[ 鄧光達(dá) ]——(2004-7-2) / 已閱8371次
論擅改架空層的危害性與違法性
鄧光達(dá)
近年來(lái)，某些不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售賣(mài)樓盤(pán)房屋后，為牟取更大的不法商業(yè)利益，利用置業(yè)者信息不足的弱點(diǎn)和維權(quán)力量不易形成合力及維權(quán)的時(shí)間、金錢(qián)成本較高的客觀現(xiàn)實(shí)，精心為買(mǎi)家置業(yè)者設(shè)置了誘人的陷阱，請(qǐng)君入甕，讓部份蒙在鼓里的買(mǎi)家置業(yè)者自以為得到實(shí)惠，玩起了侵權(quán)謀利的把戲。
一、美麗的謊言
不良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在樓盤(pán)驗(yàn)收或入伙后，倚借其擁有樓盤(pán)的前期物業(yè)管理及委托關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司行使樓盤(pán)物業(yè)管理的權(quán)利，為減少日后移交物業(yè)管理用房的數(shù)量或拖延物業(yè)管理用房移交給全體業(yè)主的時(shí)間，往往乘買(mǎi)家置業(yè)者入伙忙于房屋裝修而疏于關(guān)注住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)之際，擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉(cāng)庫(kù)等。
當(dāng)有買(mǎi)家置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時(shí)，不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)大言不慚地說(shuō)：“改建住宅小區(qū)架空層或公共空間結(jié)構(gòu)和用途的行為，符合全體買(mǎi)家置業(yè)者的共同利益，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的需要，是降低或減少買(mǎi)家置業(yè)者應(yīng)付的物業(yè)管理費(fèi)用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對(duì)此，個(gè)別買(mǎi)家置業(yè)者對(duì)此信以為真，對(duì)改建行為視而不見(jiàn)，不聞不問(wèn)，無(wú)意間縱恿了不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違法改建行為。
殊不知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉(cāng)庫(kù)等行為，改變了住宅小區(qū)原有的科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，破壞了住宅小區(qū)的人居環(huán)境，并直接導(dǎo)住住宅小區(qū)樓盤(pán)房屋價(jià)值的貶值，損害的買(mǎi)家置業(yè)者的合法權(quán)益。
從購(gòu)房置業(yè)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)，通常希望實(shí)現(xiàn)和滿足二個(gè)基本目標(biāo)，一是安居，住宅小區(qū)樓房良好的工程質(zhì)量、合理的小區(qū)環(huán)境是安居的必要條件。二是保值，消費(fèi)者往往傾注畢生的一大筆積蓄用于購(gòu)房置業(yè)，所購(gòu)樓房將會(huì)成為家庭保值和抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的最重要物業(yè)。據(jù)深圳地區(qū)的樓盤(pán)個(gè)案估算，同一地段中，住宅小區(qū)樓盤(pán)環(huán)境規(guī)劃是否科學(xué)合理與樓房?jī)r(jià)格有約0.1至0.25的相關(guān)度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉(cāng)庫(kù)等場(chǎng)所，無(wú)疑將會(huì)導(dǎo)致住宅小區(qū)人居環(huán)境質(zhì)量的降低和樓房應(yīng)有價(jià)格的貶值。
從法律的角度看，不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的擅自改建行為，違反了《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)全體買(mǎi)房置業(yè)者構(gòu)成侵權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。此時(shí)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)和物業(yè)管理機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司的違法行為予以查處。
二、金蟬脫殼之計(jì)
不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉(cāng)庫(kù)后，往往借故將侵權(quán)責(zé)任推到物業(yè)管理公司身上。當(dāng)樓盤(pán)入伙一段時(shí)間，買(mǎi)家置業(yè)者若發(fā)覺(jué)不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的擅自改建行為違法而要求其改正時(shí)，不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)往往以歪理搪塞買(mǎi)家置業(yè)者，“住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉(cāng)庫(kù)的行為與我房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，有問(wèn)題請(qǐng)與物業(yè)管理公司交涉”。
由于目前住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司大多都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，此時(shí)，不良的物業(yè)管理公司很可能會(huì)以種種困難和理由再現(xiàn)一幕與不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如出一轍的“美麗的謊言”。嗣后，住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房等公用設(shè)施則遲遲不用移交或拖延移交，不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則完成了其“金蟬脫殼之計(jì)”，從中謀取了非法的商業(yè)利益。
買(mǎi)家置業(yè)者應(yīng)警惕不良房地產(chǎn)開(kāi)商上述二則的誘人陷阱，因?yàn)樗麑?huì)降低你居住環(huán)境的品質(zhì)，給你帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。
