[ 姚長(zhǎng)飛 ]——(2004-3-15) / 已閱10888次
如何認(rèn)定商品房售樓廣告的法律效力
姚長(zhǎng)飛 中國(guó)政法大學(xué)研究生院
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)于2003年6月1號(hào)開(kāi)始生效實(shí)施，該《解釋》就以往商品房銷(xiāo)售中一直存在較大爭(zhēng)議的諸如購(gòu)房款雙倍返還問(wèn)題，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題以及商品房銷(xiāo)售廣告的法律效力問(wèn)題均作出了較明確的規(guī)定�！督忉尅返某雠_(tái)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，本文擬就其中的有關(guān)商品房售樓廣告的法律效力問(wèn)題從學(xué)理及實(shí)踐角度作一探討。
商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關(guān)于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國(guó)合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價(jià)目表，拍賣(mài)公告，招標(biāo)公告，招股說(shuō)明書(shū)，商業(yè)廣告等均為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對(duì)要約作出了如下規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開(kāi)發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請(qǐng)，因?yàn)槭紫仁蹣菑V告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開(kāi)發(fā)商主張售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒(méi)有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開(kāi)發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，則廣告內(nèi)容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實(shí)引起的房產(chǎn)糾紛中開(kāi)發(fā)商多主張自己不負(fù)任何法律責(zé)任。作為購(gòu)房者一方，他們則認(rèn)為售樓廣告和宣傳資料是自己買(mǎi)房的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)該是合同一部分，特別是在商品房預(yù)售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的其實(shí)是圖紙，模型，購(gòu)房者下定決心買(mǎi)房的依據(jù)、信息等都來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對(duì)于最終簽訂購(gòu)房合同起至關(guān)重要的作用。購(gòu)房者往往把開(kāi)發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容，看作是開(kāi)發(fā)商的承諾，所以開(kāi)發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
由于一直存在著爭(zhēng)議，全國(guó)各地的法院在審理上述類(lèi)似糾紛時(shí)對(duì)廣告法律效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上也存在著不統(tǒng)一的局面。《解釋》的出臺(tái)可以說(shuō)對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說(shuō)明和允諾具體確定并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房合同亦應(yīng)該視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說(shuō)《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強(qiáng)了一些。
鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設(shè)計(jì)精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內(nèi)容各異的售樓廣告的效力，筆者結(jié)合《解釋》的規(guī)定，并在對(duì)眾多售樓廣告進(jìn)行了整理分析的基礎(chǔ)上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：
第一類(lèi)，屬于開(kāi)發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對(duì)法律效力的內(nèi)容。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中對(duì)這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、付款方式、保修責(zé)任等，這些條款開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)同意將其全部寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫(xiě)進(jìn)合同中亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。
第二類(lèi)，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫(xiě)進(jìn)合同明確細(xì)化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開(kāi)發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴電梯”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”、“24小時(shí)保安”等，這些內(nèi)容購(gòu)房者千萬(wàn)不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細(xì)化，如在合同中寫(xiě)明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等；相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫(xiě)進(jìn)合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當(dāng)說(shuō)是約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)，一定不能嫌麻煩。
第三類(lèi)，是不屬于開(kāi)發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語(yǔ)言，人為美化，制造聲勢(shì)，為得是吸引購(gòu)房者注意力，多無(wú)實(shí)際意義。如售樓廣告中常見(jiàn)的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機(jī)無(wú)限”等，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商的目的是為了吸引購(gòu)房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機(jī)無(wú)限需要購(gòu)房者通過(guò)自己的考察作出判斷，不能僅聽(tīng)廣告中一面之詞，這類(lèi)廣告內(nèi)容即使寫(xiě)進(jìn)合同也不具有法律效力。
第四類(lèi)，屬于內(nèi)容具體確定，但系開(kāi)發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無(wú)效。如常見(jiàn)的“買(mǎi)頂層送花園”，“保證產(chǎn)權(quán)”，“售后包租”等內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)知道樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自對(duì)其進(jìn)行處分，否則即為侵犯其他業(yè)主權(quán)益而承擔(dān)責(zé)任；關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記承諾也是無(wú)效的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記是政府行政主管部門(mén)的職權(quán)，能否登記產(chǎn)權(quán)，要看其是否具備產(chǎn)權(quán)登記的合法條件，開(kāi)發(fā)商說(shuō)了不算；售后包租在法律、規(guī)章中也是嚴(yán)令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管手段保證這一措施的執(zhí)行，售后包租多是一種促銷(xiāo)手段，帶有相當(dāng)?shù)钠垓_性，受害的往往是購(gòu)房者，所以法律明確規(guī)定這種行為無(wú)效。在此提醒購(gòu)房者不僅要盡量把廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，而且要注意辨別寫(xiě)進(jìn)合同的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，否則即使寫(xiě)得再多、再具體也會(huì)因?yàn)闊o(wú)效而得不到法律保護(hù)。
以上就是筆者在學(xué)習(xí)《解釋》相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告從學(xué)理和實(shí)踐的角度做的一點(diǎn)分析，主要是幫助廣大購(gòu)房者能夠擦亮眼睛，理性地認(rèn)識(shí)各式各樣的售樓廣告和宣傳資料，捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益不會(huì)受到侵犯，當(dāng)然本文如能對(duì)司法實(shí)踐也起到一些幫助作用的話將更感不勝榮幸。
