[ 逯春燕 ]——(2004-6-28) / 已閱14270次
從本案看不動產的變更登記與善意取得制度
北京市順義區(qū)人民檢察院 逯春燕、郭小鋒
【內容提要】從民法理論與實踐操作來看，不動產買賣相對于動產買賣更為復雜，其法律效果影響面也更為寬泛。因此，法律、法規(guī)對不動產買賣取得要件作出限制性規(guī)定。即便如此，不動產買賣仍存在諸多理論和實踐上的問題。本文通過一則案例，來剖析不動產買賣中變更登記與善意取得制度。
【關鍵詞】 不動產 變更登記 善意取得
一、基本案情
乙對法院民事判決不服，來我院申訴，稱：甲、乙為父子關系，甲有一處房產，登記在甲的名下。乙離婚后要求搬入該所與甲同住，甲不允，乙遂撬鎖入住。不久甲經一房屋中介機構將該房產賣與丙，并于買賣成交當日到房產部門辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過戶到丙的名下。乙以當初購房曾出資，房屋實為其與甲共有，甲無權單獨處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙訴狀將乙訴至法院，要求乙騰退房屋。
順義區(qū)法院判決丙為爭議房屋合法所有人，乙之行為構成侵權，應騰退房屋。
二、案件評析意見
本案實質為部分共同共有人單獨處分共有財產產生的爭議。其中需要厘清的兩個關鍵問題是：1、丙能否以變更后的房屋所有權證主張權利？2、不動產是否適用善意取得？
（一）關于不動產登記的效力
房屋作為大宗不動產，國家對其的管理和權屬的確認，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第59條之規(guī)定，實行房屋所有權登記發(fā)證制度。即房屋的取得、轉讓、抵押等事項的發(fā)生，須經縣級以上地方人民政府房產管理部門登記確認。
關于不動產登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：一是登記要件說。此觀點認為登記是不動產物權合法轉移的要件，未經登記，所有權不發(fā)生轉移，已登記變更，所有權即發(fā)生轉移。德國民法主要采納了這種觀點；二是登記對抗說，此觀點認為登記只是當事人在物權變動后應當履行的手續(xù)，未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間發(fā)生效力，不能對抗第三人，日本民法采用了此觀點。這兩種做法可以說各有側重。第一種觀點賦予登記較強的公示力，任何人在與他人發(fā)生交易行為時，要確定對方是否有權轉移不動產，只需要信賴登記而不需要信賴任何協議；第二種觀點則強調尊重當事人關于轉移不動產所達成的協議，同時也注重對善意一方在非因其過錯而未進行登記情況下的利益保護。
分析我國法律規(guī)定，可知我國關于不動產權屬的認定采納的是登記要件說，即賦予登記以強的公信力，登記一經完成，權利即為設定。實踐中不乏房屋買賣當事人、共有人因各種原因未能登記，或行政機關因種種原因錯誤登記的情況。但該種登記一經完成即產生了登記的公信力，即使該登記與真實權利不符，法律對于依賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護。這一做法可能損害了真正權利人的利益，但確實有利于保護登記人、相對人（第三人）的利益，同時也強化了國家對不動產的管理。
結合本案，乙可能確曾出資與甲共同購買了爭議的房產，但一經登記到甲的名下，丙基于對該登記的信賴與甲為的房屋買賣行為即有效成立。雙方辦理房屋變更登記，將產權過戶到丙的名下，丙即合法取得了對此房的所有權。因此，丙據對登記的信賴認為甲是房屋的合法所有人而為買賣行為、法院據登記在丙名下的房屋所有權證認定房屋歸丙所有，并無不當。
（二）關于不動產的善意取得
房屋登記雖然賦予甲以較強公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得該房屋（不動產）所有權呢？筆者認為，丙可以基于善意取得制度取得該房屋的所有權。其理由為：
1、從善意取得制度設立目的角度進行考察。善意取得是適應商品交換的需要而產生的一項法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當事人往往并不知道對方是否有權處分財產，也很難對市場上出售的商品逐一查清。如果受讓人善意取得財產以后，根據轉讓人的無權處分行為使交易無效，并讓受讓人返還財產，則不僅要推翻已經形成的財產權屬和財產關系，而且使當事人在從事交易活動時，隨時擔心買到的商品有可能要退還，這樣就會給當事人交易時帶來不安全感，從而不利于商品交易秩序的穩(wěn)定�？傊�，善意取得制度是通過限制財產所有權人的追及權和一定程度上犧牲所有人的利益來實現維護商品交換的安全和良好秩序的目的。據此，房屋作為不動產進行買賣同樣需要保護其交易安全和交易秩序，故應當適用善意取得制度。
2、從善意取得制度立法例角度進行考察。許多國家都明確規(guī)定不動產可以適用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。”《德國民法典》第926條也有類似規(guī)定。另外，我國臺灣地區(qū)1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第2項規(guī)定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響�！背浞煮w現了所有人權益與社會商品流轉秩序兩種利益權衡后的取舍。
3、從我國善意取得制度民法理論角度進行考察。根據《民法通則》善意取得概括規(guī)定，無權處分他人動產的占有人，在不法將動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產時出于善意，可依法取得對該動產的所有權。受讓人在取得動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人（占有人）賠償損失。由此得出善意取得的構成主要包括三個要件：一是取得的財產必須是依法可流通的動產；二是受讓人取得財產時出于善意； 三是受讓人必須通過交換而取得財產。在此基礎上，形成了我國民法上善意取得制度只適用于動產的通說。實際上，我國民法對動產與不動產的規(guī)定是沿用兩條線的立法模式，尤其在涉及物權變動模式方面的規(guī)定顯得更為突出，因而不能依據法律規(guī)定動產適用善意取得制度（物權變動）來排除不動產不適用善意取得制度，否則有“關公戰(zhàn)秦瓊”之嫌。
4、從司法解釋角度進行考察。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償�！� 該條中未將“共有財產”限定為動產，故可以理解為既包括動產也包括不動產，從該司法解釋演變生成來看，實際上就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。據此，司法解釋實際上已間接承認不動產的善意取得制度。
5、從房屋買賣規(guī)定角度進行考察。1990年2月17日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的�！�1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效�！眱伤痉ㄐ砸�(guī)范文件集中表達房屋買賣必須進行產權過戶才發(fā)生物權變動，也即只要交易相對方辦理了產權登記，法律就應當保護這種交易的穩(wěn)定和安全。 這樣，實則間接承認了房屋買賣適用善意取得制度。
6、從不動產公信與不動產善意取得關系角度進行考察。司法實踐出現的“一房二賣”或“共房私賣”現象，基本的共識是如果房屋已經變更登記，由變更登記后的所有人取得房屋所有權。但是，對此適用的民法理論卻有不同意見：第一種意見認為，變更登記后的所有人取得房屋所有權是基于物權公示和公信制度而對抗其他權利人；第二種意見認為，變更登記后的所有人取得房屋所有權是基于善意取得制度。筆者認為，在這種情形下，不動產公示制度與不動產善意取得制度是一個問題的兩個方面。因為，如果不動產買賣沒有進行變更登記，所有權就不會發(fā)生變動，那么考察公信沒有任何意義，而且也不會發(fā)生對抗第三人的效力，也就不存在善意取得問題；如果不動產買賣進行了變更登記，變更后的所有權人可以基于公信與公示原則取得所有權，而且變更后的所有權人也可以依據公示和善意對抗其他權利人。
7、從善意取得制度的發(fā)展趨勢角度進行考察。在商品經濟發(fā)展日臻完善的社會背景下，不動產的交易將越來越頻繁，是立足于全方位保護所有權的利益，還是在兼顧所有人權利的前提下，給予交易安全和交易問題充分保護。筆者認為，如果一味保護不動產所有人的利益，將會加大不動產的交易成本和信用成本，一定程度上阻礙不動產的流通。事實上，善意取得制度也正是順應商品時代發(fā)展的潮流而作出回應，越來越多的國家將擴大善意取得制度的適用范圍，不但適用不動產，而且提出了債權是否也應適用善意取得制度。鑒于這種情形，筆者認為，確立不動產的善意取得制度具有其重大現實意義。
三、案例啟示
房屋買賣交易中，不乏共有人之間、共有人與買受人之間發(fā)生糾紛的事例。在立法、司法、理論界對于不動產是否適用善意取得存在爭議的情況下，要從根本上維護自己的合法權益，各共有人應及時在房屋確權登記時載明自己的權利，同時介于物權登記中存在的疏漏，買受人應在交易前了解清房屋的權屬情況，盡到相關的注意義務，取得全部共有人的同意，以避免日后的紛爭。
