[ 赫少華 ]——(2018-8-10) / 已閱18190次
（一）尚未取得商品房預(yù)售許可證情況下，開發(fā)商與購房人簽訂的認(rèn)購書的效力？
前述二個(gè)案例，法院均認(rèn)為，認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，可認(rèn)定為商品預(yù)售合同；由于出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，故商品房預(yù)售合同無效。
但湖南省郴州市中級(jí)人民法院 (2012)郴民一終字第189號(hào)，該案的背景較為復(fù)雜，同樣涉及房屋上漲，交涉未果，開發(fā)商主張合同無效。
但法院認(rèn)為，開發(fā)商主張合同無效主張《認(rèn)購書》應(yīng)屬無效合同的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法不能支持。
《認(rèn)購書》不屬于《商品房買賣合同》，而是對(duì)今后訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，且開*公司在與羅*簽訂《認(rèn)購書》之時(shí)并未實(shí)際取得商品房預(yù)售許可證，故該《認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)約性質(zhì)的合同更符合雙方的實(shí)際情況。
理由：《認(rèn)購書》雖然約定了當(dāng)事人名稱、商品房基本狀況、商品房面積、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、完工日期，開元公司也按照約定收受了羅*交納的部分購房款50,000元，但該《認(rèn)購書》沒有約定商品房的銷售方式、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、公共配套的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭議的方法、違約責(zé)任以及其他事項(xiàng)，況且《認(rèn)購書》第八條也明確約定“未盡事宜雙方在簽訂商品房銷售合同中約定”，即《認(rèn)購書》簽訂后，開*公司與羅*還需要簽訂《商品房買賣合同》。
因該《認(rèn)購書》屬于商品房預(yù)約性質(zhì)的合同，不是商品房預(yù)售性質(zhì)的合同，法律及行政法規(guī)并沒有明確禁止未取得商品房預(yù)售許可則不能進(jìn)行商品房的預(yù)約，且該《認(rèn)購書》不符合合同法第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，故上訴人開元公司主張?jiān)摗墩J(rèn)購書》無效，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
（二）合同若認(rèn)定無效，購買人如何獲取賠償？是否應(yīng)包括房價(jià)上漲
在合同無效的情況下，購房人主張開發(fā)商賠償損失的范圍及金額是難點(diǎn)；一般而言，對(duì)于返還購房款及利息爭議不大，但房屋溢價(jià)部分是否在賠償范圍，爭議較大，最高法院觀點(diǎn)也并不統(tǒng)一。
觀點(diǎn)一，合同無效，過錯(cuò)方應(yīng)基于締約過失賠償限于信賴?yán)�，不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得利益。
舉一案例，最高法院(2016)最高法民再3號(hào)，認(rèn)為，合同被確認(rèn)為無效，即不存在繼續(xù)履行問題，故基于合同有效可以獲得的利益不屬于賠償損失的范圍。
最高法院認(rèn)為，該案中的房屋買賣合同無效，徐*就不能再期待依據(jù)該無效合同取得合同中約定的房屋。因此，該房屋租金不是合同無效必然造成的損失，屬于徐*開辦公司和批發(fā)中心的經(jīng)營成本，徐*訴請富*公司賠償其房屋租金損失，沒有法律依據(jù)。
原判決將房屋租金損失認(rèn)定為合同無效后徐*的經(jīng)濟(jì)損失范圍并判決富臨公司支付徐*房屋租金損失2207756.25元，屬于適用法律錯(cuò)誤。
觀點(diǎn)二，合同無效時(shí)，買受人所受損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失等。
北京高院持此觀點(diǎn)，且前述案例中的判決思路也如此。
此類裁決思路在房價(jià)高漲、出售方違約的情形下，適用范圍較廣。
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