[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已閱18369次
（2）交房時分?jǐn)偯娣e增加而套內(nèi)面積減少；
（3）交房時無法出具《竣工驗收備案表》和《面積實測數(shù)據(jù)》，導(dǎo)致面積實測數(shù)據(jù)不清；
（4）將分?jǐn)偯娣e重復(fù)銷售（將消費者已經(jīng)購買的分?jǐn)偛课怀鍪刍虺鲎猓?br>
房地產(chǎn)交易時，這其中的知識是復(fù)雜的，高度專業(yè)化的，這些知識必然經(jīng)過解說，才能傳達(dá)給消費者們，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的力量。在現(xiàn)實中，不受保護(hù)的權(quán)利是無法交易和實施的，因為，不受保護(hù)的權(quán)利等于沒有權(quán)利。而對于一個幾乎不享有或很少享有權(quán)利的消費者來說，其在契約中、法律上的主體地位是很成疑問的！
現(xiàn)象四：房地產(chǎn)項目的社區(qū)規(guī)劃
關(guān)于交換的問題，在《社會生活中的權(quán)力與交換》一書中，社會學(xué)家齊美爾說：“在一切以合法形式進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)交換中，在所有渉及某種既定服務(wù)的固定協(xié)議中，在所有合法化關(guān)系的義務(wù)中，法規(guī)強迫實施和保證服務(wù)和回報服務(wù)的相互性，沒有這種相互性，社會平衡和凝聚便不復(fù)存在�！逼跫s被古羅馬人喻為“法鎖”，那么它對于交換的重要性是不言而喻的。消費者們往往在入住后才能發(fā)現(xiàn)：會所變成了物業(yè)管理用房，綠地面積減少，景觀也在分期開發(fā)中挪來挪去，有的房地產(chǎn)商甚至于要多蓋棟樓。要知道，房地產(chǎn)商是利用土地區(qū)位的地價懸殊來謀取超額利潤的，消費者們住得越擁擠，房地產(chǎn)商的收益就越大，土地的資本價值也就越高。黑格爾說過：市民的“需要并不是直接從具有需要的人那里產(chǎn)生出來，它倒是那些企圖從中獲得利潤的人所制造出來的”。（黑格爾著，范揚，張啟泰譯：《法哲學(xué)原理》，207頁）因此，我們相信，有效的利益制約體制不是政府給的，而是利益沖突的結(jié)果。
現(xiàn)象五：房地產(chǎn)項目的廣告
君不見，今日中國“反季節(jié)”的事處處有：黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人穿便服考察，街頭小販穿西裝炸油條。房地產(chǎn)業(yè)也不能脫俗：套型面積的大型化——違背可持續(xù)發(fā)展原則；建筑風(fēng)格歐陸化——丟失民族特色；建筑理念的貴族化——脫離國情；裝飾裝修的賓館化——-品味錯亂，林林種種，不一而足�！傲_馬花園”，“柏林愛樂”，“一個首先要得到西方文化權(quán)威指認(rèn)和命名，打上洋包裝才能發(fā)言的無望的族類的時代之降臨”，想象一種語言就意味著想象一種生活方式，難道生活方式是一根死的木頭，拿過來就用？
而樓書給人的印象常常是：幾張從外國廣告上扒下來的白領(lǐng)生活照片或幾張農(nóng)村來的保安巡邏照片。
房地產(chǎn)項目的廣告當(dāng)然少不了專業(yè)人士們的參與和品評。有些非房地產(chǎn)專家的專業(yè)人士們（比如律師/學(xué)者）在與媒體合作中，似乎漸漸找到了一度失落的話語權(quán)，雖然瓦解了以往媒體的單一話語，卻不能逃脫被塑造成偽權(quán)威的命運。于是，消費者們的企盼是在天上，但雙腳卻只能踏在地面。
而房地產(chǎn)商們更是喜歡在各種媒體上聚集一堂，海闊天空；三山五岳，高談闊論。其實在亞當(dāng)·斯密的時代就可以見到這種現(xiàn)象了，他刻薄的說到：“進(jìn)行同一種貿(mào)易活動的人們甚至為了娛樂或消遣也很少聚集在一起，但他們聚會的結(jié)果，往往不是陰謀對付公眾便是籌劃抬高價格�！边@里引用這種說法有打擊面太大的嫌疑，但是大家的直觀感覺往往是不會錯的，那就是臺下的人聽不明白臺上的人說了些什么，“喋喋不休的談?wù)撟约海部梢允且环N隱身手段”。（尼采，《善惡的彼岸》）其實，在媒體不辭辛苦地做‘份外’的工作時候，到底是為了‘有利于京城百姓的置業(yè)參考’，還是眼盯著房地產(chǎn)商們手中巨額廣告費？答案不言自明。有線電視的房地產(chǎn)新聞報道，有時對消費者們而言，更象是一種集體懲罰。
“沒有信賴，資本市場不可能發(fā)展起來，勞動力市場也不可能發(fā)展起來，——一個社會里企業(yè)的規(guī)模是由這個社會的信賴度決定的，而信賴度又是由法律決定的，我信賴你，不是因為你是好人，而是因為你騙我，會受到更大的的懲罰。” （張維迎，《什么阻礙中國企業(yè)的進(jìn)步》）-------廣告的真實性應(yīng)當(dāng)引起廣告發(fā)布者的切切實的重視！
現(xiàn)象六：買賣契約中的條款
“法律條文有限，社會事實無窮�！保钊蕢郏斗▽W(xué)方法論》）如果說房地產(chǎn)商借助房產(chǎn)模型、樓書等諸多手段在消費者們心中描繪了一個夢想，那么契約則是讓“美夢成真”的保障機(jī)制。沒有“白紙黑字”的書面約定，一切美夢都有可能化為泡影。
（1）房地產(chǎn)商雖然必須采用“北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制”的統(tǒng)一合同文本，但消費者簽署時，很多空白條款（雙方協(xié)商）部分已經(jīng)固定內(nèi)容，而且不能修改，補充條款，消費者只有簽字的“權(quán)利”；
（2）房地產(chǎn)商違約的賠償損失過低，有時遠(yuǎn)低于“補償”的標(biāo)準(zhǔn)，對消費者的約束明顯比房地產(chǎn)商嚴(yán)格；
（3）隨意對“不可抗力”的條款進(jìn)行擴(kuò)大化解釋，例如；“因為政府行為”、“政策法規(guī)變動”、“是指但不限于房地產(chǎn)商不能預(yù)見的原因”、“高考”、“非典”等等，過于寬泛；
（4）交房條件約定不清，房產(chǎn)使用情況不明；
（5）物業(yè)服務(wù)、車位收費約定不明或沒有約定。
正如王澤鑒先生所言：“一般消費者對此種條款多未注意，不知其存在；或雖知其存在，但因此種契約條款甚冗長，且以細(xì)小字體寫成，不易閱讀；或雖加閱讀，因文義艱澀，難以理解其真義；且縱能理解其真義，知悉對己不利條款的存在，亦多無討價還價的余地，只能在接受拒絕間加以選擇。” （王澤鑒，《民法學(xué)說與判例研究3》）房地產(chǎn)行業(yè)提供的不是普通的商品，而是一種在行政權(quán)力或自己給自己立法的方式下排斥競爭者進(jìn)入的壟斷型商品。房產(chǎn)，是人在社會生活中不可或缺的要素之一。一般消費者可以拒絕這類顯失公平的契約，可以拒絕質(zhì)量低劣的房產(chǎn)，但消費者都無法拒絕正常的社會生活！
土地和女人一樣，都存在過度開發(fā)的弊病，所以人們感慨處女和處女地越來越難找了�！暗眯蝿葜兀兴郎畡荨�，我國土地資源的稀缺，造成了政府對土地的嚴(yán)格管制，更為壟斷創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)市場體系壟斷的存在，加劇了社會的貧富分化，社會力量對比愈加不均衡，強者更強，弱者更弱。對消費者而言，壟斷使其選擇自由更為減少，不得不接受少數(shù)壟斷企業(yè)提供的不公平的商品和服務(wù)。每當(dāng)消費者的權(quán)益被侵害時，總是會有“執(zhí)法力度不足”之類的套話，這種不得要領(lǐng)的搪塞，關(guān)鍵在于，政府是否真正清楚它自己的管理目標(biāo)。政府對企業(yè)的扶持一直就沒有停止過，也一直沒有成功過。政府如果積極參與資源分配，企業(yè)的行為就會扭曲，因為它們首先要討好的不是消費者，而是官員，是控制資源的人。（摘取，方流芳語）竊以為，房地產(chǎn)市場管理的目標(biāo)只有一個，就是保護(hù)消費者的利益。發(fā)展和進(jìn)步，雖然也會表現(xiàn)于原子彈，黃金或發(fā)胖的身體，但根本的表現(xiàn)卻在文化、思想創(chuàng)新、和制度合理上。
結(jié)語：阿拉伯的鳳凰
好的房產(chǎn)到底在哪里？真的象阿方索唱的那樣：“如同阿拉伯的鳳凰，大家都說它確實存在，它在哪里卻無人知曉”
什么是的契約本質(zhì)？契約本質(zhì)在于給予消費者以穩(wěn)定預(yù)期。但房地產(chǎn)行業(yè)的難點不在于契約，而在契約外的事情上，而這些契約之外的事情也不是房地產(chǎn)商們能通吃包辦的。
總之，“在一個資源缺乏的世界，賣者和買者之間必然產(chǎn)生有意識的彼此對抗。這種對抗以‘幸存者法則’形式選擇最優(yōu)的賣者和買者，因而促進(jìn)了資源有效配置，并以較低價格為消費者提供較多產(chǎn)品，主要就是競爭對效率與福利的貢獻(xiàn)，也是被選擇作為政策目標(biāo)的理由所在。相反，以‘消除對抗’為根本特征（盡管起初的手段可能是對抗性）的壟斷，自然成了競爭的天敵，也是反壟斷政策與法律存在的基礎(chǔ)依據(jù)”。（徐士英《市場經(jīng)濟(jì)與法制建設(shè)》論文集，119-126）------善心往往并不產(chǎn)生善果，一位母親扶持嬰兒，一定要注意適時和適度，因為過度的扶持會使被扶持者在該自立行走時仍離不開扶持。這是通常的道理，但由智者組成的政府卻往往愚于理解這個道理。
契約，預(yù)示著一種可能性，卻遠(yuǎn)離著那個終極的完成，它在此時此刻，富有韻味的些許變化，也許正是這個民族，掙扎前進(jìn)的縮影……
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