[ 王平 ]——(2016-12-4) / 已閱7214次
商鋪租賃合同之關(guān)鍵詞一 優(yōu)先購買權(quán)
商鋪的租賃往往具有簽訂時間早（開發(fā)商一般在商場建設(shè)前期就已經(jīng)開始招商并簽約）、租賃期限長（通常為法律允許的最長期限）、雙方投資金額大、合同涉及條款多且復(fù)雜、影響因素多等特點，這些特點通常是商鋪租賃糾紛多發(fā)的主要原因。本文擬從法院判決的角度對此類糾紛進行梳理，以期掌握法院判決的要旨，從而提高簽定合同條款的合法性、可操作性，減少和避免糾紛的發(fā)生。
一、優(yōu)先購買權(quán)
案例1、商鋪租賃合同可以對優(yōu)先權(quán)進行約定，并得到法院的認可。承租人以侵害優(yōu)先權(quán)為由要求賠償時，法院委托上海同信房地產(chǎn)估價有限公司對原告租賃的系爭房屋進行房地產(chǎn)估價，并依據(jù)評估報告之估價結(jié)論，酌情予以合理認定賠償數(shù)額。
出租人出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承某人，承某人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。本案中，根據(jù)原、被告雙方合同約定，在租賃期內(nèi)，被告如需出售該房屋，應(yīng)提前三個月通知原告。原告在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
原告以被告將系爭商鋪出賣給案外人談某某、劉某某的價款與其以起訴日為基準(zhǔn)日對系爭商鋪申請評估得出的評估價款的差價主張被告賠償其117.67萬元，依據(jù)不足，本院難以悉數(shù)支持，本院結(jié)合本案實際情況酌定為200,000元。
參見上海夏都實業(yè)發(fā)展有限公司與上海康邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書 上海市浦東新區(qū)人民法院（2010）浦民一（民）初字第5510號民事判決書
案例2、關(guān)于被告張某主張其應(yīng)享有系爭商鋪的優(yōu)先購買權(quán)的抗辯理由，雖然根據(jù)法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但因被告承租的商鋪部位系案外人上海市市政工程動遷用房建設(shè)處出售的大渡河路1550弄6-18號商場的一部分，并無獨立產(chǎn)證。故被告張某據(jù)此主張享有整個商場之優(yōu)先購買權(quán)于法無據(jù)，本院對被告該項抗辯主張不予采納。
參見上海某物業(yè)管理有限公司與張某房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書上海市普陀區(qū)人民法院民事判決書（2011）普民四（民）初字第274號
案例3、有充分證據(jù)證明，出租方已經(jīng)履行了告知義務(wù)，承租人在約定期限內(nèi)未能接受條件，達成協(xié)議的，不得再行主張優(yōu)先購買權(quán)。同時在訴訟階段主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)一并向受訴法院提起主張要求購買系爭房屋。經(jīng)原、被告間于2012年9月19日和同年9月29日間的往來函件，可以認定原告已經(jīng)將房屋出售條件告知被告，同時給予被告相應(yīng)的行使優(yōu)先購買權(quán)的期限，然被告在回函中對購買價格等提出質(zhì)疑，在原告規(guī)定期限內(nèi)也未能接受購買條件與原告簽訂定金協(xié)議或買賣協(xié)議，原告的通知義務(wù)已經(jīng)履行完畢，被告的抗辯主張，與事實不符，本院不予采納。主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)一并向本院提起主張要求購買系爭房屋。
參見案例上海安馨物業(yè)管理有限公司與孫衛(wèi)星房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書上海市普陀區(qū)人民法院民事判決書（2014）普民四（民）初字第28號
案例4、合同約定，局部部位房屋承租人的承租人對出租人整體房屋出售不行使優(yōu)先購買權(quán)。涉案房屋未進行單獨產(chǎn)權(quán)登記，出租人亦表示其收回房屋后將整體轉(zhuǎn)讓，故承租人依約不享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人的抗辯意見不能成立。
參見上海中星集團怡城實業(yè)有限公司與蔣星法房屋租賃合同糾紛一審民事判決書上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書（2015）浦民一（民）初字第4760號
案例5承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣特定房屋時，承租人作為特定的民事主體，依照法律規(guī)定，在同等條件下，享有優(yōu)先購買該特定房屋的權(quán)利。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”之規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”之規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一項法定權(quán)利，相應(yīng)的其附加給特定房屋的出租人（權(quán)利人）強制性義務(wù)，即其出售房屋時負有通知承租人的義務(wù)。
考慮到爭議的102室商鋪交易的客觀實際情況，以及（出租方）被告鄭祥敏的過錯程度，基于公平原則，參照交易與評估時點爭議的102室商鋪市場價值與增值幅度，本院認為原告（承租方）要求（出租方）被告鄭祥敏賠償優(yōu)先購買權(quán)損失（以要獲得類似房屋客觀上需多支出的價款為損失的評價依據(jù)）1，066，055元的訴訟請求，缺乏充分依據(jù)，故酌情判令被告鄭祥敏賠償原告優(yōu)先購買權(quán)損失120，000元。
參見盧富義與上海莘莊鎮(zhèn)永康水產(chǎn)品批發(fā)交易市場經(jīng)營管理有限公司、鄭祥敏財產(chǎn)損害賠償糾紛一審民事判決書上海市閔行區(qū)人民法院民事判決書（2013）閔民五（民）初字第1159號
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作者簡介 王 平 北京隆安律師事務(wù)所上海分所 微信號xs99zl
