[ 武志國 ]——(2005-7-15) / 已閱25781次
《物權(quán)法草案》中不動(dòng)產(chǎn)登記部分的解析
為了參與《物權(quán)法草案》三審稿提交全民討論活動(dòng)，從中分析我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的走向，我們現(xiàn)對第二章《物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅》第一節(jié)《不動(dòng)產(chǎn)登記》進(jìn)行一下粗淺的解讀,以與大家共同探討。
1、【制度要點(diǎn)】關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力
【法條】第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯�；未�?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
【本條解讀】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必須程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認(rèn)物權(quán)行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預(yù)管理的色彩。個(gè)人傾向?qū)挂髁x。
2、【制度要點(diǎn)】關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定
【法條】 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
【本條解讀】可見我國仍然實(shí)行土地屬地管轄制度，目前土地登記機(jī)構(gòu)為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權(quán)、等不動(dòng)產(chǎn)分別在不同的機(jī)構(gòu)登記�，F(xiàn)在理論界和實(shí)務(wù)界呼聲強(qiáng)烈，要求統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，目前的登記模式存在機(jī)構(gòu)臃腫，經(jīng)費(fèi)分散，重復(fù)登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機(jī)構(gòu)改革的敏銳問題，本條明確了也順應(yīng)了當(dāng)前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動(dòng)了我中心的前途命運(yùn)，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調(diào)整問題。總的來講。物權(quán)法草案從基本法的角度確定了我國不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性，也影射了中國未來不動(dòng)產(chǎn)登記大有可為。到底怎么個(gè)統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒有專門制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。
3、【制度要點(diǎn)】申請登記的材料
【法條】第十一條 當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
【本條解讀】事實(shí)上是對《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權(quán)屬證明或權(quán)屬來源證明的細(xì)化。《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個(gè)人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地上附著物權(quán)屬證明�！�
4、【制度要點(diǎn)】 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)
【法條】第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請人提交的必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；
（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
【本條解讀】目前各國登記機(jī)關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實(shí)質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)原因——債權(quán)關(guān)系，登記機(jī)關(guān)有無審查權(quán)限。就本條來講，實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力
5、【制度要點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的禁止性義務(wù)
【法條】第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
【本條解讀】第（一）（二）略。這里我想強(qiáng)調(diào)一個(gè)法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權(quán)重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認(rèn)為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實(shí)上是混淆了權(quán)利和權(quán)力的區(qū)分，違反行政權(quán)法定原則的。
6、【制度要點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點(diǎn)
【法條】第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
【本條解讀】所謂不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊。在登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法律體系中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機(jī)構(gòu)同意了登記或者發(fā)了證書都不是判斷是否發(fā)生物權(quán)效力的節(jié)點(diǎn)，關(guān)鍵看是否有效登記在了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。
7、【制度要點(diǎn)】物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分
【法條】 第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【本條解讀】本條區(qū)分了物權(quán)變動(dòng)和原因行為，目前的立法把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。如我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。配合進(jìn)行登記應(yīng)當(dāng)是合同應(yīng)有之義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。
8、【制度要點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
【法條】 第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
【本條解讀】不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記的作用下會(huì)產(chǎn)生以下功能：首先，就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件。，具有權(quán)利推定的效用。其次，就第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國家對有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。
第二款解讀略。
9、【制度要點(diǎn)】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的證明力
【法條】第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
【本條解讀】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書作為一種國家機(jī)關(guān)依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對，則不動(dòng)產(chǎn)登記簿在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權(quán)法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、【制度要點(diǎn)】 登記資料的查詢和保密
【法條】第十八條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
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