[ 劉洋飛 ]——(2021-4-1) / 已閱8396次
買賣工程款“頂賬房”法律關系辯析
作者：遼寧朗峰律師事務所律師 劉洋飛
時間：2021年4月1日
【摘要】
買賣工程款“頂賬房”過程中存在諸多法律關系，是商品房買賣還是二手房買賣？是建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)的轉(zhuǎn)讓還是以房抵債或者是抹賬？是一個買賣法律關系還是二個、三個買賣法律關系？是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是債務轉(zhuǎn)移？是附條件的抵債還是委托銷售？實踐中，非常復雜，突出表現(xiàn)在人民法院執(zhí)行異議審查和執(zhí)行異議之訴案件中，同案不同判，甚至一個法院作出的判決都不盡相同。主要原因就是沒有厘清其中包含的法律關系。為此，本文從當事人真實意思表示出發(fā)，結(jié)合交易標的物的異同，提出：買賣工程款“頂賬房”的過程，只形成一個商品房買賣合同法律關系，其他行為是配合商品房買賣合同得以實現(xiàn)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
【正文】
在建筑工程施工中，開發(fā)商拖欠承包人工程款的情形很普遍。為了解決這個問題，才衍生出開發(fā)與承包人協(xié)商，用建造的房屋抵頂工程款。這樣，承包人手中有很多工程款“頂賬房”需要變現(xiàn)，急于變現(xiàn)，變現(xiàn)價格要低于開發(fā)商的銷售價格。于是，除承包人努力尋找買受人外，一些中間商也瞄準商機在尋找買受人，有購房需求的人也尋找頂賬房。一旦尋找到買受人，由開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發(fā)商將房屋交付給買受人，并辦理房屋登記手續(xù)，買受人將購房款交付給承包人，開發(fā)商與承包人之間的債務也隨之消滅，三方共同完成了交易。
買受人購買工程款“頂賬房”存在很多風險，買受人必須謹慎，一不小心，將陷入糾紛之中。這些風險主要有以下五種，一是，開發(fā)建設的審批手續(xù)不全；二是，已經(jīng)設定抵押；三是，一房多賣；四是，已經(jīng)被法院查封；五是，開發(fā)商或承包人因其他債務，將來可能被法院查封、拍賣。有風險就有糾紛，于是，一時間，此類執(zhí)行異議審查案件、執(zhí)行異議之訴案件不斷增多，新類型案件、多法律關系的交織、不同利益的爭奪，使得判決結(jié)果五花八門，同案不同判，甚至存在同一個法院的判決結(jié)果也不相同。
工程款“頂賬房”的來源是開發(fā)商與承包人之間“以房抵債”協(xié)議或者是“抹賬協(xié)議”所確定的開發(fā)商建造的商品房。以房抵債也是買賣合同的一種形式，如果雙方真實的履行完成，應當按照買賣合同確定其法律關系，這一點沒有異議。本文要研究的是除此情形之外的，在以房抵債沒有實際交付房屋、之后又發(fā)生的以“工程款頂賬房”為交易標的行為所產(chǎn)生的法律關系。
本文僅從當事人真實意思表示出發(fā)，結(jié)合交易標的物的異同，辨析買賣工程款“頂賬房”過程中的多個法律關系，以正確適用法律。
一、買賣工程款“頂賬房”的一般約定。
買賣工程款“頂賬房”的一般約定是，開發(fā)商與承包人首先達成以房抵債協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容一般包括的內(nèi)容是：房屋不實際交付，也不辦理更名過戶登記，待承包人尋找到買受人后，再由開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發(fā)商將房屋交付給買受人，向買受人開具發(fā)票，并向買受人辦理房屋登記；買受人將購房款（按買受人與承包人協(xié)商價格）交付給承包人，同時開發(fā)商完成清償承包人工程款（按開發(fā)商與承包人協(xié)商價格）的記賬。
除此之外，還有的開發(fā)商經(jīng)營不景氣，承包人擔心開發(fā)商的房屋流失，存在入袋為安的心理，在協(xié)議或抹賬協(xié)議中也約定房屋抵債完成，形式上也完成了交付，但是，附有委托銷售的條件，一旦買受人出現(xiàn)，立即銷售給買受人。所以，其真實意思表示仍然是變現(xiàn)。
二、買賣工程款“頂賬房”的一般實施步驟。
一是，開發(fā)商與承包人達成以房抵債協(xié)議。
在一般情況下，開發(fā)商與承包人雙方確定的內(nèi)容包括，以房抵債的房源、每套房屋的價格和抵頂工程款的數(shù)額，雙方簽訂《以房抵債協(xié)議書》，或者《抹賬協(xié)議書》等。一般按照前述約定的內(nèi)容確定雙方的權(quán)利義務，或者雙方不簽訂書面協(xié)議書，只是達成口頭協(xié)議，雙方共同履行。
二是，承包人與買受人達成購買工程款“頂賬房”協(xié)議。
承包人與買受人雙方確定每套房屋的價格，一般按照前述約定的內(nèi)容確定雙方的權(quán)利義務，或者雙方不簽訂書面協(xié)議書，只是達成口頭協(xié)議，雙方共同履行。
三是，開發(fā)商開具內(nèi)部《調(diào)撥單》。
開發(fā)商開具內(nèi)部《調(diào)撥單》，將抵頂給承包人的頂賬房屋調(diào)撥到銷售部銷售給買受人。
四是，開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發(fā)商將房屋交付給買受人，向買受人開具發(fā)票，并向買受人辦理房屋登記。
五是，買受人將購房款（按買受人與承包人協(xié)商價格）交付給承包人。
六是，開發(fā)商完成清償承包人工程款（按開發(fā)商與承包人協(xié)商價格）的記賬。
三、買賣工程款“頂賬房”形成的法律關系。
從表面上看，交易過程中存在有開發(fā)商與承包人、承包人與買受人、買受人與開發(fā)商之間進行了多次買賣，但是，從當事人真實意思表示上看，實際上，只完成一次商品房交付，只形成一次完整的買賣交易。即：買賣工程款“頂賬房”的過程，只形成一個商品房買賣合同法律關系，其他行為是配合商品房買賣合同得以實現(xiàn)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。現(xiàn)分述如下。
1、開發(fā)商與承包人達成的以房抵債協(xié)議，實際形成的法律關系是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是買賣合同法律關系。
開發(fā)商與承包人在協(xié)議中約定，房屋不實際交付，也不辦理更名過戶登記，待承包人尋找到買受人后，再由開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發(fā)商將房屋交付給買受人，買受人將購房款交付給承包人，承包人實現(xiàn)了現(xiàn)金形式收回工程款的目的，開發(fā)商也實現(xiàn)了以現(xiàn)金支付工程款的目的，買受人也實現(xiàn)了以低價格購買了商品房的目的，三方權(quán)益都得以實現(xiàn)，可謂是三方共贏。
由此可知，開發(fā)商與承包人簽訂以房抵債協(xié)議的真實意思表示，不是開發(fā)商要把房屋抵債給承包人，承包人也不是真的想要開發(fā)商的抵債房屋，真實意思表示是為了變現(xiàn)。用這種形式確定雙方債權(quán)債務關系和用房屋出售變現(xiàn)的方式，實現(xiàn)現(xiàn)金清償債務的目的。為了變現(xiàn)，承包人將自己對開發(fā)商拖欠工程款的建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)，讓渡給買受人，這種法律關系實際是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。是承包人將對開發(fā)商的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人。
綜上分析，開發(fā)商與承包人簽訂的以房抵債協(xié)議不產(chǎn)生實際房屋買賣法律關系，而實際形成的是債權(quán)轉(zhuǎn)移的法律關系。
2、承包人將抵債房出售給買受人，實際形成的法律關系也是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。
承包人將從開發(fā)商那里取得的抵債房屋的債權(quán)，以低價轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，買受人取得該債權(quán)。買受人憑借著該債權(quán)，取得了與開發(fā)商進行商品房買賣的權(quán)利。
3、開發(fā)商開具內(nèi)部《調(diào)撥單》，是完成債權(quán)轉(zhuǎn)讓的中間環(huán)節(jié)，對外不形成民事法律關系。
開發(fā)商開具內(nèi)部《調(diào)撥單》行為，是將抵頂給承包人的頂賬房屋調(diào)撥到銷售部，由銷售部銷售給買受人，用以履行向買受人銷售商品房的義務。該行為對外不產(chǎn)生民事法律關系，實際是完成債權(quán)轉(zhuǎn)讓的中間環(huán)節(jié)。
4、開發(fā)商與買受人簽訂《商品房買賣合同》，由開發(fā)商將房屋交付給買受人，向買受人開具發(fā)票，并向買受人辦理房屋登記。
這是真實的商品房買賣關系，是買賣工程款“頂賬房”交易過程的核心所在，是買受人實現(xiàn)自己合同目的之所在。沒有此環(huán)節(jié)，買受人不可能購買此類房屋，價格便宜，又是一手房屋。所以他愿意以現(xiàn)金形式幫助承包人實現(xiàn)變現(xiàn)結(jié)算，幫助開發(fā)商解開債務鏈，一舉三得。所以，法律要保護這種交易的安全和穩(wěn)定，保護買受人的合法權(quán)益不被侵害。
5、買受人將購房款（按買受人與承包人協(xié)商價格）交付給承包人的行為，是買受人向承包人支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓中取得債權(quán)的對價。
承包人為什么將開發(fā)商抵債給自己的房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買受人呢，就是因為買受人要支付對價，承包人實現(xiàn)變現(xiàn)的過程。這種支付行為，不產(chǎn)生買賣法律關系，其法律關系的性質(zhì)是承包人將開發(fā)商的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人之后，買受人支付的對價款。
6、開發(fā)商完成清償承包人工程款（按開發(fā)商與承包人協(xié)商價格）的記賬，雙方債權(quán)債務消滅。
綜上分析，各方交易標的物是不同的。承包人與開發(fā)商之間交易標的物是債權(quán)；承包人與買受人之間交易標的物也是債權(quán)；以上二項的合并，就形成了承包人將開發(fā)商的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關系。之后，買受人才取得購買該房屋的權(quán)利，開發(fā)商與買受人之間的交易標的物才是商品房。在三者之間形成的眾多法律關系中，各方當事人真實的意思表示是開發(fā)商與買受人的商品房買賣法律關系，才是物的交易，其他都是權(quán)利的交易。承包人將開發(fā)商“以房抵債”形式取得的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓給買受人；債權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款由買受人支付給承包人，買受人取得對開發(fā)商的房屋購買權(quán)之后，與開發(fā)商完成商品房買賣交易，開發(fā)商與承包人之間的債務也消滅。所以，各方共同完成了一個買賣交易，實現(xiàn)三個目的。商品房只被交易一次，只完成一次商品房交付，其他交易不是商品房交易，而是權(quán)利的交易。
四、其他交易形式的分析
由于開發(fā)商經(jīng)營的不景氣，承包人擔心開發(fā)商的房屋流失，存在入袋為安心理，在協(xié)議或抹賬協(xié)議中有時約定房屋抵債完畢，形式上也完成了交付，但是，附有委托銷售的條件，一旦買受人出現(xiàn)，由開發(fā)商立即銷售給買受人。所以，這種以以房抵債的真實意思表示仍然是“變現(xiàn)”�！白儸F(xiàn)”是承包人全部交易的核心。買受人的出現(xiàn)，買受人購買該房屋的事件發(fā)生了，所附條件成就，則雙方抹賬協(xié)議的買賣合同法律關系被解除，實物交付終止，馬上轉(zhuǎn)換為權(quán)利交付，則“變現(xiàn)”被啟動。
對于以上情形，雖然形式上產(chǎn)生了開發(fā)商與承包人之間存在買賣合同關系從成立到解除，重新形成委托合同的法律關系，之后承包人又與買受人之間進行了第二次交易，之后，開發(fā)商受委托向買受人簽訂《商品房買賣合同》、開具發(fā)票、交付房屋、辦理登記。所有的這些行為的產(chǎn)生，都是為了變現(xiàn)，都是“現(xiàn)金”惹的禍，才繞了這么一個大圈子。行為都是為了目的服務的，所以，以真實的意思表示判斷法律關系，是民商立法和司法的準則。
法律關系的形成是主、客觀的統(tǒng)一，首先就是主觀上的的真實意思表示，其次是客觀上的民事法律行為，二者統(tǒng)一形成相應的法律關系�！吨腥A人民共和國民法典》第一百三十三條規(guī)定“民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。”所以，以真實的意思表示出發(fā)，去判斷民事法律行為所產(chǎn)生的法律關系，是民商立法和司法的準則。具體體現(xiàn)在司法解釋中，也隨處可見，例如《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十四條“按照基礎法律關系審理”的原則（注釋1）。又比如《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第六十八條、第六十九條“非典型擔�！保ㄗ⑨�2）、《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月8日）第71條“讓與擔保”（注釋3）的規(guī)定，也是“按照基礎法律關系審理”的原則確定的裁判準則。
對開發(fā)商和承包人來說，此種銷售工程款“頂賬房”可以分為二個階段：
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