[ 梁樺水 ]——(2005-2-21) / 已閱11383次
附隨義務(wù)
梁樺水 梁鵬
案情簡(jiǎn)介：
原告蘭州某食品公司，
被告北京某房地產(chǎn)公司
案由商品房買賣合同糾紛
案情：
原告與被告于1999年9月21日訂立了購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的底商500平方米，單價(jià)為9800元，共計(jì)房款490萬(wàn)元，合同約定于1999年12月31日交房。付款方式為1998年12月15日定金50000元，1998年12月25日交納房款147萬(wàn)元，1999年9月20日交納房款147萬(wàn)元。工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)交納98萬(wàn)元，房屋交付時(shí)交納房款73.5萬(wàn)元，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)交納房款19.5萬(wàn)元。原告分別按照合同約定的時(shí)間及方式支付了前3期的房款共計(jì)299萬(wàn)元。被告于2001年1月14日以原告第四期房款逾期未付10個(gè)月為由向原告發(fā)出解約通知書解除了與原告的合同。并于2001年1月22日將合同項(xiàng)下的房屋以12000元/平方米的售與北京市某銀行。并為該行辦理了入住手續(xù)。原告認(rèn)為工程封頂被告應(yīng)當(dāng)賦有通知義務(wù)，被告單方解約屬于違約行為，且該房已為善意第三人占有使用，實(shí)際履行已不可能，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償原告的損失。被告辯稱原告對(duì)于工程封頂知曉，且在付款條件成就時(shí)兩次書面通知原告付款但原告拒不履行義務(wù)，致使被告的合法權(quán)益受到損害，被告依據(jù)合同中關(guān)于解約的約定行使合同的解除權(quán)并無(wú)不當(dāng)。不夠成違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任亦不應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失。經(jīng)過(guò)審理法院認(rèn)定如下事實(shí)并依法作出了裁判。
法院認(rèn)為原告與被告簽定的合同真實(shí)有效，合同中約定的第四期工程款的支付時(shí)間是在工程封頂時(shí)，被告在此應(yīng)當(dāng)賦有通知義務(wù)，正是由于被告未履行通知義務(wù)擅自將房屋出售給第三人是造成合同不能夠履行的主要原因，被告應(yīng)當(dāng)返還原告的購(gòu)房款，由于被告的違約行為造成原告的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償，關(guān)于損失的計(jì)算方法按照被告出售給銀行與合同約定的價(jià)格差價(jià)計(jì)算。故判決被告返還已收的工程款299萬(wàn)元，并一次性賠償原告100萬(wàn)元。
在本文中我們針對(duì)此案討論三個(gè)問(wèn)題。
第一個(gè)問(wèn)題是被告應(yīng)當(dāng)通知原告的義務(wù)是何義務(wù)。
法院的判決確認(rèn)被告應(yīng)當(dāng)賦有通知義務(wù)。按照雙方訂立的合同條款中并未約定被告通知原告及在何時(shí)通知以何種方式進(jìn)行通知，為何法院要在判決中指出被告未盡通知義務(wù)，而且正是因?yàn)楸桓嫖绰男写肆x務(wù)才導(dǎo)致被確認(rèn)違約，從而敗訴的。那么這一義務(wù)是什么義務(wù)呢？這一義務(wù)稱為“附隨義務(wù)”。是依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，隨合同關(guān)系的發(fā)展而不斷發(fā)生的，附隨義務(wù)不是雙方當(dāng)事人在合同事先明確約定的也不是法律上明文規(guī)定的，而是隨著當(dāng)事人在合同履行過(guò)程中要求當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的誠(chéng)信義務(wù)。這種義務(wù)在當(dāng)事人訂立合同時(shí)是否發(fā)生不確定，在合同履行中出現(xiàn)情況時(shí)如果當(dāng)事人不履行這種義務(wù)相對(duì)方就會(huì)受到損害。但是，在一個(gè)具體的合同中當(dāng)事人之間到底會(huì)發(fā)生什么樣的附隨義務(wù)，一方面由當(dāng)事人判斷另一方面由法官予以判斷。附隨義務(wù)的種類、形式比較多樣，我國(guó)的《合同法》列舉了通知、協(xié)助、保密等方式種類，但在實(shí)踐中不限于此。列如，照顧義務(wù)、保管義務(wù)、保護(hù)義務(wù)等等。對(duì)于附隨義務(wù)按照其功能分可以分為實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，使給付利益獲得最大，列如以通知、協(xié)助的方式；再一種功能是為了維護(hù)對(duì)方利益列如保護(hù)的方式。
就本案而言被告的通知義務(wù)即為附隨義務(wù)。原告被告在合同訂立時(shí)并未約定“工程封頂”即通知原告，而是在合同履行到這一階段被告應(yīng)當(dāng)作出的義務(wù)。從這一附隨義務(wù)來(lái)講其功能在于實(shí)現(xiàn)合同中約定的原告在“工程封頂時(shí)支付第四期房款”的主給付義務(wù)。所以被告在付款條件成就時(shí)向原告發(fā)出通知。被告作為合同項(xiàng)下房屋的建設(shè)單位，對(duì)于工程進(jìn)度應(yīng)當(dāng)較于原告更加容易獲悉，而且亦應(yīng)當(dāng)先于原告知曉，這就決定了當(dāng)合同履行到此時(shí)被告賦有依誠(chéng)實(shí)信用原則提醒、通知原告的責(zé)任與可能。筆者認(rèn)為在此時(shí)被告向原告發(fā)出的通知內(nèi)容不應(yīng)當(dāng)是“催款函”，而是告知原告“工程封頂”為內(nèi)容的“付款提示”�！案犊钐崾尽钡膬�(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確“工程封頂”的時(shí)間、原告付款的最后期間、逾期付款的后果。至于被告在法庭上出示的“催款函”應(yīng)當(dāng)是在確定最后付款日到來(lái)時(shí)原告未與履行時(shí)發(fā)出的，其目的是為了當(dāng)原告在合理的寬限期內(nèi)仍不履行付款義務(wù)時(shí)，以確定合同中約定的解除條件具備，被告取得合同的解除權(quán)，可以解除合同。
第二個(gè)問(wèn)題被告是否可以行使解除權(quán)。
本案被告在原告未與付款的情形下向原告發(fā)出了《解約通知書》解除了與原告的購(gòu)房合同，并嗣后將合同之標(biāo)的物售與第三人，造成原告不能夠取得該房產(chǎn)。那么被告是否可以行使合同中約定的解除權(quán)呢？行使合同解除權(quán)的依據(jù)是什么？合同解除權(quán)是指合同當(dāng)事人在合同訂立之后履行過(guò)程中，因一方的根本違約造成合同不能夠履行合同目的不能夠?qū)崿F(xiàn)而將合同關(guān)系自始或向后消滅的權(quán)利。合同解除權(quán)的取得來(lái)自法律的規(guī)定和當(dāng)事人的約定。由于解除權(quán)屬于形成權(quán)，它的行使即產(chǎn)生解除合同的法律后果。因此，當(dāng)事人擁有解除權(quán)是行使解除權(quán)的前提。但是，解除權(quán)的行使必須符合法律的規(guī)定當(dāng)事人的約定的條件，必須采用明示的方式。按照我國(guó)的《合同法》規(guī)定當(dāng)事人雙方可以約定解除合同的條件，解除條件成就時(shí)解除權(quán)人可以解除合同。又規(guī)定當(dāng)事人一方有下列情形之一時(shí)（因不可抗力致使合同目的不能夠?qū)崿F(xiàn)；在履行期屆滿之前，一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的的；法律規(guī)定的其他行為。）另一方當(dāng)事人可以解除合同。
合同解除權(quán)分為約定解除權(quán)與法定解除權(quán)。結(jié)合本案的被告所行使的應(yīng)當(dāng)是約定解除權(quán)。按照原告與被告簽定的購(gòu)房合同中關(guān)于“逾期付款”一節(jié)的約定“買受人逾期付款超過(guò)30天的合同繼續(xù)履行，但是應(yīng)當(dāng)按照日萬(wàn)分之三支付違約金至實(shí)際付款日止；買受人逾期付款超過(guò)90天的出賣人有權(quán)解除本合同......”。同時(shí)，合同中關(guān)于“付款方式”中約定“工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)支付98萬(wàn)元”。即為原告的付款條件，當(dāng)這一付款條件成就時(shí)原告就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付應(yīng)付款項(xiàng)，如果逾期未支付時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，超過(guò)30天的合同繼續(xù)履行原告支付違約金，超過(guò)90天時(shí)由被告選擇是否解除本合同。解除合同的決定通知一經(jīng)作出本合同即告解除，同時(shí)原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
但是，本案中原告的付款條件是否成就是一個(gè)爭(zhēng)議的問(wèn)題。前面已述，作為被告應(yīng)當(dāng)比原告更加知曉工程的進(jìn)度，何時(shí)出地面、何時(shí)到正負(fù)零、何時(shí)封頂，也比原告更加有條件獲得工程進(jìn)度的信息，因此，在本合同履行過(guò)程中對(duì)于工程進(jìn)度的提示較之被告更為便利，同時(shí)也就有通知提示的義務(wù)履行的便利。因此，如果被告履行了這一附隨義務(wù)，在工程封頂時(shí)向原告發(fā)出“付款提示”，則本案的結(jié)果將時(shí)另外一個(gè)樣子。正是因?yàn)楸桓驽视诼男写肆x務(wù)或是履行此義務(wù)的方式不當(dāng)，而造成原告盡管未按期付款被告依然無(wú)法行使解除權(quán)。被告在后發(fā)出的《解約通知書》由于欠缺解除權(quán)行事必要的條件，從而構(gòu)成被告的單方解約，解除并未產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。如果被告在原告的付款條件成就時(shí)，即使在合同中未約定解除權(quán)，在向原告發(fā)出類似付款提示的通知告之其付款條件成就，原告不與支付，而后被告向原告發(fā)出〈催款涵〉給予原告合理的期限，原告仍不履行時(shí)，被告依照合同法的有關(guān)規(guī)定亦取得法定解除權(quán)，依然可以與原告解除本合同。但是，觀本案原告發(fā)出的〈催款涵〉并未達(dá)到證據(jù)效力的作用。所以，被告行使接觸權(quán)即不符合法律的規(guī)定亦不符合合同的約定。
第三個(gè)問(wèn)題被告承擔(dān)的損失如何計(jì)算。
法院判決被告除返還已收的房款外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這一賠償憑何計(jì)算，如何計(jì)算。依據(jù)我國(guó)的〈合同法〉第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到的或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到違反合同可能夠造成的損失”。這一條款規(guī)定了一般法定的賠償?shù)脑瓌t。違約損害賠償?shù)奶厥庵幵谟趯?duì)期待利益的保護(hù)，而期待利益應(yīng)當(dāng)合同訂立雙方在合同簽定時(shí)對(duì)于合同正常履行后可以獲得的利益，這種利益的期待取決于合同定立雙方對(duì)利益的判斷與預(yù)見(jiàn)。如果一方發(fā)生違約的事實(shí)通過(guò)賠償使得受害人達(dá)到合同已經(jīng)履行的狀態(tài)。本案中對(duì)于被告的判處賠償正是基于此點(diǎn)。被告的違約是造成合同不能夠繼續(xù)履行的原因，被告將合同約定的房屋售于第三人是合同不能夠?qū)嶋H履行的原因，正因?yàn)楹贤牟荒軌蚵男兴频脑鎽?yīng)當(dāng)獲得的利益受損。包括合同履行后應(yīng)當(dāng)獲得的房屋及房屋可能取得的增值收益。當(dāng)然，在雙方訂立合同時(shí)其增殖收益不能夠確定，但是作為違約方對(duì)此可能夠產(chǎn)生的利益是應(yīng)當(dāng)肯定的，這也是雙方在合同訂立時(shí)對(duì)日風(fēng)險(xiǎn)的分配，正是這種分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行討價(jià)還價(jià)才形成了合同的對(duì)價(jià)關(guān)系。因此，本案中被告單方解除合同構(gòu)成違約，其售于第三方的價(jià)格與原告的合同價(jià)格之差就形成了對(duì)守約方期待利益的損害。應(yīng)當(dāng)予以賠償。
通過(guò)本案我們應(yīng)當(dāng)注意到合同義務(wù)不僅僅是寫在條款上義務(wù)內(nèi)容，它還包含了合同雙方為確保合同履行的順利、為了維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)遵從誠(chéng)實(shí)信用的原則從各個(gè)方面給予相對(duì)方的保護(hù)、照顧等附隨義務(wù)。同時(shí)，對(duì)于合同履行過(guò)程中發(fā)生的諸如變更、洽商、通知等文件應(yīng)當(dāng)采取最有利于形成證據(jù)形式的方式作出。本案中被告的一則通知價(jià)值了百萬(wàn)。
