[ 吳培華 ]——(2004-9-10) / 已閱17705次
抵押登記對不動產(chǎn)抵押合同的效力影響
所謂合同的效力，也就是通常所說的合同的法律效力。判斷合同是否具有效力主要是依據(jù)民法通則所規(guī)定的條件。由于立法的疏漏或人們對法律理解、運(yùn)用的方法各異，對于不動產(chǎn)抵押合同的效力認(rèn)定易引起理論或?qū)嵺`上的混亂。有據(jù)合同法第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”而主張合同的成立與生效同時發(fā)生的觀點，亦有依據(jù)擔(dān)保法第四十一條“抵押合同自登記之日起生效”將未辦理登記手續(xù)的抵押合同一概認(rèn)定無效的做法。上述觀點、做法均有偏頗。我國的合同法以鼓勵市場交易，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原則。擔(dān)保法的立法宗旨中，核心內(nèi)容是保障債權(quán)的實現(xiàn)。對于作為從合同的不動產(chǎn)抵押合同，應(yīng)以主合同的成立生效為條件。對于主合同有效，已簽訂的但未辦理抵押登記的不動產(chǎn)抵押合同，應(yīng)區(qū)分不同情況進(jìn)行處理。如無其他債權(quán)人主張權(quán)利或者導(dǎo)致抵押合同無效的情況下，法院可以判令補(bǔ)辦抵押登記；因登記機(jī)關(guān)的原因，抵押人已將抵押財產(chǎn)的權(quán)利憑證交付給抵押權(quán)人的，可以認(rèn)定抵押權(quán)有效設(shè)定，但不能對抗善意第三人；債權(quán)人無過錯的，可判令負(fù)有辦理抵押權(quán)登記義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)的違約責(zé)任。為此，本文擬從合同的成立與生效，抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)立二組法律概念入手，談一談抵押登記對不動產(chǎn)抵押合同的效力影響。
一、合同成立與生效的關(guān)系、特點
合同的成立與生效是二個完全不同的概念，這組概念在合同法實施之前未加嚴(yán)格的區(qū)分。
合同的成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款形成合意。而合同的生效是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律拘束力。除此之外，合同成立的條件應(yīng)具備：(1)訂約主體應(yīng)為雙方或多方當(dāng)事人；(2)具備法律規(guī)定的要約與承諾達(dá)兩個階段或過程；(3)對主要條款達(dá)成一致的意思表示。而合同生效的要件，根據(jù)民法通則第五十五條的規(guī)定，應(yīng)具備以下條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(2)意思表示真實；(3)不違反法律或者社會公共利益。
在以往的司法實踐中，因未能正確區(qū)分合同的成立與生效，從而將大量的合同不成立問題作為無效合同對待，混淆了合同無效后的責(zé)任與合同不成立的責(zé)任；亦有將一些已經(jīng)成立但不具備生效要件的合同都作為無效合同對待，消滅了大量本不該消滅的交易。所以，合同的成立是生效的必要前提，但已經(jīng)成立的合同并非全部有效，換言之，不生效的合同也并非均不成立。
二、不動產(chǎn)抵押合同中，抵押登記對合同效力的影響
合同法第44條第2款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效時，依照其規(guī)定。”擔(dān)保法第41條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效�！币郎鲜龇梢�(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同應(yīng)自辦理抵押物登記之日起生效。但根據(jù)合同成立與生效的構(gòu)成要件及相互關(guān)系，抵押登記對不動產(chǎn)抵押合同效力的影響應(yīng)細(xì)化到以下三個方面：
1、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的成立要件。因為合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，是合同自由原則的體現(xiàn)，只要當(dāng)事人雙方根據(jù)要約和承諾的規(guī)則就合同的主要條款達(dá)成一致意見，并據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定簽訂了書面形式的抵押合同，不動產(chǎn)抵押合同即告成立。而抵押登記是當(dāng)事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動產(chǎn)抵押合同是否成立，不受抵押物是否進(jìn)行登記的影響。2、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現(xiàn)了國家對意思自治的合理干預(yù)。合同法第五十二條規(guī)定了合同無效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國 家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或若第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定�！倍�、行政法規(guī)對抵押登記的規(guī)定，不屬于強(qiáng)制性規(guī)范，因此不能絕對地以抵押物是否進(jìn)行登記來認(rèn)定不動產(chǎn)抵押合同是否有效。
三、不動產(chǎn)抵押合同中，抵押權(quán)的設(shè)立與抵押合同生效的關(guān)系
不動產(chǎn)抵押合同是當(dāng)事人以不動產(chǎn)為特定物設(shè)立抵押權(quán)的協(xié)議，屬設(shè)權(quán)合同，但不動產(chǎn)抵押合同并不能直接設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立需要履行設(shè)立手續(xù)，即辦理不動產(chǎn)抵押登記的公示手續(xù)，故不動產(chǎn)抵押登記是抵押權(quán)的設(shè)立行為。以未辦理不動產(chǎn)抵押登記而否定抵押合同的效力，混淆抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定。也就是學(xué)者所謂的“混淆了抵押合同的生效與依據(jù)抵押合同所發(fā)生的物權(quán)變動�！辈粍赢a(chǎn)抵押合同屬債權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)自成立時生效，與是否辦理了抵押物登記無關(guān)。不動產(chǎn)抵押合同生效，在抵押人與抵押權(quán)人之間發(fā)生了設(shè)定了抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù)，屬合同法調(diào)整的范疇。而抵押權(quán)登記主要是為了保護(hù)第三人的利益，抵押權(quán)經(jīng)登記而設(shè)定，是合法有效的抵押合同所產(chǎn)生的法律后果，屬于擔(dān)保物權(quán)變動的范疇。不動產(chǎn)抵押合同的生效與抵押權(quán)設(shè)定的關(guān)系應(yīng)是在當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時，不動產(chǎn)抵押合同在成立時生效，而當(dāng)事人辦理登記時抵押權(quán)設(shè)立；抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)以不動產(chǎn)抵押合同為依據(jù)。不動產(chǎn)抵押合同無效，抵押權(quán)當(dāng)然的不能設(shè)定；不動產(chǎn)抵押合同有效，抵押權(quán)未必就能設(shè)定。所以，在抵押權(quán)未能設(shè)定時，不能否定有效成立的不動產(chǎn)抵押合同的效力。
四、司法實踐中，對于已經(jīng)合法成立，未辦理抵押登記手續(xù)的不動產(chǎn)抵押合同的處理方法及依據(jù)
司法實踐中，不能依據(jù)擔(dān)保法所規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”，對已經(jīng)成立而未辦理抵押物登記的不動產(chǎn)抵押合同。作簡單地、絕對地不生效認(rèn)定后即一判了之，甚至是認(rèn)定不動產(chǎn)抵押合同不成立，而不作后續(xù)處理。此時，不僅抵押權(quán)不能設(shè)定，抵押合同也屬不生效合同，抵押人違背抵押合同的約定，既不構(gòu)成違約，不發(fā)生違約責(zé)任，并因抵押合同不屬于無效，也不發(fā)生無效合同責(zé)任，這勢必會嚴(yán)重侵害債權(quán)人利益，有悖合同法與擔(dān)保法的立法宗旨。筆者認(rèn)為，對上述情況，在查明事實的基礎(chǔ)上區(qū)分不同情況，可以作如下處理：(1)如無其他債權(quán)人對不動產(chǎn)抵押物主張權(quán)利或者不動產(chǎn)抵押合同無效的情況下，抵押權(quán)人要求抵押人補(bǔ)辦登記的，法院應(yīng)予支持。因為不動產(chǎn)抵押合同訂立后，未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)沒有設(shè)定，抵押合同并不因此而無效。合同既已生效，對合同當(dāng)事人就產(chǎn)生拘束力，負(fù)有辦理抵押登記義務(wù)的當(dāng)事人就應(yīng)按合同履行。即使合同對抵押登記如何辦理沒有明確約定，據(jù)合同法第六十條第二款的規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。抵押人也應(yīng)當(dāng)履行合同的附隨義務(wù)。
(2)如因登記機(jī)關(guān)的原因，未辦登記手續(xù)，抵押人已將抵押財產(chǎn)的權(quán)利憑證交付給抵押權(quán)人的，法院可以認(rèn)定抵押權(quán)有效設(shè)定，但不能對抗善意第三人。對此處理方法，擔(dān)保法司法解釋第59條有明確規(guī)定，最高院李國光副院長在2000年10月28日全國民事審判工作會議上的講話，對此類情形亦有明確的觀點和意見。所以在審判實務(wù)中，不僅要查明是否辦理過抵押登記，還要進(jìn)一步查清未登記的原因、當(dāng)事人是否申請辦理過登記手續(xù)、權(quán)利憑證有無交付等重要事實。如當(dāng)事人有證據(jù)證明符合擔(dān)保法司法解釋第59條規(guī)定的情形，法院就不能輕率的認(rèn)定不動產(chǎn)抵押合同不生效。
(3)如債權(quán)人無過錯，法院可判令負(fù)有辦理抵押登記義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。實踐中有抵押人在不動產(chǎn)抵押合同簽訂后故意不辦理抵押登記的情形，法院如查證屬實，可依據(jù)擔(dān)保法司法解釋第56條第2款的規(guī)定，判令抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。需說明的是，這里的賠償責(zé)任屬締約過失責(zé)任，是因為抵押人違背誠實信用原則，拒絕辦理登記手續(xù)，而使債權(quán)人利益受損，抵押權(quán)承擔(dān)的責(zé)任部分應(yīng)為債權(quán)人“信賴上利益”的損失部分，即應(yīng)以不動產(chǎn)抵押合同中設(shè)定的抵押物的價值為限。
（鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院 吳培華 潘曉燕）
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