[ 付新民 ]——(2004-12-26) / 已閱28130次
論商品房預售中對消費者權(quán)益的保護
付新民
摘要：商品房預售市場亟待進一步完善，加大對消費者的保護力度勢在必行。商品房陷阱林林總總，應當注意防范預售商品房合同中的法律風險，應當注意承包人的權(quán)利瑕疵。商品房預售合同實質(zhì)是買賣合同，但不是分期付款合同。預售合同具有明顯的法律特征，必須具備相應的成立要件。從政府和消費者自身多角度保護商品房消費者利益顯得尤為必要。
關(guān)鍵詞：預售陷阱 性質(zhì)特征及防范
一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題
（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證銷售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。
（五）定金風險
二、應注意的其它問題
（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。
（二）注意限制開發(fā)商對預售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
三、關(guān)于預售合同的法律性質(zhì)、特征及基本條件。
（一）預售合同盡管有融資的性質(zhì)，但根本上仍屬于買賣合同
（二）房屋預售不是分期付款買賣
四、關(guān)于當前預售合同的缺陷問題。
（一）面積條款不具體：
（二）稅費條款：
（三）交樓條款和延遲免責條款：
（四）質(zhì)量和保修條款：
（五）交付房地產(chǎn)證條款：
（六）物業(yè)管理條款：
（七）產(chǎn)權(quán)擔保條款：
五、國家行政機關(guān)應通過約束開發(fā)商的行為來保護預購人的利益。
六、在建議未得到采納之前，購房者應當利用合同充分地保護自我。
《城市商品房預售管理辦法》于1994年11月15 日建設(shè)部發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過去了，房地產(chǎn)投訴案件仍呈上升趨勢。由于商品房的開發(fā)商具有信息、技術(shù)、資金、開發(fā)地段等優(yōu)勢，加上法律對商品房預售的規(guī)范仍然有許多的空白地帶，相關(guān)職能部門的管理不配套，具體執(zhí)行過程中也難免會受利益等諸多因素影響[1]，普通消費者又缺乏相應的知識能力，因此，加大對房地產(chǎn)市場的干預力度勢在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜，普通消費者也應增強保護意識，這樣房地產(chǎn)市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。
一、購買商品預售房的法律風險和簽訂商品預售房合同應注意的幾個具體問題
在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預購人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風險”大量存在，預購人承受了較大的風險，這些風險主要有：
（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的"五證"，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意：
1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預售商品房，預購人不要購買。
2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
售樓宣傳單是開發(fā)商對預購人的一種自我推薦，是向預購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔法律上的責任。因為發(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進行宣傳是可以的，所以預購人為保護自我和達到自己預期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。
（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。
這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責任的設(shè)計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預購人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預計很低。
（五）定金風險
有些發(fā)展商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。
二、應注意的其它問題
（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。
在預售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。因為《合同法》第16條，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償�！庇捎陬A售商品房并非不宜折價和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。
（二）注意限制開發(fā)商對預售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
實踐中有些開發(fā)商預售前或預售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。
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