[ 邵泓濤 ]——(2017-3-14) / 已閱5804次
買了商品房，購房人在何種情況下可退房？
浙江振進律師事務(wù)所 邵泓濤 13967442125
普通百姓買房子往往要舉全家之力，還要背上10年20年的還貸壓力。我國采用商品房預(yù)售制度，從購房到交付會有很長一段時間，會產(chǎn)生各類問題，購房者的權(quán)益隨時有被侵害的可能。那么，作為購房者，在什么情況下可以通過退房（解除購房合同）來維護自身合法權(quán)益呢？
一、簽訂認購書后，雙方無法就正式商品房買賣合同主要條款達成一致的，買受人可以要求解除認購協(xié)議，退回定金。
二、購房合同無效、被撤銷。
《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失。具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款，還可能要賠償損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，下列情形，購房合同無效或可撤銷：
1、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
3、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
三、合同目的無法實現(xiàn)，購房者無法取得房屋。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
四、房屋質(zhì)量存在問題。
1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失。
2、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。
五、房屋面積誤差絕對值超過3%。
出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息。
六、開發(fā)商遲延交房、辦證超過一定期限。
1、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。雙方在合同中約定了延期交付房屋多長期限后可解除合同的，按約定。
2、商品房買賣合同約定或者按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可請求解除合同和賠償損失。
七、因開發(fā)商原因或不可歸責于雙方的原因不能按揭貸款。
商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同。
八、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
1、《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“……房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”
2、《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。
在上述情形下，購房者可采取要求確認合同無效或解除合同的方式退房，并要求開發(fā)商退還房款、賠償損失。但在很多時候，退房并不是最好的選擇，購房者應(yīng)根據(jù)實際情況，咨詢專業(yè)律師，做出對自己最有利、權(quán)益最有保障的選擇。
