[ 王政 ]——(2005-10-8) / 已閱26498次
試析《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止問題（優(yōu)仕聯(lián)律師事務(wù)所 王政律師）
合同的解除或終止是我國《合同法》總則（第六章）所規(guī)定的一個基本問題。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當嚴格按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。但是社會現(xiàn)實又是如此的復(fù)雜多變，法律又允許當事人可以通過協(xié)商方式變更或解除合同；法律還規(guī)定，在某些情況下當事人可以單方解除（按照《合同法》規(guī)定，解除是合同終止的一種方式或事由）合同，并可通過訴訟或仲裁方式確認合同的變更、解除或終止。然而，令人不解的是，我們通過調(diào)查了解卻發(fā)現(xiàn)了一種奇怪現(xiàn)象：那就是有相當一部分公眾和學(xué)者認為“單個業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是不可以終止或解除的”。本文擬就此問題展開討論，希望大家能夠統(tǒng)一認識，得出更加公允和符合現(xiàn)代民主與法治原則精神的看法。
一、首先讓大家先熟悉一下小區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀情況
以北京為例，目前各個區(qū)縣共有大小社區(qū)3000多家，物業(yè)管理公司3900多家（其中90%以上為小區(qū)開發(fā)商自己組織人員成立或直接屬于開發(fā)商下屬企業(yè)），沒有物業(yè)管理資質(zhì)的約占40%。依據(jù)有關(guān)報道資料，成立業(yè)主委員會的社區(qū)不到40%，其中經(jīng)濟適用房成立業(yè)主委員會的比例（約占1/4）最低。北京市消協(xié)最近對北京18個縣區(qū)涉及100家居住小區(qū)和99家物業(yè)管理公司所做的調(diào)查結(jié)果顯示：大部分小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司當前提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，其中21個小區(qū)居民對物業(yè)公司服務(wù)總體評價滿意人數(shù)為零。而且業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾或糾紛也在呈逐年增長趨勢，甚至已經(jīng)嚴重影響到社會的和諧和安定。
有關(guān)調(diào)查結(jié)果還顯示，目前小區(qū)業(yè)主不滿意之處主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地經(jīng)營使用沒有知情權(quán)；2、物業(yè)收費項目和標準沒有公示；私設(shè)名目多收或重復(fù)收費，物業(yè)收費不出具正式發(fā)票而是開收據(jù)、打白條；物業(yè)收費標準與服務(wù)水平差距大。3、小區(qū)綠化率不達標，環(huán)境衛(wèi)生管理差；安全保衛(wèi)措施不利而造成人身財產(chǎn)受到損害；機動車、自行車存放管理“差”，房屋及公用設(shè)施的維護修理差；物業(yè)保安人員的行為規(guī)范差。4、多數(shù)物業(yè)公司、開發(fā)商不支持甚至阻撓小區(qū)業(yè)主委員會的成立。
業(yè)主們還普遍反映以下問題：1、與開發(fā)商、物業(yè)公司相比，他們屬于明顯的弱勢群體；2、在業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛訴訟中，業(yè)主們感覺即便是有理也難打贏官司；3、目前物業(yè)管理方面法律法規(guī)不夠健全，而且是向開發(fā)商和物業(yè)公司傾斜，有關(guān)規(guī)定（尤其是保障業(yè)主權(quán)益實現(xiàn)的程序性內(nèi)容）對業(yè)主權(quán)益保護極為不利；4、 業(yè)主們希望自己能夠最終通過正當?shù)姆赏緩骄S護自己的權(quán)益，希望自己能夠隨時與自己不滿意的物業(yè)公司解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》。
二、目前《物業(yè)服務(wù)合同》存在的主要形式及是否可解除或終止的觀點
目前除了在少數(shù)小區(qū)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)沒有訂立《物業(yè)服務(wù)合同》或者曾經(jīng)訂立但合同到期后沒有續(xù)定外，已經(jīng)訂立并有效存續(xù)的《物業(yè)服務(wù)合同》主要表現(xiàn)為三種形式：
第一種表現(xiàn)形式是：開發(fā)商與其聘請的物業(yè)管理企業(yè)訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。此前期物業(yè)服務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的特點由法律規(guī)定為開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）負責(zé)的，而且屬于業(yè)主與開發(fā)商所簽《購房合同》必備之內(nèi)容，應(yīng)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商必須在業(yè)主入住前對所有物業(yè)提供一定配套服務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的附隨義務(wù)。按照目前政府部門對聘請物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從事前期物業(yè)服務(wù)也應(yīng)當通過公開招投標形式。對不符合有關(guān)資質(zhì)條件、對提供不符合法定或約定物業(yè)服務(wù)標準的物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商可隨時解除或終止同它們訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。但目前政府此規(guī)定似乎是多余的，因為提供前期物業(yè)服務(wù)的公司實質(zhì)上全是由開發(fā)商自己成立并控制的，在利益獲取上，可以視同于開發(fā)商自己在從事物業(yè)管理服務(wù)。而且除非開發(fā)商或物業(yè)公司自愿撤離，所謂的前期物業(yè)管理可能會在小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之前持續(xù)存在下去。
第二種表現(xiàn)形式是：在小區(qū)建成后大部分業(yè)主入住時，原前期物業(yè)管理企業(yè)同辦理入住的每位業(yè)主分別簽署《物業(yè)服務(wù)合同》。此時，往往業(yè)主們?nèi)舨缓炗喆恕段飿I(yè)服務(wù)合同》便拿不到所購房屋的鑰匙，無法辦理入住手續(xù)。此類《物業(yè)服務(wù)合同》頗有強迫締約之嫌。而且有相當一部分公眾和學(xué)者認為，物業(yè)管理企業(yè)同單個業(yè)主訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》，單個業(yè)主無權(quán)終止或解除。因為單個業(yè)主無權(quán)代表其他業(yè)主，無權(quán)決定公用物業(yè)的管理權(quán)。所以即使其不滿意物業(yè)公司已提供的服務(wù)，也無可奈何，只有等到業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三種表現(xiàn)形式是：由小區(qū)業(yè)主委員會（最初稱“物業(yè)管理委員會”）同通過公開招標形式選定的物業(yè)管理企業(yè)或直接同原物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》。此類《物業(yè)服務(wù)合同》往往也是在原物業(yè)管理企業(yè)、少數(shù)業(yè)主控制下產(chǎn)生的，物業(yè)招投標往往不夠透明，容易搞成虛假“招標”。但是多數(shù)公眾和學(xué)者認為，業(yè)主委員會是小區(qū)全體業(yè)主的代表，其代表小區(qū)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)全體業(yè)主具有法定約束力，且在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)不得擅自變更或解除。而且在業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主不得要求解除物業(yè)服務(wù)合同。即使單個業(yè)主或部分業(yè)主提起該類訴訟，目前法院也不會支持。
三、業(yè)主對《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止權(quán)不應(yīng)被剝奪
合同的解除或終止是立約人最基本的民事權(quán)利，也是“契約自由”與“契約正義”之應(yīng)有之意。因為任何人都有不得被強迫締約的權(quán)利。《合同法》規(guī)定：“當事人不得擅自解除合同”不等于當事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能夠證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，或者雖不能證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，但解約人愿意承擔(dān)對不同意解除合同一方的違約或賠償責(zé)任損失的，法律都應(yīng)當保護當事人對合同的解除權(quán)或終止權(quán)。
《物業(yè)服務(wù)合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分類理論，《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)當屬于供給服務(wù)合同之一種。目前這種物業(yè)服務(wù)合同是基于業(yè)主的不動產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的。按照目前通說，業(yè)主所享有的不動產(chǎn)物權(quán)稱之建筑物的區(qū)分所有權(quán)，具體一點講，就是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對專有部分以外的共有部分進行共同管理是其權(quán)利，也是其義務(wù)。業(yè)主為了更好地履行其對專有部分以外的共有部分行使看管、保養(yǎng)或維護的管理義務(wù)，才委托作為中介的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的。任何業(yè)主都有決定選聘或不選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利和義務(wù)，但是考慮到“民主”與“法治”的基本原則和物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，對是否選聘物業(yè)管理企業(yè)或選聘哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或組織只能按照多數(shù)業(yè)主的意思表示去執(zhí)行。
如果物業(yè)管理企業(yè)是同單個業(yè)主簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，則任何單個業(yè)主都有權(quán)拒絕簽署或解除已簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》。因為任何人有不得被要求強制締約的權(quán)利；因為既然業(yè)主有選擇合同訂立的權(quán)利，那么業(yè)主也有選擇合同解除或終止的權(quán)利。
如果是業(yè)主委員會通過公開招投標或直接代表業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，不同意簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主們的合同解除權(quán)也是不應(yīng)該被剝奪的。因為提供物業(yè)管理或服務(wù)是業(yè)主們的基本權(quán)利和義務(wù)，只要業(yè)主們不認可業(yè)主委員會的代表權(quán)（業(yè)主的利益是不可被強制代表的，當然達不到法定人數(shù)的單個或部分業(yè)主的不認可行為不影響業(yè)主委員會對外簽署合同的效力或履行），其就有權(quán)利選擇同業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》。當然單個或部分業(yè)主行使這種解除權(quán)只有達到一定的數(shù)量（可以法定）時才可產(chǎn)生重新招投標選聘物業(yè)公司的法律效果。此種情況下，我們認為，沒有必要非得通過重新選舉或變更業(yè)主委員會的方式來決定《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止問題。因為，業(yè)主可能并不反對業(yè)主委員會的成員組成，而只是不滿意物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)。
目前，個別法院通過司法途徑直接剝奪單個或部分業(yè)主們對《物業(yè)服務(wù)合同》的解除權(quán)或終止權(quán)是不符合“民主”與“法治”的原則精神的，是司法權(quán)濫用的一種表現(xiàn)。
四、《物業(yè)服務(wù)合同》解除或終止后的法律后果
《物業(yè)服務(wù)合同》解除或終止后，對解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會不能再依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》向其收取物業(yè)費，但是否就等于這些業(yè)主可以不交納或支付任何費用呢？當然，這也不是一概而論的問題。
如果是業(yè)主委員會通過公開招投標形式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后，原物業(yè)管理企業(yè)仍拒絕退出、拒絕辦理交接手續(xù)的，在業(yè)主委員會同原物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》之后的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主不應(yīng)當再向原物業(yè)管理企業(yè)交納。
如果是單個或部分業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的，在原物業(yè)管理企業(yè)退出和新的物業(yè)管理企業(yè)或組織進駐前，除非能夠證明原物業(yè)管理企業(yè)沒有提供物業(yè)服務(wù)或證明其提供服務(wù)給業(yè)主造成重大損失，同物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的單個或部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間形成無因管理之債（即沒有合同依據(jù)，管理人為被管理人財產(chǎn)利益而實際向被管理人提供服務(wù)而形成的法定之債），應(yīng)當按照“無因管理”的法律規(guī)定向提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)支付相關(guān)費用。
如果能夠證明同物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的業(yè)主和所代表物業(yè)面積已經(jīng)超過小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)和所代表物業(yè)面積的一半，而小區(qū)仍舊沒有成立業(yè)主委員會或原物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出或業(yè)主選聘的新的物業(yè)管理企業(yè)無法進駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的，我們認為，此種情況下，同物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的業(yè)主有權(quán)拒絕向原物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用。
五、利用業(yè)主對《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止來完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度
設(shè)定允許每位業(yè)主同自己不滿意的物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》的制度可以有效地促使物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并自覺維護廣大業(yè)主們的物業(yè)看管、維修和保養(yǎng)利益，同時也彌補單個或部分業(yè)主對自己合法物業(yè)權(quán)益保護之不足，并有效地限制或防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會的權(quán)利濫用行為。
通過“無因管理”之債，可以避免少數(shù)業(yè)主濫用《物業(yè)服務(wù)合同》的解除權(quán)或終止權(quán)來逃避物業(yè)交費，從而避免損害業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)正當?shù)氖召M權(quán)益，同時能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、單個或部分業(yè)主之間利益的平衡。
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