[ 王冠華 ]——(2020-11-5) / 已閱10501次
民法典新規(guī)則解讀七：“住改商”條件
王冠華
第279條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。
王律解讀：
《物權法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意�！陛^之于《物權法》第77條，民法典第279條新增加了“一致”二字，明確了“住改商”需要經有利害關系的業(yè)主“一致”同意。
關于有利害關系的業(yè)主，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》第11條作出了較為清晰的認定，即：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第77條所稱‘有利害關系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”根據該條規(guī)定，對于“有利害關系的業(yè)主”，應根據“住宅改變?yōu)榻洜I性用房”的影響范圍、影響程度的不同，具體分析確定。一般來說，相鄰業(yè)主是“有利害關系的業(yè)主”；但是，在“住宅改變?yōu)榻洜I性用房”影響范圍越廣，影響程度越深時，不論是相鄰業(yè)主，還是不相鄰業(yè)主，凡是因“住宅改變?yōu)榻洜I性用房”受到影響的業(yè)主，都是“有利害關系的業(yè)主”。當然，對于不相鄰業(yè)主而言，要確認其系“有利害關系的業(yè)主”的身份，需要提供證據證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
關于民法典第279條中“同意”，同意屬于當事人的意思表示范疇，需要將行為人進行某一民事法律行為的內心效果意愿，以一定的方式表達于外部，并足以為外界所客觀理解的行為。[1]“有利害關系的業(yè)主”同意“住改商”，應當作出明確的意思表示，而不能采用默示同意的規(guī)則。對于同意的形式，最高人民法院傾向性觀點認為，在處理“住改商”糾紛時，涉及認定業(yè)主將住宅性質的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經營性用房，是否征得有利害關系業(yè)主同意的事實的情形，要審查業(yè)主之間是否有證據證明同意相關業(yè)主將住宅性質的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經營性用房。沒有書面證據證明的，不能認定為同意。[2]
《建筑物區(qū)分所有權解釋》第10條第2款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”據此，“住改商”即使得到“多數有利害關系的業(yè)主”同意，也不能證明其行為合法�！睹穹ǖ洹返�279條在《物權法》第77條的基礎上新增加了“一致”二字，正是吸收該款司法解釋條文的內容，明確規(guī)定“住改商”應當經有利害關系業(yè)主的“一致”同意才可以進行。
《建筑物區(qū)分所有權解釋》第10條第1款規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第77條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”據此，結合《民法典》第279條規(guī)定，如果相關業(yè)主未經“有利害關系的業(yè)主”的“一致”同意便進行“住改商”，“有利害關系的業(yè)主”則有權行使物權請求權以及侵權請求權，以獲得法律上的保護。
注釋：
[1]馬駿駒、余延清，2005.民法原論（第二版）[M].北京：法律出版社，190-191.
[2]最高人民法院物權法研究小組，2007.《中華人民共和國物權法》條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，250.
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
