[ 奚正輝 ]——(2019-2-15) / 已閱7370次
房屋及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是房屋的重要指標(biāo)，也是購(gòu)房者考慮是否購(gòu)買(mǎi)房屋的重要因素。房屋及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，必須要征得購(gòu)房者的同意，否則購(gòu)房者有權(quán)解除合同。若該規(guī)劃設(shè)計(jì)變更侵害了購(gòu)房者權(quán)利，并造成了購(gòu)房者損失，則應(yīng)該予以賠償。
開(kāi)發(fā)商的銷售資料很多沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同里面，建議購(gòu)房者保留開(kāi)發(fā)商的銷售資料并對(duì)沙盤(pán)房屋模型與樣板房拍照攝像。根據(jù)法律規(guī)定，廣告銷售資料中具體確定的內(nèi)容，視為合同內(nèi)容。
例如綠城黃浦灣，宣傳資料顯示的小區(qū)實(shí)景圖為封閉式的豪宅小區(qū)，有瀑布和花園，而現(xiàn)實(shí)中，不但小區(qū)的瀑布、花園成為泡影，原本的封閉式小區(qū)被分割成4個(gè)彼此封閉的區(qū)域，而原本宣傳的小區(qū)配套綠化，部分變?yōu)槭姓G地。還有，宣傳資料顯示，原本留存下來(lái)的老建筑將被打造成“兼具文化價(jià)值和歷史質(zhì)感的百年人文俱樂(lè)部，除了文化沙龍、健身中心、恒溫泳池外，還有一應(yīng)俱全的極致奢華的功能配套”，現(xiàn)在會(huì)所遲遲沒(méi)有兌現(xiàn)。所以作為綠城黃浦灣的購(gòu)房者有權(quán)依法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
五、 對(duì)開(kāi)發(fā)商的懲罰性賠償
根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，有以下幾種情況可以要求開(kāi)發(fā)商退一賠一：
1) 開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋抵押給第三人；
2) 開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋出賣(mài)給第三人；
3) 開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得預(yù)售許可證；
4) 開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
5) 開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人。
六、 購(gòu)房者最鬧心的事情
購(gòu)房者最鬧心的事情是開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)（房屋爛尾）導(dǎo)致無(wú)法取得房屋及產(chǎn)證，本律師也處理過(guò)多起類似案例，由于開(kāi)發(fā)商債務(wù)累累，房屋有抵押貸款，有民間借貸，公司股權(quán)有質(zhì)押貸款，拖欠工程款、拖欠薪資、拖欠其他各類貨款等，導(dǎo)致房屋停止建設(shè)，購(gòu)房者支付了部分或全部房款，但是拿不到房屋及產(chǎn)證。2013年購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了上海悅合國(guó)際廣場(chǎng)的房屋，由于開(kāi)發(fā)商債務(wù)累累，至今爛尾，導(dǎo)致購(gòu)房者維權(quán)無(wú)門(mén)，政府也束手無(wú)策。像此類案件，本律師認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)入法院破產(chǎn)清算程序。
房屋預(yù)售制度，使開(kāi)發(fā)商提前銷售房屋，促進(jìn)了一手房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是導(dǎo)致購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)顯著增加及財(cái)務(wù)成本增加，對(duì)購(gòu)房者是非常不公平的。所以房屋預(yù)售制度是否還有必要存在，需要立法者深思。
七、 解除權(quán)的行使期限
很多購(gòu)房者，包括律師都不知道解除權(quán)的行使是有期限的。
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題若干問(wèn)題的解釋》
第十五條第二款 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
通常開(kāi)發(fā)商為了防止購(gòu)房者解除合同，都在合同內(nèi)約定了解除權(quán)的行使期限，而且行使期限很短。所以購(gòu)房者遇到解除合同的情況時(shí)，一定要注意該合同約定的解除期限。
本文不針對(duì)綠城黃浦灣，也不針對(duì)開(kāi)發(fā)商。作為開(kāi)發(fā)商要有遵守法律規(guī)定的意識(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售的管理，預(yù)防違約行為的發(fā)生，避免承擔(dān)違約責(zé)任與損害自身的商譽(yù)。作為購(gòu)房者，本來(lái)就處于合同的弱勢(shì)一方，應(yīng)該增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，注意合同條款。遇到開(kāi)發(fā)商違約，一定要找專業(yè)的房地產(chǎn)律師予以維權(quán)，盡管目前維權(quán)艱難，但是今后肯定會(huì)好轉(zhuǎn)。
奚正輝律師 遠(yuǎn)聞律師事務(wù)所主任、高級(jí)合伙人，專注房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)交易及爭(zhēng)議解決等法律研究與實(shí)務(wù)，聯(lián)系地址：上海市浦電路438號(hào)18樓，電話：021-50366223、13061777763。
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