[ 武志國(guó) ]——(2005-7-25) / 已閱29303次
關(guān)于物權(quán)法草案修改的意見
武志國(guó)
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》，經(jīng)第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次、第十六次會(huì)議審議，委員長(zhǎng)會(huì)議決定，全文公布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》，廣泛征求意見，以便進(jìn)一步研究修改，再提請(qǐng)以后的全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議�，F(xiàn)參考目前一些熱點(diǎn)意見以及工作實(shí)際提出如下修改拙見,僅供參考：
一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利推定的問(wèn)題
【草案法條】第四條規(guī)定：“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定�！钡谑鶙l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。” 第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”
【存在的問(wèn)題】沒有規(guī)定涂銷登記的權(quán)利消滅推定效力。權(quán)利正確性推定應(yīng)當(dāng)包括正反兩個(gè)方面，一方面是在登記簿上登記之權(quán)利推定為正確，另一方面在登記簿上涂消一項(xiàng)登記推定為該權(quán)利消滅。不能自動(dòng)消滅。
【修改建議】增加“在登記簿上涂消一項(xiàng)登記為該權(quán)利消滅�！钡囊�(guī)定。
二、關(guān)于登記資料的查閱問(wèn)題
【草案法條】第十八條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密�！�
【存在的問(wèn)題】公示范圍過(guò)窄，登記簿的公開是登記公示公信的基本要求，只有最大限度的大眾知曉登記簿記載的內(nèi)容，才能發(fā)揮登記簿的公信力，發(fā)揮登記制度保護(hù)交易安全的作用。草案把查閱人的范圍限制在權(quán)利人和利害關(guān)系人。從利害關(guān)系人的概念上講，利害關(guān)系人首先要有一定的現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系，即登記結(jié)果可能影響到他的利益。潛在的利害關(guān)系人無(wú)現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系無(wú)法查閱登記簿，違背了登記公信力的初衷。再加上“國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私”等標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐中操作起來(lái)容易放大，實(shí)際上又增加了拒絕其他非利害關(guān)系人如潛在交易人的查詢要求的可能。
【修改建議】我國(guó)土地登記資料公開查詢辦法第2條規(guī)定，對(duì)登記結(jié)果資料，任何人都可以查閱�？梢圆扇∵@種規(guī)定的查詢模式。
三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度
【草案法條】第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第一百三十條第二款又規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證或者草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)�！�
【存在的問(wèn)題】物權(quán)法作為基本法，不可能規(guī)定的太具體，太細(xì)、太繁瑣，但物權(quán)法需規(guī)定管轄和登記區(qū)設(shè)立的基本原則。本草案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管轄前后條文規(guī)定不一致。草案第一百三十條第二款還是規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記仍然按行政級(jí)別分級(jí)登記。另外土地承包經(jīng)營(yíng)登記是依申請(qǐng)還是依職權(quán)進(jìn)行也沒有明確。
【修改建議】取消對(duì)“縣級(jí)以上”的模糊說(shuō)法，明確由承包經(jīng)營(yíng)土地所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
四、關(guān)于異議登記的問(wèn)題
【草案法條】草案第十九條規(guī)定：“利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償�！�
【存在的問(wèn)題】草案規(guī)定的啟動(dòng)異議登記的程序過(guò)于苛刻。草案規(guī)定申請(qǐng)異議登記必須取得登記簿記載的權(quán)利人書面同意或者人民法院裁定，目的本為防止啟動(dòng)惡意的異議登記程序。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人往往不會(huì)同意進(jìn)行異議登記，如此一來(lái)，大多依靠等待法院的裁定啟動(dòng)登記異議程序的條件失之過(guò)嚴(yán)，這將會(huì)影響異議登記功能的正常實(shí)現(xiàn)。啟動(dòng)法院程序及獲得相應(yīng)的裁定需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，這樣就給登記簿記載的權(quán)利人一個(gè)處分的機(jī)會(huì)，真正的權(quán)利人很可能為此無(wú)法得到物權(quán)。
【修改建議】修改為：“有證據(jù)表明登記簿記載的權(quán)利人非真正的權(quán)利人的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予準(zhǔn)許異議登記”，再說(shuō)了有賠償責(zé)任制約束惡意提起異議程序。
五、關(guān)于更正登記的問(wèn)題
【草案法條】草案第二十條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力�！�
【存在的問(wèn)題】這里規(guī)定的是依申請(qǐng)進(jìn)行的更正，但是沒有依職權(quán)或者職能進(jìn)行更正的規(guī)定，也沒有規(guī)定更正程序與訴訟程序的銜接問(wèn)題。
【修改建議】增加規(guī)定依職權(quán)或者職責(zé)進(jìn)行登記更正程序。明確更正登記只能在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)之前提出，向公眾明確提示可能的法律上的不利益。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，第三人已基于對(duì)登記的信賴而與登記名義人進(jìn)行交易并完成了登記程序，不動(dòng)產(chǎn)之真正權(quán)利人就因此而喪失其權(quán)利，不得請(qǐng)求更正登記，否則不予受理。
六、關(guān)預(yù)告登記的問(wèn)題
【草案法條】第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記�！�
【存在的問(wèn)題】草案將登記預(yù)告制度保護(hù)的范圍極端狹窄。預(yù)告登記制度是對(duì)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)原則的例外性規(guī)定，預(yù)告登記制度目的是保護(hù)本來(lái)只在債權(quán)相對(duì)人之間有效而對(duì)一般第三人并無(wú)拘束力的債權(quán)關(guān)系，防止債權(quán)人之債權(quán)不因債務(wù)人再行實(shí)施處分行為而落空。草案將預(yù)告登記的對(duì)象狹義地限定為取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，將另外變動(dòng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及消滅物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外，即便是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之請(qǐng)求權(quán)，草案也僅將其限制在合同之債上，對(duì)于基于合同以外之其他原因所發(fā)生之取得物權(quán)的債權(quán)是否可得以適用是沒有明確的。按請(qǐng)求權(quán)可以有基于合同而生的請(qǐng)求權(quán)，有基于不當(dāng)?shù)美�、無(wú)因管理、繼承關(guān)系等而生的請(qǐng)求權(quán)，這些請(qǐng)求權(quán)均有保全的必要，也有制度設(shè)計(jì)的必要，沒有理由僅為合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)提供保障而將其他請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外草案沒有明確預(yù)告登記的優(yōu)先效力，草案僅規(guī)定了債務(wù)人處分行為不具有效力，而沒有規(guī)定非因債務(wù)人的處分行為而發(fā)生之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)是否對(duì)于債權(quán)人有效。
【修改建議】明確規(guī)定可申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利類型。補(bǔ)充對(duì)預(yù)告登記條件、效力的規(guī)定。
七、無(wú)權(quán)占有人的賠償責(zé)任問(wèn)題
【草案法條】第三十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請(qǐng)求損害賠償�！辈莅傅诙倭粭l規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。”第二百六十二條規(guī)定：“占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任�！�
【存在的問(wèn)題】法條之間的規(guī)定相矛盾。草案第三十八條沒有區(qū)分善意占有和惡意占有，對(duì)兩類占有規(guī)定了沒有區(qū)別的返還原物和損害賠償責(zé)任，并且對(duì)于損害賠償責(zé)任的規(guī)定，前后發(fā)生了沖突。按照第三十八條的規(guī)定，善意占有人亦應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；但是根據(jù)第二百六十二條的規(guī)定，善意占有人則無(wú)須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百六十二條規(guī)定的占有人概念模糊，這里的占有專指無(wú)權(quán)占有嗎？表述不嚴(yán)謹(jǐn)。
【修改建議】刪除草案第三十八條規(guī)定。在第二百六十二條中“占有人”前面加“無(wú)權(quán)”字樣。
八、物權(quán)法中規(guī)定刑事責(zé)任的問(wèn)題
【草案法條】第七十一條規(guī)定：“違反國(guó)家規(guī)定，以無(wú)償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任�！钡谄呤䲢l規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任�！�
【存在的問(wèn)題】浪費(fèi)立法資源，完全可以從現(xiàn)有刑法規(guī)定或者完善刑法的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。
【建議】此兩條與《中華人民共和國(guó)刑法》第一百六十九條、第一百六十七條、第一百六十八條的規(guī)定有重復(fù)之嫌，建議刪除。
九、業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題
【草案法條】第七十七條規(guī)定：“ 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)�？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助�！�
【存在的問(wèn)題】法律地位不明確，與地方人民政府的關(guān)系模糊，容易發(fā)生問(wèn)題。
【修改建議】改“可以”為“應(yīng)當(dāng)”，賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的法人地位。取消地方人民政府的干涉性規(guī)定，防止因?yàn)橹笇?dǎo)發(fā)生糾紛或者使業(yè)主委員會(huì)制度走樣。
十、相鄰權(quán)問(wèn)題
【草案法條】第九十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)依照法律規(guī)定，禁止相鄰權(quán)利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。
【存在的問(wèn)題】缺乏具體的操作性和配套規(guī)定，不能充分保護(hù)受害方。我國(guó)目前的排放的具體標(biāo)準(zhǔn)體系不健全，一些符合排放標(biāo)準(zhǔn)的行為是否相鄰權(quán)人也可禁止。再者一些零零散散具體的排放標(biāo)準(zhǔn)多規(guī)定在行政法規(guī)和地方法規(guī)、規(guī)章中。應(yīng)當(dāng)明確這一依據(jù)。
【修改建議】禁止相鄰權(quán)利人排放足以造成他人權(quán)益損害的大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。建議再增加可操作性的立法技術(shù)處理。
十一、關(guān)于征收征用問(wèn)題
【草案法條】第四十九條規(guī)定：“為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償�！�
【存在的問(wèn)題】我國(guó)多部法律和行政法規(guī)確認(rèn)了公共利益優(yōu)位于公民個(gè)體民事權(quán)利的原則。但什么是公共利益，如何識(shí)別社會(huì)公共利益，如何捍衛(wèi)社會(huì)公共利益。公共利益界定不明確，界定不清就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公共利益的濫用。
【修改建議】物權(quán)法應(yīng)定義“公共利益”，防止“公共利益”的解釋權(quán)和話語(yǔ)權(quán)把持在利益集團(tuán)手里，導(dǎo)致公共利益之濫用；同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證評(píng)估程序。或者將物權(quán)法第四十九條中的“沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償”修改為“沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償”。
十二、關(guān)于物權(quán)的保護(hù)的問(wèn)題
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