[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱28530次
民法典新規(guī)則解讀二十二:業(yè)主共同決定事項及表決規(guī)則
王冠華
第278條【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
王律解讀:
民法典第278條源自《物權法》第78條的規(guī)定,并對該條進行了重大修改和完善!段餀喾ā返78條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項!薄皼Q定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。”較之于該條規(guī)定,《民法典》第278條所作的重大修改和完善主要體現在以下四個方面。
1.刪除業(yè)主共同決定事項之“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約”中的“建筑物及其附屬設施的”,直接表述為“制定和修改管理規(guī)約”,凸顯管理規(guī)約對于業(yè)主、物業(yè)管理人或者其他管理人的約束力;
2.將業(yè)主共同決定事項之“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”分拆為兩項,即“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”,并分別適用不同的表決規(guī)則;前者采參與表決的“雙四分之三”,而后者采參與表決的“雙過半”;
3.在業(yè)主共同決定事項中,增加規(guī)定“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”;
4.適當降低業(yè)主共同決定事項,特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻。對于業(yè)主共同決定事項,物權法以專有部分總面積和業(yè)主總人數為基數,分別規(guī)定了“雙三分之二”和“雙過半”兩檔表決門檻,其中,對于“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”,采“雙三分之二”表決規(guī)則。民法典在此基礎上進行了大幅度調整。首先,設定了業(yè)主大會的法定最低業(yè)主人數限制,即由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與;其次,以參與表決的業(yè)主人數為基數,對于業(yè)主共同決定事項中的“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”三項最為重大的事項,設定了“雙四分之三”的表決規(guī)則,即經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意,其實際表決門檻為:2/3× 3/4 = 1/2;對于業(yè)主共同決定事項中的其他事項,設定了“雙過半”的表決規(guī)則,即經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意,其實際表決門檻為:2/3× 1/2=1/3。由此,對于業(yè)主共同決定事項中的“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”,民法典實際將物權法規(guī)定的“雙三分之二”規(guī)則調整為相當于“三分之一”的實際同意規(guī)則,大幅度地降低了表決門檻。
需要強調的是,根據民法典第281條第2款規(guī)定,“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金!庇纱耍o急情況下,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會使用建筑物及其附屬設施的維修資金并不受前述表決規(guī)則的制約。至于何為“緊急情況”,需要在審判實踐中總結一致規(guī)則,也有待于司法解釋予以進一步明確。
此外,尚需探討的是,如何確定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”的范圍問題。對此,民法典未作明文規(guī)定,《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)第7條規(guī)定可資參考,該條規(guī)定:“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項,應當認定為物權法第76條第1款第(七)項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”。
作者簡介:北京盈科(烏魯木齊)律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師,九三學社新疆區(qū)委法律專門委員會主任,聯系電話:18699089007。