[ 王政 ]——(2005-9-7) / 已閱15243次
業(yè)主自行搭建陽(yáng)臺(tái)，侵害物業(yè)公司何許權(quán)益？－－以案為宗，透析法理
（優(yōu)仕聯(lián)律師事務(wù)所 王政 律師）
一件小小的案件，可能會(huì)涉及到相對(duì)大案更多的法律關(guān)系。其間，也難免會(huì)引發(fā)法律工作者們更多的理性思考。本所律師近期代理的一起“物業(yè)公司狀告業(yè)主私自搭建陽(yáng)臺(tái)”的案件似乎就屬于此類案件。
案情簡(jiǎn)介
北京市石景山區(qū)某開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)狀告某小區(qū)部分業(yè)主私自搭建陽(yáng)臺(tái)一案已被石景山區(qū)人民法院受理。該案訴訟產(chǎn)生的原由是：小區(qū)部分業(yè)主在自家所購(gòu)房屋陽(yáng)臺(tái)位置在未經(jīng)物業(yè)公司同意的情況下就搭建了陽(yáng)臺(tái)，并安裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：要求該些業(yè)主們立即停止侵害，排除妨礙并恢復(fù)原狀。物業(yè)公司提起訴訟的依據(jù)是：雙方簽署的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋設(shè)施改動(dòng)承諾書(shū)》等約定的業(yè)主不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、擅自裝修等協(xié)議內(nèi)容。
本案糾紛產(chǎn)生的事實(shí)經(jīng)過(guò)是：
該些業(yè)主與開(kāi)發(fā)商于2004年某月簽署購(gòu)買該小區(qū)單元房（期房）的《商品房買賣合同》。該合同約定：由該些業(yè)主購(gòu)得上述單元房屋；開(kāi)發(fā)商于2004年12月28日前將上述單元房屋交付該些業(yè)主使用（用途為住宅）；該商品房陽(yáng)臺(tái)為封閉式；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件等。另建設(shè)部1999年3月24日以建標(biāo)<1999>76號(hào)文批準(zhǔn)的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（以下稱“《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》”）對(duì)住宅使用功能的各項(xiàng)指標(biāo)都作了具體的規(guī)范性明示。該《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求“每套住宅應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)”，陽(yáng)臺(tái)的具體功用是“供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等”。
然而，該些業(yè)主于2005年1月份同開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商所交付的房屋沒(méi)有前后陽(yáng)臺(tái)，而且開(kāi)發(fā)商在應(yīng)搭建陽(yáng)臺(tái)位置構(gòu)筑了一些鐵欄桿，直接影響了業(yè)主們對(duì)房屋的正常使用。這顯然與《商品房買賣合同》的約定和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)存在重大不符。于是，該些業(yè)主開(kāi)始就陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題同物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)行交涉，在交涉無(wú)望解決的情況下便自行對(duì)開(kāi)發(fā)商安裝到其陽(yáng)臺(tái)位置的窗臺(tái)護(hù)欄拆除，并在其位置搭建了陽(yáng)臺(tái)和安裝了防護(hù)欄。
物業(yè)公司認(rèn)為：業(yè)主們此舉違反了相關(guān)的物業(yè)管理協(xié)議，嚴(yán)重影響了小區(qū)整體外立面的統(tǒng)一和觀瞻，同時(shí)妨礙了其正常的物業(yè)管理，而且怕引起其他業(yè)主們的效仿。于是，物業(yè)公司便將該些業(yè)主訴之“公堂”。
法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律問(wèn)題，下面就其中法理作簡(jiǎn)要透析。
一、業(yè)主有無(wú)權(quán)利自行拆除開(kāi)發(fā)商構(gòu)筑物并搭建陽(yáng)臺(tái)呢？
要回答這一問(wèn)題，首先要看業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)房屋到底享有一種什么樣的權(quán)利。按照目前通說(shuō)，業(yè)主所享有的是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，又稱建筑物的區(qū)分所有權(quán)，具體一點(diǎn)講，就是業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。按照基本的民法原理，物權(quán)屬于一種支配權(quán)，即對(duì)物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；物權(quán)具有絕對(duì)性，對(duì)侵害物權(quán)的行為直接產(chǎn)生物上請(qǐng)求權(quán)，可直接產(chǎn)生請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙并要求恢復(fù)原狀的權(quán)利。物權(quán)是法定的，物權(quán)人行使其物權(quán)只遵從法律規(guī)定，任何人不得阻礙其權(quán)利行使（即物權(quán)的“對(duì)世權(quán)”性質(zhì)）。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，業(yè)主只對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)；對(duì)該專有部分權(quán)利行使，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，業(yè)主可自由行使之。
具體本案而言，還要確定開(kāi)發(fā)商是否侵害了業(yè)主對(duì)自己專有物業(yè)房屋擁有陽(yáng)臺(tái)等權(quán)利問(wèn)題。只要能夠確認(rèn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成侵權(quán)，則業(yè)主有權(quán)自行將構(gòu)筑其房屋之上的防護(hù)欄拆除，并自行恢復(fù)被侵占的陽(yáng)臺(tái)和安裝防護(hù)裝置。按照物權(quán)對(duì)債權(quán)具有“優(yōu)先性”的基本民法原理，任何人通過(guò)協(xié)議或合同債權(quán)來(lái)限制物權(quán)行使的約定必須符合法律規(guī)定才有效，并以不得阻礙物權(quán)人正當(dāng)行使權(quán)利為限，否則，此等協(xié)議或合同便為無(wú)效。即物業(yè)公司通過(guò)物業(yè)管理協(xié)議限制或妨礙業(yè)主正當(dāng)行使其對(duì)自有房屋的占有、使用、收益和處分的協(xié)議內(nèi)容無(wú)效。
二、業(yè)主隨意裝修、亂搭亂建、侵害其他業(yè)主權(quán)益或社會(huì)公共利益該如何解決呢？
要回答這一問(wèn)題，首先要清楚業(yè)主對(duì)自有房屋權(quán)利行使的邊界問(wèn)題。業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不等于法律就允許業(yè)主可以在自己房屋上隨意可施工或搞建設(shè)，而必須以“不得危及建筑物的安全，不得違反相關(guān)法律規(guī)定和損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”為前提條件。如果業(yè)主隨意在自家房屋亂搭亂建或搞裝修，其行為可能會(huì)產(chǎn)生如下結(jié)果：1、改變?cè)课萁Y(jié)構(gòu)，影響整個(gè)建筑原設(shè)計(jì)或施工規(guī)劃；2、危及建筑物的安全，損害區(qū)分建筑物所有權(quán)共有業(yè)主的利益；3、影響其他單個(gè)或幾個(gè)業(yè)主的通風(fēng)、采光或出行等相鄰權(quán)益；4、其他附帶產(chǎn)生的有關(guān)環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)保或社會(huì)治安方面的不良后果。
業(yè)主的行為如產(chǎn)生或?qū)е乱陨系牟涣己蠊�，有關(guān)規(guī)劃、城建、環(huán)保、消防或治安等政府部門(mén)可根據(jù)業(yè)主違法情況對(duì)其作出行政處罰，權(quán)利受到侵害的業(yè)主或相關(guān)利害關(guān)系人還可對(duì)其直接提起“停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀或賠償損失”的民事訴訟。也就是說(shuō)，必須以“政府公共權(quán)力或他人權(quán)利”來(lái)制約或防止業(yè)主濫用其私權(quán)利的行為。
三、業(yè)主自行搭建陽(yáng)臺(tái)，侵害物業(yè)公司何許權(quán)益呢？
要回答這一問(wèn)題，首先要弄清楚什么是“物業(yè)管理”？物業(yè)管理實(shí)際上是對(duì)自己或他人不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行照看或維護(hù)以便使其功能能夠不斷延續(xù)的一種行為。這種對(duì)物業(yè)的照看或維護(hù)行為基于物權(quán)自身或物權(quán)人的委托或授權(quán)而產(chǎn)生。必須明確的是：物業(yè)管理是對(duì)物的管理，而不是對(duì)人的管理；物業(yè)管理的終極權(quán)源是物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人而言，管理人的義務(wù)是提供服務(wù)，管理人的權(quán)利是獲得服務(wù)費(fèi)或酬金。物業(yè)管理人若沒(méi)有盡到其應(yīng)負(fù)的看管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)受損的，管理人還要對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任。
業(yè)主在進(jìn)行裝修或建設(shè)時(shí)，物業(yè)公司為防止業(yè)主或施工單位不按要求施工、損害或破壞整個(gè)建筑物結(jié)構(gòu)、侵害其他業(yè)主的權(quán)益，在施工時(shí)可向他們收取施工風(fēng)險(xiǎn)押金。這樣，在損害發(fā)生后，該些押金可及時(shí)用于賠償受害者的損失。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)施工單位或業(yè)主亂搭亂建違反城市規(guī)劃、建筑、消防、環(huán)保或社會(huì)治安等行政法律法規(guī)或侵害其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)出面進(jìn)行通告制止；在制止無(wú)效時(shí)，應(yīng)立即通知相關(guān)政府部門(mén)出面解決或請(qǐng)求利益受損害的業(yè)主通過(guò)訴訟或其他途徑解決。
也就是說(shuō)，物業(yè)公司不是政府機(jī)關(guān)，也不代表政府，其不可能擁有制裁業(yè)主行政違法的政府權(quán)力，其不能對(duì)施工單位或業(yè)主采取行政強(qiáng)制措施；物業(yè)公司也非小區(qū)業(yè)主，即區(qū)分建筑物所有權(quán)人，對(duì)侵害小區(qū)物業(yè)或業(yè)主相鄰權(quán)的行為，物業(yè)公司也因不符合《民事訴訟法》對(duì)訴訟主體關(guān)于“法律上的利害關(guān)系”的要求，不可能具備原告的訴訟主體資格。
四、關(guān)于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)和合同債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)是否就可以混淆適用呢？
要回答這一問(wèn)題，必須對(duì)基于物權(quán)和基于債權(quán)（本身就屬于請(qǐng)求權(quán)）而產(chǎn)生的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)有一定了解。關(guān)于法律上的請(qǐng)求權(quán)也是一個(gè)多層次、多維度的概念，目前在學(xué)理上和司法實(shí)務(wù)中都有不同的認(rèn)識(shí)和研究。我們?cè)诖藭翰簧钊胙芯空?qǐng)求權(quán)問(wèn)題。我們只需強(qiáng)調(diào)或明確一點(diǎn)：對(duì)物權(quán)和債權(quán)所產(chǎn)生的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)方式是有區(qū)別的，二者不可簡(jiǎn)單混淆。對(duì)侵害物權(quán)所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)（即物上請(qǐng)求權(quán)）其保護(hù)方式為“停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀或賠償損失”等；而對(duì)保障債權(quán)（在此僅指合同之債，不包括侵權(quán)之債）實(shí)現(xiàn)所產(chǎn)生的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)（即債的請(qǐng)求權(quán)）其保護(hù)方式為“確認(rèn)合同有效或無(wú)效、請(qǐng)求合同解除或撤銷或繼續(xù)履行、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失”等，一般不會(huì)產(chǎn)生“停止侵害、排除妨礙或恢復(fù)原狀”的請(qǐng)求權(quán)保護(hù)方式。
即本案中，物業(yè)公司以《物業(yè)管理協(xié)議》等合同為依據(jù)，但卻向業(yè)主們提出“停止侵害、排除妨礙或恢復(fù)原狀”的“物上請(qǐng)求權(quán)”，這種混淆物權(quán)和合同債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)保護(hù)方式的做法顯然是沒(méi)有任何法律依據(jù)的。即物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求和其所依據(jù)的事實(shí)和理由之間不具備訴訟法上的關(guān)聯(lián)性、一致性和統(tǒng)一性。
綜上分析內(nèi)容，不難看出：一個(gè)小小物業(yè)糾紛卻蘊(yùn)涵了事關(guān)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行使的邊界和保護(hù)方式”等深刻法理。筆者不惴才疏學(xué)淺、文拙語(yǔ)陋，特此就教于廣大法律界同仁們！
(北京優(yōu)仕聯(lián)律師事務(wù)所，北京市朝陽(yáng)區(qū)北辰東路8號(hào)匯賓大廈A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)
