[ 駱萍 ]——(2004-12-3) / 已閱10771次
國土部門自行組織對國有土地使用權(quán)
出讓的“拍賣”行為應(yīng)予規(guī)范
駱萍 周志剛
城市房地產(chǎn)開發(fā)在我國市場經(jīng)濟(jì)體制下方興未艾，伴隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)的是國有土地使用權(quán)出讓。前些年，盛行以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，滋生了大量的腐敗行為。國家近幾年不斷強(qiáng)調(diào)對國有土地使用權(quán)出讓，特別是商業(yè)，旅游、娛樂、豪華住宅用地使用權(quán)出讓，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣方式。但在實(shí)踐操作中，國有土地行政管理部門（以下稱國土部門）對國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣，不是按《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》）的規(guī)定委托合法的拍賣企業(yè)實(shí)施拍賣，而是自行組織拍賣。為此，筆者就國土部門在自行組織對國有土地使用權(quán)出讓實(shí)施拍賣中存在的弊端發(fā)表淺見。
一、國土部門自行組織的所謂“拍賣”，并沒有嚴(yán)格按《拍賣法》的規(guī)定對“拍賣標(biāo)的”進(jìn)行公告與展示，從而阻礙了潛在的競買人參加競買。
按照《拍賣法》的規(guī)定，拍賣企業(yè)至少應(yīng)在設(shè)區(qū)的市設(shè)立，拍賣人（即拍賣企業(yè)）應(yīng)當(dāng)于拍賣前7日發(fā)布拍賣公告，拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布。無疑《拍賣法》的規(guī)定既保證了拍賣的公平、公開，同時又盡可能邀約潛在競買人參加拍賣。而國土部門在自行組織對國有土地使用權(quán)實(shí)施拍賣時，往往只在其辦公地點(diǎn)進(jìn)行公示，其公示期限也無法按《拍賣法》規(guī)定得到保證。因此，無法體現(xiàn)拍賣的公平、公開原則，也阻礙了潛在的競買人參加競買。
二、國土部門自行組織的拍賣，無法保證拍賣師的專業(yè)水平，往往使“拍賣標(biāo)的”不能最大限度實(shí)現(xiàn)價(jià)值。
拍賣對拍賣師的專業(yè)水平有較高的要求，以此保證最大限度的實(shí)現(xiàn)“拍賣標(biāo)的”的價(jià)值。因此《，拍賣法》對拍賣師的資質(zhì)和能力有嚴(yán)格的要求。國土部門在自行組織拍賣時，一般都是由自己的工作人員擔(dān)任拍賣師，無法保證其專業(yè)水平，也就無法保證最大限度實(shí)現(xiàn)“拍賣標(biāo)的”的價(jià)值。
三、國土部門自行組織的拍賣，無法防止“拍賣標(biāo)的”的權(quán)利瑕疵。
國土部門在自行組織國有土地使用權(quán)拍賣時，既是出讓人又是拍賣人，缺乏應(yīng)有的監(jiān)督機(jī)制，無法防止“拍賣標(biāo)的”的權(quán)利瑕疵。實(shí)踐中，國土部門在未完全收回該宗地土地使用權(quán)時，即對該宗地實(shí)施拍賣，造成不必要的糾紛，同時，侵犯了競買人和原土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。
四、國土部門自行組織的拍賣，串通競賣的情況難以避免。
串通競買和串通競賣均是嚴(yán)重妨害公正、公開及誠信的惡意競爭行為，同時，損害了國家的利益。《拍賣法》第65條規(guī)定，違反本法第37條的規(guī)定，競買人之間，競買人與拍賣人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣無效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由工商行政管理部門對參與惡意串通的競買人處最高應(yīng)價(jià)百分之十以上百分之三十以下的罰款；對參與惡意串通的拍賣人處最高應(yīng)價(jià)最百分之十以上百分之五十以下的罰款。該規(guī)定，一方面對惡意串通的競賣人員是一種震懾，另一方面對違法者的處罰，也有法律依據(jù)可循。因國土部門自行組織的拍賣并不是法律意義上的“拍賣”，故串通競買和串通競賣的行為難以避免，而對違法者的處罰卻無法律依據(jù)可循。
五、國土部門自行組織的拍賣，只是《合同法》意義上的“要約與承諾”，并不是法律意義上的拍賣。
《拍賣法》第2條規(guī)定，本法適用于中華人民共和國境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動，該法第10條、12條對設(shè)立拍賣企業(yè)有明確的實(shí)質(zhì)條件和程序規(guī)定。而由國土部門自行組織的拍賣，系由國土部門作為拍賣人，國土部門只是政府職能部門，并不具有拍賣企業(yè)的資質(zhì)和能力，因此國土部門自行組織的拍賣不是法律意義的“拍賣”，不能適用《拍賣法》，只是《合同法》意義的要約與承諾，只能適用《合同法》。實(shí)踐中，國土部門耗費(fèi)了大量的人力、財(cái)力組織拍賣，確定競買人后，往往出現(xiàn)競買人事后反悔，拒絕簽訂正式合同的情形，國土部門無法按《拍賣法》追究其違約責(zé)任，只能按《合同法》追究其締約過失責(zé)任，既引起了不必要的訴爭，也損害了國家的利益。
綜上，筆者認(rèn)為：國土部門組織對國有土地使用權(quán)出讓實(shí)施拍賣，應(yīng)嚴(yán)格按《拍賣法》的規(guī)定，委托專業(yè)、合法的拍賣企業(yè)實(shí)施，以維護(hù)國家及競買人的合法利益。
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