[ 張玉敏 ]——(2000-11-5) / 已閱34460次
對此已有法律的明文規(guī)定（《德國民法典》第313條）。
其他方面的缺陷如行為能力的欠缺和意思表示的瑕疵應(yīng)當(dāng)也可以補(bǔ)正。承認(rèn)物權(quán)行為可補(bǔ)正債權(quán)行為的缺陷，可以避免有效的物權(quán)行為和無效的債權(quán)行為之間的矛盾，既合乎情理，又合乎法理�？傊凑瘴餀�(quán)行為無因性理論，債權(quán)行為不成立、無效或被撤銷時，如果這些缺陷同樣存在于物權(quán)行為，可根據(jù)法律行為有關(guān)規(guī)定，撤銷物權(quán)行為或宣告其不成立、無效，使交付或登記不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，所有權(quán)人的利益可得到有效保障。如果物權(quán)行為不存在這些缺陷，則應(yīng)以物權(quán)行為補(bǔ)正債權(quán)行為的缺陷，不允許對債權(quán)行為撤銷。由此可知，物權(quán)行為無因性理論嚴(yán)重?fù)p害出賣人利益的觀點是站不住腳的。
五 承認(rèn)物權(quán)行為有利于維護(hù)合同秩序
否認(rèn)物權(quán)行為，“以物權(quán)變動為債權(quán)行為之當(dāng)然結(jié)果，并以交付或登記為生效要件”的主張，〔9
〕在理論上混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的界限，與《民法通則》第84條的規(guī)定相悖。在實踐中則極易被認(rèn)為債權(quán)合同以交付和登記為生效要件，在此之前合同無法律約束力，從而根本否定了協(xié)議的法律效力，破壞合同秩序，踐踏了民法的基本原則——誠信原則。我國司法實踐中以登記作為房屋買賣合同生效條件的作法，恐怕與這種主張有直接關(guān)系。
最高法院在司法解釋中多次重申，1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》實施以后的房屋買賣合同，未經(jīng)登記者無效，致使許多房屋買賣糾紛的判決結(jié)果嚴(yán)重違背公平和誠信原則，為交易習(xí)慣和人之常情所難以理解、接受。如云南某市兩位公民經(jīng)自愿平等協(xié)商，就私房買賣達(dá)成協(xié)議，并互為交付，雙方相約到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，二次均因工作人員不在而未辦成。之后，出賣人翻悔，以未辦登記手續(xù)為由主張合同無效，買方訴于法院，但一、二審皆敗訴。法院判決合同無效的唯一理由就是未辦過戶登記手續(xù)。這樣的判決叫人無法理解。最高法院關(guān)于房屋買賣合同效力的司法解釋的實質(zhì)是，房屋買賣合同在履行完畢之前（即登記之前）是無效的。而無效合同根本就不應(yīng)該履行。于是人們陷入了一個惡性循環(huán)：未經(jīng)登記合同無效，無效合同不該履行，因此當(dāng)事人不能依據(jù)一個無效合同要求對方協(xié)助辦理登記手續(xù)。人們不僅要問，這樣的合同豈不形同兒戲？！按照這樣的解釋，在房地產(chǎn)升值的情況下，誠實的買受人將成為出賣人隨意翻悔的背信行為的犧牲者；而在房地產(chǎn)價格下跌的情況下，出賣人則會成為買方背信行為的犧牲品。更為可悲的是，我們的司法解釋和判決所肯定、保護(hù)的，正是這種背信行為。最高法院一再申明，其關(guān)于房屋買賣合同未經(jīng)登記無效的司法解釋的法律依據(jù)是國務(wù)院1983年發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》。其實不論是國務(wù)院的條例，還是1994年人大常委通過的《城市房地產(chǎn)管理法》，都沒有作出這樣的規(guī)定。從這二個法律法規(guī)中，人們只能得出房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移須經(jīng)登記的結(jié)論，而得不出房屋買賣必須經(jīng)登記方能有效的結(jié)論。
采納物權(quán)行為理論，承認(rèn)物權(quán)行為是獨(dú)立于債權(quán)行為的一類法律行為，即可徹底解決上述問題，按照物權(quán)行為理論，房屋買賣可劃分為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段。債權(quán)行為指雙方訂立房屋買賣合同的行為，法律可以明確規(guī)定房屋買賣合同應(yīng)以書面形式簽訂，并經(jīng)公證。符合有效條件的合同具有法律約束力，當(dāng)事人必須履行。一方違反合同時，視情況可以強(qiáng)制實際履行或責(zé)令其承擔(dān)違約責(zé)任，物權(quán)行為指雙方為履行買賣合同而就房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移達(dá)成的合意，該合意以登記為生效要件。質(zhì)言之，登記不是作為債權(quán)行為的房屋買賣合同的有效條件，而是物權(quán)行為的生效條件和買方取得所有權(quán)的條件。由此可知，物權(quán)行為理論不但不損害債權(quán)行為的效力，而且恰恰維護(hù)了債權(quán)行為的效力，使債權(quán)合同真正成為約束當(dāng)事人的“法鎖”，而不是可隨意翻悔的兒戲。
注釋：
〔1〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9 〕梁慧星《我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為》，《法學(xué)研究》1989年第6期第62頁，第61頁，第59頁。
〔2〕〔4〕孫憲忠《物權(quán)行為理論探源及其意義》，《法學(xué)研究》1996年第3期，第80—92頁。
〔3〕王澤＠①《民法物權(quán)》，第66頁。
〔5〕《瑞士民法典》第963條第2
款的規(guī)定為：“但不動產(chǎn)的取得人有依據(jù)法規(guī)、生效的判決書或與判決書有同等作用的證書的權(quán)利時，無需所有人的書面聲明，亦得進(jìn)行不動產(chǎn)登記。
字庫未存字注釋：
＠①原字為钅右加監(jiān)
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