[ 王德滿(mǎn) ]——(2000-1-1) / 已閱24859次
二審離婚案件中有限產(chǎn)權(quán)房屋的處理
王德滿(mǎn)
有限產(chǎn)權(quán)房屋是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在城市職工住房制度改革中，職工住房由實(shí)物分配向貨幣分配的過(guò)渡中形成的產(chǎn)物。由于其所有權(quán)、使用權(quán)的特殊性和復(fù)雜性，加之對(duì)此法律規(guī)范的不完善性，致使人民法院在審理離婚案件中對(duì)離婚時(shí)夫妻一方或雙方共同取得的有限產(chǎn)權(quán)房屋難以處理。筆者僅就審判實(shí)踐中遇到的一些問(wèn)題，
談一些粗淺看法。
一、有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種形式及其法律特征
有限產(chǎn)權(quán)房屋，又稱(chēng)部分產(chǎn)權(quán)房屋或優(yōu)惠出售公有房屋。是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)單位)在新建或購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)由單位和個(gè)人各按一定比例投入資金，或?qū)⒃鲎饨o本單位職工的舊房，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，以低于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售給本單位職工，單位與職工共同享有所有權(quán)的房屋。其法律特征是：?jiǎn)挝缓吐毠蓚�(gè)不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體，在房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)上二者是按份共有關(guān)系，各自占有的份額依合同約定。在權(quán)利具體分配上，由單位和個(gè)人兩個(gè)主體共同行使一個(gè)完整的物權(quán)，房屋對(duì)外是一個(gè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)內(nèi)由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權(quán)和管理權(quán)。購(gòu)房職工擁有所購(gòu)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)。
當(dāng)前，有限產(chǎn)權(quán)房屋主要有以下幾種形式：
1單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產(chǎn)籍落在單位名下，即準(zhǔn)商品房。職工有占有、使用權(quán)和有限處分權(quán)，占有、使用權(quán)可以繼承，可以對(duì)內(nèi)、對(duì)外出售，在對(duì)外出售時(shí)，單位收回與其投入的土地等價(jià)的資金；
2單位以大比例、職工以小比例投入資金建房，即公建民助。產(chǎn)權(quán)執(zhí)照登記在單位名下，單位通過(guò)在本單位內(nèi)部使用房屋使用證的形式對(duì)職工住房進(jìn)行統(tǒng)一管理，房屋可以在本單位內(nèi)部職工間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、出租，出賣(mài)、出租所得的利益歸職工個(gè)人，單位通過(guò)控制產(chǎn)權(quán)不外流，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權(quán)。有的也可以對(duì)外出售，在出售時(shí)單位收回其照顧的資金。
3單位以小比例、職工以大比例投資建房，即民建公助。房屋產(chǎn)籍落在職工名下，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照，并規(guī)定職工在一定年限內(nèi)不得出售(一般為五年)，限制期滿(mǎn)后房屋執(zhí)照發(fā)給職工，職工在出售或出租時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租權(quán)。以上是當(dāng)前有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種主要形式，此外，與之相類(lèi)似的還有有償使用房屋、全額集資房屋、聯(lián)建集資房屋等，雖然具有有限產(chǎn)權(quán)房屋的某些特征，但由于所有權(quán)的獨(dú)占性或不確定性，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房屋的范圍，這里不再列舉和討論。
從有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成過(guò)程和管理方式上看，它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是主體特定性。根據(jù)房改政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)公有房屋部分產(chǎn)權(quán)，并享有價(jià)格優(yōu)惠資格的購(gòu)買(mǎi)人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。二是權(quán)利的分散性。從民法的物權(quán)理論來(lái)講，一個(gè)完整的物權(quán)是占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)利的統(tǒng)一。但有限產(chǎn)權(quán)房屋基于單位與職工對(duì)所有權(quán)的按份共有關(guān)系，完整物權(quán)包含的四個(gè)權(quán)利出現(xiàn)了分離，分屬于兩個(gè)不同主體享有，或者某一種權(quán)利由兩個(gè)主體共有。三是福利性。所有的有限產(chǎn)權(quán)房屋，均體現(xiàn)了單位對(duì)職工的福利待遇，就職工或單位一方來(lái)說(shuō)，義務(wù)與權(quán)利并不是嚴(yán)格對(duì)等的，房屋出售的價(jià)格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價(jià)值，尤其經(jīng)濟(jì)效益好的單位，職工僅付較少的價(jià)金，即可取得相當(dāng)大的權(quán)利。四是主體的平等性和管理的不平等性。有限產(chǎn)權(quán)房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的，就單位與職工因有限產(chǎn)權(quán)房屋建立的法律關(guān)系的性質(zhì)而言，單位與個(gè)人應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體，但事實(shí)上，由于單位在行政管理上的主動(dòng)性和分配住房的福利性，常常會(huì)出現(xiàn)平等的合同關(guān)系與不平等的行政管理關(guān)系相融合的局面，職工的權(quán)利不能充分得以行使，對(duì)自己享有的部分產(chǎn)權(quán)的處分受到制約。
二、離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋存在的問(wèn)題
優(yōu)惠出售公有住房，實(shí)行單位與個(gè)人共同籌資建房的制度，是在城市住房制度改革的初期，人們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的觀(guān)念還不能立即改變，在職工的實(shí)際收入較低的情況下，實(shí)現(xiàn)建房資金的快速周轉(zhuǎn)，增加新建房屋的投資，解決城市職工住房困難，推進(jìn)住房私有化進(jìn)程的有效手段。但這種新型民事法律關(guān)系的存在，也為人民法院處理相關(guān)的糾紛帶來(lái)很大的困難，尤其在離婚案件中，就存在房屋權(quán)屬難確定、房屋價(jià)值難認(rèn)定、分割財(cái)產(chǎn)難落實(shí)等諸多困難，在司法實(shí)踐中，主要存在以下幾方面的問(wèn)題：
(一)難以確定夫妻對(duì)有限產(chǎn)權(quán)房屋享有的權(quán)利范圍
如前文所述，一個(gè)完整的物權(quán)分為占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利，而有限產(chǎn)權(quán)房屋并非是將這四項(xiàng)權(quán)利機(jī)械地分屬于單位與職工兩個(gè)權(quán)利主體，職工享有的是完整的占有、使用權(quán)和不完整的收益、處分權(quán)。房屋的按份共有關(guān)系并不是十分清晰、明確，有限產(chǎn)權(quán)房屋本身就包含著單位對(duì)職工的福利，單位管理房屋的本身就是限制職工某些權(quán)利的行使，職工所占產(chǎn)權(quán)的份額難以用單獨(dú)的某項(xiàng)權(quán)利或貨幣來(lái)體現(xiàn)，而離婚案件分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，是權(quán)利分配的具體化，必須是具體的權(quán)利或是定量的財(cái)物，因此在判決時(shí)，就難以確定具體權(quán)利歸屬夫妻任何一方。
(二)法律不能確定期待權(quán)的歸屬
有限產(chǎn)權(quán)房屋的一種常見(jiàn)的形式是單位限制職工在一定期限內(nèi)不得出售，期限屆滿(mǎn)后可以自由買(mǎi)賣(mài)，在限制期間內(nèi)，職工享有的是占有、使用權(quán)和對(duì)完整物權(quán)的期待權(quán)，實(shí)質(zhì)上，占有、使用權(quán)受制于期待權(quán)，一旦期待權(quán)實(shí)現(xiàn)，占有、使用權(quán)就不能獨(dú)立地行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關(guān)心的也不是暫時(shí)的占有、使用權(quán)，而是完整物權(quán)的期待權(quán)。因?yàn)槠诖龣?quán)的實(shí)現(xiàn)要受到種種客觀(guān)的、主觀(guān)的因素制約，它超前于現(xiàn)實(shí)，所以法律不能對(duì)之確認(rèn)，因?yàn)橐簿筒荒軐⑵渥鳛樨?cái)產(chǎn)或權(quán)利進(jìn)行分割或劃分。
(三)有限產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)值難以認(rèn)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)中規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括一方或雙方勞動(dòng)所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)。由于有限產(chǎn)權(quán)房屋不同于獨(dú)立的使用權(quán)，它是以有限的所有權(quán)的形式而存在，因此在婚姻存續(xù)期間一方或雙方購(gòu)買(mǎi)房屋的有限產(chǎn)權(quán)，是由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化來(lái)的權(quán)利，并以財(cái)產(chǎn)份額來(lái)表現(xiàn)的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以分割。在具體處理中，往往要先確定其實(shí)際價(jià)值，再調(diào)解或判決產(chǎn)權(quán)歸屬一方，并給付另一方一半的補(bǔ)償。由于產(chǎn)權(quán)的不完整性，致使難以認(rèn)定夫妻共同享有的價(jià)值。價(jià)格評(píng)估只能計(jì)算全部產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，而不能計(jì)算夫妻雙方享有的那部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值；按夫妻投入的價(jià)金計(jì)算部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，又忽略了房屋的升值部分(當(dāng)前絕大多數(shù)有限產(chǎn)權(quán)房屋出售價(jià)格都高于原來(lái)集資價(jià)金)，也不能體現(xiàn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
(四)權(quán)利難落實(shí)
由于有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成包含著單位與職工之間勞動(dòng)關(guān)系的因素，即具有福利性，因而當(dāng)職工享有的那部分權(quán)利主體變化時(shí)，就必然干預(yù)了單位與職工之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，甚至損害單位的利益，因此，法院判給非建房單位職工一方的權(quán)利時(shí)，其權(quán)利難以落實(shí)，且容易引發(fā)新的糾紛。
三、離婚案件中對(duì)有限產(chǎn)權(quán)房屋的處理
在離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋，除應(yīng)遵循法律規(guī)定的男女平等、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方、保護(hù)婦女和兒童權(quán)益、利于生產(chǎn)生活等原則外，還要充分體現(xiàn)維護(hù)國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)利益，平等地保護(hù)售購(gòu)房雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的法律原則，充分發(fā)揮審判職能作用，規(guī)范調(diào)整有關(guān)房改所產(chǎn)生的法律關(guān)系，實(shí)事求是，合情合理地解決離婚案件當(dāng)事人對(duì)有限產(chǎn)權(quán)房屋的訴爭(zhēng)。
(一)對(duì)房屋權(quán)屬的處理
有限產(chǎn)權(quán)房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的不是房屋的全部所有權(quán)，也不是獨(dú)立的使用、承租權(quán)，而是包含占有權(quán)、有限處分權(quán)、有限或全部收益權(quán)在內(nèi)的“部分產(chǎn)權(quán)”。因此判決或調(diào)解“房屋歸××所有”或“房屋歸××使用”等都是不正確或不全面的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查購(gòu)房人享有的具體權(quán)利后，對(duì)具體的“部分產(chǎn)權(quán)”做出實(shí)體處理。最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解答》)對(duì)離婚案件當(dāng)事人在何種情況享有使用、承租權(quán)作了具體規(guī)定，并同時(shí)規(guī)定對(duì)有限產(chǎn)權(quán)的處理可參照使用權(quán)、承租權(quán)的規(guī)定。筆者認(rèn)為，具有下列情形的，可判令“部分產(chǎn)權(quán)”歸夫妻任何一方所有：1婚前由一方取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；2婚前一方取得本單位部分產(chǎn)權(quán)房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；3一方婚前借款投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚后夫妻共同償還借款的；4婚后一方或雙方申請(qǐng)并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的；5婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的；6夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產(chǎn)權(quán)的；7一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的；8婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的；9單位同意變更房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的。
(二)有限產(chǎn)權(quán)價(jià)值的認(rèn)定與分割
有限產(chǎn)權(quán)的價(jià)值是通過(guò)對(duì)房屋所有權(quán)占有的份額體現(xiàn)的，職工擁有的有限產(chǎn)權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)乘以職工占有的產(chǎn)權(quán)比例。單位與職工對(duì)產(chǎn)權(quán)份額約定不明確，并且單位與職工就產(chǎn)權(quán)比例不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)按建房時(shí)的成本價(jià)和職工投入的資金數(shù)額計(jì)算職工占有的產(chǎn)權(quán)比例。在離婚案件中，如雙方當(dāng)事人同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，也可以采取競(jìng)價(jià)方式解決。
由于有限產(chǎn)權(quán)房屋是財(cái)產(chǎn)的一種特殊存在形式，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)的一種，因此在分割有限產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《婚姻法》和《意見(jiàn)》的規(guī)定，首先界定是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后共同財(cái)產(chǎn)，原則上只有屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)的才能予以分割。這與前文所述的對(duì)房屋權(quán)屬處理原則并不相矛盾，因?yàn)榍拔乃傅氖请p方離婚后是否具有繼續(xù)享有“有限產(chǎn)權(quán)”的權(quán)利，即是否有占有、使用權(quán)。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在的特定關(guān)系，而使雙方都具有分得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)；而分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照婚姻法的有關(guān)規(guī)定，分清個(gè)人財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)和家庭共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的那部分進(jìn)行分割。按照《解答》的規(guī)定，雙方共同投資取得部分產(chǎn)權(quán)的，當(dāng)“部分產(chǎn)權(quán)”分給離婚的一方當(dāng)事人后，應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)公布的同類(lèi)住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在審判實(shí)踐中，這種處理方法已經(jīng)得到人民法院和訴訟當(dāng)事人的認(rèn)同，但對(duì)于一方當(dāng)事人離婚時(shí)有取得有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利卻在對(duì)方取得房屋時(shí)沒(méi)有投資，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財(cái)產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財(cái)產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，存在爭(zhēng)議較大。如某男甲與某女乙離婚，雙方結(jié)婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產(chǎn)權(quán)房屋。按《解答》的規(guī)定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權(quán)，并參照此規(guī)定，也應(yīng)有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。但按《意見(jiàn)》的規(guī)定，房屋只有經(jīng)過(guò)八年才能轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，本案中乙又沒(méi)有分割此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，對(duì)這種情況應(yīng)如何處理?筆者認(rèn)為，如果部分產(chǎn)權(quán)分給投資的一方，應(yīng)當(dāng)給對(duì)方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這種補(bǔ)償是獨(dú)占對(duì)方取得有限產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)利的補(bǔ)償(因?yàn)殡p方都有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，而這項(xiàng)權(quán)利只被一方獨(dú)占)，數(shù)額可以考慮到房屋的價(jià)值、對(duì)方的經(jīng)濟(jì)條件等酌情確定；如果部分產(chǎn)權(quán)分給未投資的一方，應(yīng)當(dāng)按所得部分產(chǎn)權(quán)的實(shí)際價(jià)值全額給予對(duì)方補(bǔ)償，這體現(xiàn)了個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有的原則。
(三)對(duì)所有權(quán)具有期待權(quán)房屋的處理
對(duì)單位限制職工不得在一定期限內(nèi)出售，限制期滿(mǎn)后，即可取得房屋所有權(quán)的房屋，在限制期間內(nèi)因離婚請(qǐng)求分割房屋有限產(chǎn)權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這種房屋職工占有產(chǎn)權(quán)的份額比較大，限制期限屆滿(mǎn)后房屋權(quán)屬的性質(zhì)發(fā)生根本改變，由有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)槁毠さ耐耆a(chǎn)權(quán)。因此從這種意義上說(shuō)，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的是所有權(quán)的期待權(quán)。筆者認(rèn)為，對(duì)于這種房屋，也應(yīng)按本文前面所述的原則處理。因?yàn)殡x婚案件分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)必須是離婚時(shí)實(shí)際存在的財(cái)產(chǎn)，將來(lái)可能得到的、現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)將來(lái)能夠孽生的、離婚時(shí)已經(jīng)滅失的財(cái)產(chǎn)都不能作為共同財(cái)產(chǎn)處理。而對(duì)所有權(quán)享有期待權(quán)的房屋在離婚時(shí)的產(chǎn)權(quán)存在狀態(tài)是有限產(chǎn)權(quán)，職工享有占有、使用權(quán)和有限處分權(quán)。與另外幾種有限產(chǎn)權(quán)房屋并沒(méi)有原則上的差異，因此，認(rèn)為是期待權(quán)而不能用法律調(diào)整或把期待權(quán)視為完全產(chǎn)權(quán)都是錯(cuò)誤的。
(作者單位：吉林省琿春市人民法院)
