[ 王政 ]——(2005-8-25) / 已閱17486次
《物權(quán)法》不應(yīng)當(dāng)忽視農(nóng)村私有房產(chǎn)的抵押權(quán)問題
北京優(yōu)仕聯(lián)律師事務(wù)所 王政律師
近幾年來，我國農(nóng)村部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)將私有住房用于抵押的情形，司法中也出現(xiàn)過幾起相關(guān)案例。然而目前司法界和法律學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為：因農(nóng)村宅基地屬于集體所有；按照一般土地和房屋不可分的房地產(chǎn)理論，建筑在農(nóng)村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我國《擔(dān)保法》第37條第二款也規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸集體所有，其土地使用權(quán)不能用于抵押。但是我國《擔(dān)保法》也從未對(duì)農(nóng)村私有住房不能用于抵押作出過明確規(guī)定。
筆者認(rèn)為：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面已經(jīng)出現(xiàn)了建筑物的區(qū)分所有權(quán)的法律概念，建筑在農(nóng)村集體土地上的企業(yè)廠房等建筑物也開始有條件允許抵押，傳統(tǒng)的房地不可分的理論實(shí)在不能適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)形式和法律體系完善的需要。對(duì)于農(nóng)村私有房產(chǎn)，即將出臺(tái)的《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定，允許產(chǎn)權(quán)明晰的農(nóng)村私有房產(chǎn)可進(jìn)行抵押，并且應(yīng)盡快建立一套完善的農(nóng)村私有住房抵押登記制度。其主要原因有以下幾方面：
第一、農(nóng)村私有住房和農(nóng)村宅基地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)是完全不同的法律概念。農(nóng)村私有住房是我國公民（主要是農(nóng)民）合法的私有財(cái)產(chǎn)，公民對(duì)其擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；我國《憲法》等相關(guān)法律保障公民對(duì)其私有房屋的所有權(quán)，允許其合法進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓和繼承等。農(nóng)村宅基地所有權(quán)是我國農(nóng)村土地集體所有制的一種表現(xiàn)形式，因?yàn)槟壳拔覈山谷魏涡问降耐恋厮袡?quán)私有，只能表現(xiàn)為國有或集體所有的公有形式。農(nóng)村宅基地使用權(quán)（又稱“房基地權(quán)”）是指農(nóng)村居民（農(nóng)業(yè)戶口）依法對(duì)批劃給自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并對(duì)該地域進(jìn)行使用和收益的權(quán)利。目前我國法律允許的不動(dòng)產(chǎn)抵押主要是土地使用權(quán)和房產(chǎn)。即然允許國有土地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押，那么為什么集體土地使用權(quán)就不能抵押呢？即然允許鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的集體土地使用權(quán)可以與地上廠房建筑物一并抵押，那么為什么不允許屬于私人所有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差別待遇和限制，顯然不符合法律對(duì)各類財(cái)產(chǎn)權(quán)平等予以保護(hù)的邏輯嗎？
第二、農(nóng)村私有住房具有充當(dāng)?shù)盅何锏囊话闾卣鳌Ｆ湟�、其具有交換價(jià)值，易于變現(xiàn)，用于抵押后債務(wù)人可因該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)獲得信用但仍可實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值；其二、其屬于不動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)后無須負(fù)保管義務(wù)，省卻許多煩勞，在經(jīng)濟(jì)上極為合理；其三，能夠充分發(fā)揮農(nóng)民對(duì)自主物的財(cái)富效應(yīng)，因目前在我國農(nóng)村，尤其是東部沿海地區(qū)，許多農(nóng)戶擁有造價(jià)幾十萬甚至上百萬元的私人住房，如此巨額的私人財(cái)產(chǎn)如果不能發(fā)揮其應(yīng)有的抵押擔(dān)保作用，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活來說，無疑是財(cái)富的一種巨大浪費(fèi)，不符合經(jīng)濟(jì)效益的原則。
第三、農(nóng)村私有住房進(jìn)行抵押不會(huì)損害農(nóng)民集體的利益。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無償取得是基于目前我國農(nóng)民的特殊身份而產(chǎn)生的，可以理解為我國農(nóng)民作為一個(gè)階級(jí)或階層而享有的一種特殊權(quán)益。目前我國農(nóng)村居民還不能像城市居民（非農(nóng)業(yè)戶口）一樣享有住房、就業(yè)和社會(huì)生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社會(huì)進(jìn)步是“從身份到契約”的過程，我們就不能僅以農(nóng)村宅基地暫時(shí)無償取得為由而禁止將在該宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允許城市居民可以將私人住房用于信貸抵押，就不應(yīng)把同屬公民私人合法財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村私有住房排除在外，否則，定會(huì)給人以“差等公民待遇”之嫌。在農(nóng)村宅基地批劃日趨緊張的今天，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，沒有宅基地的集體成員完全可以優(yōu)先享有購買抵押房屋的權(quán)利，使宅基地使用權(quán)仍留在集體成員中；在金融信貸機(jī)構(gòu)占有抵押房屋后，也可通過租賃的方式將其租給集體成員使用；在農(nóng)村私有住房抵押權(quán)普遍實(shí)現(xiàn)時(shí)，不同集體成員可相互購買對(duì)方集體成員的私人住房從而實(shí)現(xiàn)相互使用對(duì)方宅基地利益的平衡。凡此種種，怎幺能說將農(nóng)村私有住房用于抵押就損害集體的利益呢？
第四、將農(nóng)村私人住房進(jìn)行抵押，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說，信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)非常易于控制。我國農(nóng)村每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的私人住房用于抵押取得貸款后，抵押人會(huì)非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發(fā)揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款。而且在我國這樣一個(gè)親情和友情都較為濃郁的國度，即使偶有抵押人不能依約還款的情況，親朋好友也會(huì)積極幫著想辦法，一般不會(huì)眼睜睜看著自己的親人或朋友居無定所。目前我國部分城市出現(xiàn)和發(fā)展的個(gè)人信貸、買房按揭貸款等其信貸風(fēng)險(xiǎn)之低也恰恰證明了這一點(diǎn)。此外，畢竟農(nóng)民通過此種方式所取得的私人借款數(shù)量有限，而且放款的金融機(jī)構(gòu)完全可以通過完善管理機(jī)制，加大對(duì)這種借款的用途和使用情況的監(jiān)管力度，從而將其信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的限度內(nèi)。
第五、鼓勵(lì)和發(fā)展將農(nóng)村私有住房用于抵押對(duì)搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)培育社會(huì)主義市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)重大的意義。我國目前至少有百分之七十左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的參與主體。中國要真正擺脫貧窮和落后，就必須充分調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷增加，廣大農(nóng)民兄弟姐妹也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有住房用于抵押來取得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個(gè)又一個(gè)的致富機(jī)會(huì)，整個(gè)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一系列規(guī)劃豈不是畫餅充饑？筆者在現(xiàn)實(shí)生活中就接觸過不少將私有住房用于抵押取得貸款后發(fā)展個(gè)體經(jīng)濟(jì)從而致富的農(nóng)民兄弟。他們的舉措不僅繁榮了地方經(jīng)濟(jì)，而且解決了大量農(nóng)村（甚至城鎮(zhèn)）人口的就業(yè)問題，促使社會(huì)更加繁榮和穩(wěn)定；而并沒有出現(xiàn)像某些人所擔(dān)心的那樣，大量農(nóng)民居無定所，引起社會(huì)秩序的混亂。
總之，我國即將出臺(tái)的《物權(quán)法》不應(yīng)當(dāng)忽視農(nóng)村私有房產(chǎn)的抵押權(quán)問題。立法者和執(zhí)法者對(duì)這種發(fā)生在新時(shí)期對(duì)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尤其是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響的事情不應(yīng)當(dāng)視而不見，而應(yīng)當(dāng)予以高度重視，并及早為其進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)施提供法律上的認(rèn)可和保障。因?yàn)榉僧吘箤儆谏蠈咏ㄖ囊庾R(shí)形態(tài)領(lǐng)域，它是由社會(huì)總的經(jīng)濟(jì)條件或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)所所決定的。正如馬克思所講：“無論是政治的立法或市民的立法都只是表明和記載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已”。
