí)踐中，僅僅因買受人限購一事，對(duì)雙方所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的有效性認(rèn)定一般并不存有爭(zhēng)議。在買受人限購問題上無法補(bǔ)正的話，雙方焦點(diǎn)往往集中在：“解除”合同及相應(yīng)的違約責(zé)任認(rèn)定。
二、買受人網(wǎng)簽時(shí)不具有購房資格，導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行，買受人是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
傾向性意見：
此處所稱的“合同”，不僅僅是指示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，還包括在中介處所簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或房地產(chǎn)買賣協(xié)議。
一般情況下，若買受人自始自終都不具備購房資格，最終導(dǎo)致合同交易無法繼續(xù)履行，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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