[ 臧恩富 ]——(2006-3-23) / 已閱17425次
論購(gòu)房產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙/臧恩富律師
遼寧壹品律師事務(wù)所律師
在媒體報(bào)道的諸多購(gòu)房“黑洞”和“陷井”中，對(duì)購(gòu)房者危害最大的當(dāng)屬所購(gòu)房屋存在產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，購(gòu)房者支付了房款卻得不到所購(gòu)房屋的所有權(quán)。如何確保購(gòu)房者能夠順利地取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，既是購(gòu)房者迫切關(guān)心的問題，也是政府主管部門規(guī)范房屋交易應(yīng)解決的問題，更是律師為當(dāng)事人購(gòu)房提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)首先考慮的問題。
產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)購(gòu)房者來說，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)所購(gòu)房屋享有所有權(quán)并同時(shí)對(duì)該房屋所占土地享有使用權(quán)。購(gòu)買房屋與購(gòu)買其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購(gòu)房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購(gòu)房者從維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購(gòu)買某個(gè)特定房屋時(shí)，不但要考慮能否擁有所購(gòu)房屋的實(shí)際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》。如果購(gòu)房者在決定購(gòu)房之初忽略了所購(gòu)房屋可能存在的過戶的法律障礙，那么，輕則會(huì)使購(gòu)房者陷入不必要的糾紛和訴訟之中，重則可能導(dǎo)致購(gòu)房者錢房?jī)煽�，血本無歸。
綜合分析產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙，其來源集中在賣方方面。因?yàn)樵谫?gòu)房這一買賣合同的法律關(guān)系中，買方的主要義務(wù)是支付房款，而賣方的的主要義務(wù)則是交付房屋并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。對(duì)賣方及其所售房產(chǎn)進(jìn)行資信調(diào)查和權(quán)屬分析，是排除產(chǎn)權(quán)過戶法律障礙的關(guān)鍵。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：
一、 了解賣方是否有產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證。
購(gòu)買期房的購(gòu)房者，要看預(yù)售該期房的賣方是否有所出售商品房的預(yù)售許可證。只有擁有商品房預(yù)售許可證，該期房才具備了市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房者，要看賣方有無所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣方是否對(duì)所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。
二、 了解賣方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權(quán)的情況包括：
1、 查封
被司法機(jī)關(guān)采取財(cái)產(chǎn)保全措施進(jìn)行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓。
2、 抵押
被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。
3、 共有
產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人（即出租人）應(yīng)提前三個(gè)月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
三、 了解擬購(gòu)房屋所在土地的性質(zhì)
1、 出讓土地
購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國(guó)有土地，并且賣方已取得了土地使用證。
2、 劃撥土地
若擬購(gòu)房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓。
3、 集體土地
集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進(jìn)行。其他城市居民購(gòu)買集體土地上的房屋無法取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開發(fā)商開發(fā)商品房進(jìn)行出售。
4、 軍隊(duì)土地
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