[ 王涌泉 ]——(2001-5-16) / 已閱60981次
住 房 按 揭 法 律 問(wèn) 題 研 究
目 錄
第一章 引 言
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一節(jié) 按揭的詞源
第二節(jié) 英美法中按揭制度的歷史沿革
第三節(jié) 英美法中房地產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)意義上的按揭之分析比較
第四節(jié) 香港法律中的按揭
第三章 中國(guó)大陸的按揭
第一節(jié) 中國(guó)大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系
第二節(jié) 按揭與房屋抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款之比較
第三節(jié) 樓花按揭的法律問(wèn)題
第四章 按揭中的實(shí)務(wù)問(wèn)題
第一節(jié) 按揭中的重復(fù)抵押
第二節(jié) 現(xiàn)房按揭中對(duì)抵押權(quán)的救濟(jì)
第三節(jié) 住房按揭中抵押權(quán)的實(shí)行
第四節(jié) 住房按揭發(fā)生糾紛時(shí)的處理
第五章 住房按揭與保險(xiǎn)
第一節(jié) 住房按揭中當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)
第二節(jié) 銀行方面對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范
第三節(jié) 西方發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)介入住房按揭的經(jīng)驗(yàn)
第四節(jié) 我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭的問(wèn)題
第六章 住房按揭證券化分析
第一節(jié) 證券及證券化
第二節(jié) 住房按揭證券化的必要性、可行性及所遇困難
第三節(jié) 歐美和日本房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化操作程序介紹
結(jié)束語(yǔ)
第一章 引言
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。俗話說(shuō)："安居才能樂(lè)業(yè)"。另外，從某種意義上來(lái)說(shuō)，人類文明的進(jìn)程就是建筑和城市化的過(guò)程，從原始洞穴發(fā)展到現(xiàn)代摩天大廈，體現(xiàn)了人類的進(jìn)步。人類對(duì)居所的投資，直接為勞動(dòng)力的再生產(chǎn)提供了最基本的生活資料，從而直接為社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)力的延續(xù)與發(fā)展創(chuàng)造了物質(zhì)載體。因此，一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度，尤其是住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)社會(huì)勞動(dòng)力的再生產(chǎn)具有重要影響。 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重為20-30%。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，從1976年以來(lái)，用于建造房屋的投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重一般為6-12%（新加坡高達(dá)12-26%），所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3-8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20-30%。從我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，根據(jù)有關(guān)部門的預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值每年如以18%的速度增長(zhǎng)，到2000年占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重也只有5.5%，這一比例與發(fā)達(dá)國(guó)家相距甚遠(yuǎn)。由此可見(jiàn)，今后加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度已勢(shì)在必然。國(guó)家有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，已制定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施計(jì)劃：在2000年前，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)達(dá)到建筑業(yè)生產(chǎn)總值的兩倍，為國(guó)民生產(chǎn)總值的10%左右。 這一規(guī)劃表明，我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為今后調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的突破口和作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中先導(dǎo)行業(yè)的選擇已十分明顯。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然需要金融業(yè)的大力支持，所以今后房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位將更加重要。 國(guó)際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1:6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成。但在我國(guó)，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導(dǎo)致全國(guó)400多萬(wàn)住房困難戶、危房戶與5000多萬(wàn)平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面。然而，要在短期內(nèi)使居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實(shí)的。在這種情況下如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問(wèn)題。 一位英國(guó)學(xué)者曾這樣描述："十九世紀(jì)發(fā)明了分期償還的貸款……，這個(gè)時(shí)期對(duì)于住宅經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是如此重要，簡(jiǎn)直可以與改變英國(guó)面貌的蒸汽機(jī)發(fā)明相提并論"。抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來(lái)越成為發(fā)展中國(guó)家推動(dòng)本國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。 但是，直到本世紀(jì)50年代，各國(guó)的銀行業(yè)出于資產(chǎn)流動(dòng)性的考慮，對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展都比較慎重，在理論上也認(rèn)為一般商業(yè)銀行只能經(jīng)營(yíng)短期商業(yè)貸款。第二次世界大戰(zhàn)后西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了"預(yù)期收入理論"，其認(rèn)為，貸款的清償依賴于借款人的預(yù)期收入，只要借款人的未來(lái)收入具有穩(wěn)定性，對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期放款，如通過(guò)分期付款辦法開(kāi)展房地產(chǎn)抵押放款業(yè)務(wù)，也同樣可以保證這種資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性，由此便為商業(yè)銀行涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供了理論依據(jù)。 在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，銀行作為融資中介主體，只有同時(shí)向房產(chǎn)商和住房消費(fèi)者提供銀行信貸業(yè)務(wù)，才能促進(jìn)信貸資金的良性循環(huán)，并分散風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展。如銀行只向房產(chǎn)商提供貸款，信貸資金就不能進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，使風(fēng)險(xiǎn)增高，因?yàn)閺膬r(jià)值規(guī)律的角度分析，商品房作為商品，包含價(jià)值形成的過(guò)程，又包括價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。商品房被生產(chǎn)出來(lái)以后，如不進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，就會(huì)形成空置，這種產(chǎn)品便代表了巨額的資金積壓，資金不能盡快收回，利息成本的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不斷增高。如果資金因銷售受阻而無(wú)法收回，必然造成呆帳。因此，只有使商品房進(jìn)入最終消費(fèi)領(lǐng)域，投入的資金才能順利收回。而住房消費(fèi)的主體是房屋置業(yè)者，如果置業(yè)者無(wú)法通過(guò)一定的金融工具來(lái)提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，其未來(lái)收益只能等到積累到能夠買得起一套住房時(shí)，房屋產(chǎn)品才能最終進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域。顯然住房消費(fèi)中存在著這種住房進(jìn)入消費(fèi)與消費(fèi)者貨幣積累速度慢之間的矛盾，這就決定了銀行必須同時(shí)向置業(yè)者提供住房消費(fèi)貸款。這樣就能最終化解供需雙方之間的矛盾，也有利于銀行投入房地產(chǎn)中的資金的安全收回。 住房按揭業(yè)務(wù)正是以上述理論為經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái)的。目前，我國(guó)的不少城市都開(kāi)辦了住房按揭業(yè)務(wù)，有的地方還比較成功。隨著業(yè)務(wù)量和影響面 的擴(kuò)大，"按揭"這個(gè)詞越來(lái)越頻繁地出現(xiàn)在報(bào)紙、雜志、新聞以及人們的口頭上。 但是，按揭在我國(guó)還是一個(gè)新事物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗(yàn)，按揭方面的制度也不健全，現(xiàn)行的法律又沒(méi)有作出明確的規(guī)定或界定，這就給實(shí)際操作帶來(lái)很大不便，也容易產(chǎn)生糾紛。但有一點(diǎn)可以肯定，住房按揭業(yè)務(wù)如能順利開(kāi)展，必將使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)新的、巨大的增長(zhǎng)點(diǎn)，并能帶動(dòng)其他行業(yè)的快速發(fā)展。因此，對(duì)住房按揭進(jìn)行研究實(shí)有必要。
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一節(jié) 按揭的詞源
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage。"在英國(guó)法中，mortgage一詞，由古英語(yǔ)mort與gage復(fù)合構(gòu)成，其中，mort來(lái)源于拉丁語(yǔ)mortum，其意義為"永久，永遠(yuǎn)"，gage原文為"質(zhì)押，擔(dān)保"。 在現(xiàn)代英美等國(guó)，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔(dān)保，從這一意義上來(lái)看，質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔(dān)保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列，它是指通過(guò)設(shè)定人對(duì)與特定財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而擔(dān)保特定債權(quán)的擔(dān)保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage。 有學(xué)者認(rèn)為，"按揭"一詞是從我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中"mortgage"的廣東話諧音(筆者認(rèn)為這種說(shuō)法更為可信)。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。在18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦了房地產(chǎn)按揭貸款的機(jī)構(gòu)--建筑社團(tuán)。1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立了牛津節(jié)儉會(huì)。他們的成員按月存款，成員需要購(gòu)房或建造房屋時(shí)可向建筑社團(tuán)或牛津節(jié)儉會(huì)借款，借款應(yīng)按規(guī)定期限分期償還。若不按期償還，則該房屋歸建筑社團(tuán)或牛津節(jié)儉會(huì)所有。這種以房地產(chǎn)作為保證分期償還借款的信貸方式，實(shí)質(zhì)上宣告了按揭的誕生。 另有學(xué)者認(rèn)為：在中國(guó)古代，"按"有押的意義，從字面上來(lái)看，按與押都有"壓住不動(dòng)"的含義，即將一定的物從其他物中分離出來(lái)，專門為特定的債權(quán)擔(dān)保，但"按"的這一意義主要在客家人中使用。"揭"實(shí)際上是mortgage一詞的后半部分（gage）的音譯，故將mortgage譯為按揭。
第二節(jié) 英美法中按揭制度的歷史沿革
一 、英國(guó)法中的按揭
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