[ 陳靖楓 ]——(2006-8-21) / 已閱28827次
對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討
陳靖楓
摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和人們生活水平的提高，極大地活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，持續(xù)升溫的“購(gòu)房熱”給房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。但是，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后也隱藏了不少問題，其中的熱點(diǎn)問題之一就是商品房面積“縮水”糾紛。商品房銷售面積是商品房買賣的一個(gè)核心問題，由于我國(guó)目前有關(guān)這方面的立法還不健全，因面積差異而引起的糾紛不斷發(fā)生，因此，非常有必要認(rèn)真研究當(dāng)前商品房銷售面積差異的處理方法，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞：商品房 合同 面積 處理
近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)交易日趨活躍，但相應(yīng)的立法卻比較滯后，這使得有些房地產(chǎn)交易糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。尤其是約定面積與實(shí)測(cè)面積之間發(fā)生差異的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的商品房面積“縮水”糾紛已成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。因此，認(rèn)真研究當(dāng)前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對(duì)于規(guī)范發(fā)展商的市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、商品房銷售面積差異產(chǎn)生的原因
面積是房屋使用價(jià)值和交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測(cè)量中產(chǎn)生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷售面積與房屋的實(shí)際面積之間必然會(huì)存在一定的差異。可是，目前出現(xiàn)的商品房銷售面積差異處理糾紛中，誤差卻往往不是引起糾紛的主因。
由建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”也就是說，商品房的面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積為準(zhǔn)，這部分面積稱為產(chǎn)權(quán)登記面積。但是在實(shí)踐操作中，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時(shí)，大多沒有請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)商品房面積實(shí)施測(cè)繪，或者雖有測(cè)繪但測(cè)繪面積未經(jīng)房管部門的審核確認(rèn)。因此，排除測(cè)繪單位的技術(shù)原因后，商品房銷售面積差異往往來源于開發(fā)商的自身行為，最常見的原因之一就是開發(fā)商在商品房建設(shè)過程中對(duì)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更。有的開發(fā)商為了牟取暴利，不僅擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重復(fù)計(jì)算共有面積，人為地增大分?jǐn)傁禂?shù)。這樣，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，商品房買賣合同約定的面積就很可能與房管部門審核確認(rèn)的面積發(fā)生差異。
二、有關(guān)商品房銷售面積及其差異處理的規(guī)定存在的問題
（一）部分有關(guān)商品房面積的名稱不統(tǒng)一
商品房面積的測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測(cè)繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱�？墒�，目前的法律法規(guī)以及規(guī)章制度卻對(duì)某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述，當(dāng)中最典型的例子之一就是對(duì)“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”的不一稱謂。
《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成”�！渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第五條規(guī)定：“商品房按‘套’ 或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”。另外，由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中還有一個(gè)“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后來建設(shè)部在《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》中才明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”。顯然，“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”、“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”以及“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”指的是同一概念，就它們的實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，彼此間沒有任何差異。一些別有用心的發(fā)展商便在這表述不一的名稱上做起了文章，他們?cè)谂c消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)這些專業(yè)名稱顛來倒去，借此瞞天過海，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。在一個(gè)真實(shí)案例中，發(fā)展商把公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e解釋為由“共有分?jǐn)偯娣e”與“另有小區(qū)分?jǐn)偂眱刹糠纸ㄖ娣e組成，將不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積的“另有小區(qū)分?jǐn)偂辈糠忠灿?jì)入了銷售面積。其實(shí)，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e與共有分?jǐn)偯娣e本屬同一概念，發(fā)展商的這種做法顯然是違法的，但由于有關(guān)“共有建筑面積”的名稱不統(tǒng)一，這使得發(fā)展的伎倆極具迷惑性，即使是專業(yè)的房屋測(cè)繪單位和房管部門也未必能識(shí)破當(dāng)中的把戲，更何況是缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的一般消費(fèi)者呢？
（二）多種計(jì)價(jià)方式讓商品房面積差異處理紛繁復(fù)雜
《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定；“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)�！币簿褪钦f，商品房的銷售計(jì)價(jià)方式有以下三種：按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。三種計(jì)價(jià)方式各有個(gè)的優(yōu)點(diǎn)，但不存在完美的計(jì)價(jià)方式，它們各自的缺陷也是明顯的。就按套計(jì)價(jià)而言，其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。至于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。而按建筑面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購(gòu)房者就很難保障自己的權(quán)益了。
在目前的立法狀況下，不同的計(jì)價(jià)方式會(huì)對(duì)商品房面積差異處理的結(jié)果產(chǎn)生不同的直接影響。多種計(jì)價(jià)方式并行雖然豐富了當(dāng)事人的自主選擇權(quán)，但也使房屋面積差異糾紛的處理變得復(fù)雜起來。同一種面積差異情形，因?yàn)橛?jì)價(jià)方式的不同，處理的原則和結(jié)果也往往不同。計(jì)價(jià)方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復(fù)雜性，消費(fèi)者在選擇計(jì)價(jià)方式時(shí)很難預(yù)料到計(jì)價(jià)方式對(duì)面積差異處理的不同影響，在簽訂合同時(shí)往往因?yàn)闊o所適從而聽任開發(fā)商的引導(dǎo)。不良的開發(fā)商則將引導(dǎo)變成誤導(dǎo)，千方百計(jì)地讓消費(fèi)者選擇對(duì)開發(fā)商自身有利的計(jì)價(jià)方式和面積差異處理方法。
（三）商品房買賣合同的設(shè)計(jì)存在漏洞，有欠公平
為了規(guī)范商品房的市場(chǎng)交易，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)了《商品房買賣合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱《示范文本》）。如今，《示范文本》在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)得到廣泛推行和使用，有的地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門還將使用《示范文本》簽訂商品房買賣合同作為房屋產(chǎn)權(quán)登記備案的前提條件�！妒痉段谋尽返念C布確實(shí)對(duì)規(guī)范商品房銷售行為起到了不小的作用，在一定程度上減少了商品房買賣合同糾紛，保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，并且促進(jìn)了住房消費(fèi)的發(fā)展。不過，《示范文本》并非十分完善，其設(shè)計(jì)上的漏洞給了發(fā)展商“鉆空子”的機(jī)會(huì)。
第一，《示范文本》的設(shè)計(jì)思路過于理想化，沒有充分考慮到當(dāng)事人雙方所處地位和知識(shí)結(jié)構(gòu)的重大差異�！妒痉段谋尽返脑O(shè)計(jì)是建立在買賣雙方地位平等的基礎(chǔ)上的，旨在避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切而出現(xiàn)顯失公平和違法條款�？梢哉f，《示范文本》在理論上對(duì)當(dāng)事人而言還是比較公平。但是，現(xiàn)實(shí)并不是理論，一般的消費(fèi)者與擁有雄厚資產(chǎn)和充足房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的開發(fā)商之間，存在著巨大差距，當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和知識(shí)結(jié)構(gòu)間的重大差異導(dǎo)致了他們地位的嚴(yán)重不平等。雖然《示范文本》對(duì)消費(fèi)者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時(shí)，購(gòu)房者拿到的合同一般都是經(jīng)過發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會(huì)觸動(dòng)到開發(fā)商既得利益的事項(xiàng)，消費(fèi)者幾乎沒有機(jī)會(huì)與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商的余地。因此，理論上公平的合同，卻很難在實(shí)踐中充分地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。例如，《示范文本》沒有對(duì)“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”、“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”、“套”、“套內(nèi)”等一系列專業(yè)名詞作和術(shù)語作任何解釋，可見，《示范文本》的設(shè)計(jì)者是在確信買賣雙方都充分理解這些用詞的基礎(chǔ)上才使用它們的。作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的專門企業(yè)，開發(fā)商對(duì)業(yè)內(nèi)的專業(yè)名詞和術(shù)語必然十分熟悉，加之他們長(zhǎng)期接觸并使用《示范文本》，對(duì)當(dāng)中的條款內(nèi)容也不可能陌生；可是，作為普通老百姓的消費(fèi)者，要完全理解這些專業(yè)名詞和術(shù)語的內(nèi)涵是相當(dāng)困難的，而依靠開發(fā)商在雙方簽訂合同時(shí)給他們解釋清楚更是非常不現(xiàn)實(shí)和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中的不公平。
第二，《示范文本》條款設(shè)計(jì)中的技術(shù)漏洞讓不良發(fā)展商謀取私利有了可乘之機(jī)。筆者選取《示范文本》中最典型的兩處技術(shù)漏洞加以說明：
1、《示范文本》的“商品房買賣合同說明”部分對(duì)合同的簽訂事項(xiàng)作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認(rèn)定條款的效力和含義。這樣，發(fā)展商就有可能故意不按說明要求辦事，有目的地留空合同條款，甚至以另行約定為由拒絕適用對(duì)己方不利的條款，當(dāng)發(fā)生面積差異糾紛時(shí)，受害的往往還是消費(fèi)者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，這部分內(nèi)容是由開發(fā)商自己填寫的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是確定的，為什么《示范文本》要將已經(jīng)確定的內(nèi)容留作空白而由開發(fā)商填寫呢？這樣做無異于合法地賦予了開發(fā)商肆意分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的權(quán)利，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。
第三，各地在適用《示范文本》時(shí)并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會(huì)產(chǎn)生漏洞和沖突。例如，《廣東省商品房買賣合同》的第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”就沒有采用《示范文本》有關(guān)三種計(jì)價(jià)方式的條款，其第一種計(jì)價(jià)方式是這樣表述的：“該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______整�！备鶕�(jù)文意，該條是將預(yù)售商品房的計(jì)價(jià)方式限定在“按套內(nèi)建筑面積”和“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)兩種選擇內(nèi)，可是法律并沒有規(guī)定“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)這種商品房計(jì)價(jià)方式，如果當(dāng)事人選用了該計(jì)價(jià)方式，或者對(duì)兩種計(jì)價(jià)方式都沒有明確約定，那么當(dāng)面積發(fā)生差異時(shí)，當(dāng)事人處理糾紛就很可能于法無據(jù)，各自的合法權(quán)益就得不到應(yīng)有的保障。
三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議
（一）明確法律責(zé)任，莫讓法定義務(wù)變成空談
國(guó)家在立法上應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)往往需要對(duì)強(qiáng)勢(shì)群體的權(quán)利和行為進(jìn)行一定的限制或者科以其較多的法定義務(wù)。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》�！北緱l款的設(shè)置旨在保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，避免發(fā)展商利用自身強(qiáng)勢(shì)地位暗中侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益�？墒窃谝�(guī)定發(fā)展商法定義務(wù)的同時(shí)，卻沒有明確違反該規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣，條款的設(shè)置就流于形式，根本無法對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生有效的約束力。國(guó)家在進(jìn)行權(quán)利限制或設(shè)置法定義務(wù)時(shí)，必須規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。因?yàn)榉闪x務(wù)對(duì)義務(wù)承擔(dān)者的拘束力是有限的，它只能為違反義務(wù)者應(yīng)當(dāng)受到法律強(qiáng)制和制裁設(shè)置一種潛在的危險(xiǎn)；而只有為法律義務(wù)配以相應(yīng)的法律責(zé)任，使這種法律強(qiáng)制和制裁實(shí)實(shí)在在地落在違反義務(wù)者身上，才能對(duì)義務(wù)承擔(dān)者形成有效的拘束力。因此，有義務(wù)不能無責(zé)任，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善這方面的立法。
（二）規(guī)范和統(tǒng)一專業(yè)用語，避免歧義和矛盾
作為專業(yè)性用語，最忌諱的就是名稱不統(tǒng)一，使用不規(guī)范�？上覈�(guó)部分有關(guān)商品房面積的專業(yè)名稱偏偏犯了以上毛病。國(guó)家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類似問題的再次發(fā)生，力求讓每一個(gè)專業(yè)性用語都有一個(gè)含義清晰和固定使用的名稱，避免用語間的矛盾和沖突，使消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，安安心心購(gòu)房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面積差異糾紛處理的公平公正
《示范文本》設(shè)計(jì)思路上的漏洞，造成了其現(xiàn)實(shí)的不公（對(duì)此上文已有論及，在此不再贅述）。但是，決不能讓設(shè)計(jì)上的不公蔓延至面積差異糾紛的處理上，有關(guān)部門反而應(yīng)當(dāng)更加重視保護(hù)因?yàn)樵O(shè)計(jì)不公而遭受損失的消費(fèi)者的合法權(quán)益�？墒�，有的學(xué)者認(rèn)為必須嚴(yán)格按照商品房買賣合同的約定事項(xiàng)辦事，將三種法定的商品房計(jì)價(jià)方式鮮明區(qū)分開來，除非雙方另有詳細(xì)約定，否則必須根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式適用各自相應(yīng)的面積差異處理方法，即：按建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就套內(nèi)建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套計(jì)價(jià)的，一般不能就面積差異主張權(quán)利。（參見梁書文：《商品房銷售面積誤差糾紛的處理》，《法律適用》2006年第1-2期。）筆者對(duì)此有不同看法，下面以一個(gè)真實(shí)案例進(jìn)行論述。
18位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與被告（某小區(qū)開發(fā)商）簽訂了《廣東省商品房買賣合同》，合同中對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的大小均有詳細(xì)約定，案件的焦點(diǎn)集中在原告房屋的面積誤差和計(jì)價(jià)方式上。18位原告房屋的實(shí)際建筑面積無一例外的比合同中約定的銷售面積要小，但套內(nèi)建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分完全來自共有建筑面積。對(duì)于面積差異的處理，合同中僅約定了套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法。而在房屋的計(jì)價(jià)方式上，雙方在“按【套】【整層】出售”中選擇了按套出售，但在“按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃√方式作出選定，也沒有在選項(xiàng)上打×，以示刪除，造成了房屋計(jì)價(jià)方式的不明。原告訴稱，他們一直是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與銷售面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。而被告答辯稱，根據(jù)文字的對(duì)應(yīng)性，房屋既然是按套出售，就應(yīng)當(dāng)理解為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也就是被告只對(duì)套內(nèi)建筑面積減少的情形負(fù)責(zé)，如今面積的減少是發(fā)生在共有建筑面積部分，而套內(nèi)建筑面積則比約定的增大，故被告無需承擔(dān)任何退款責(zé)任，原告反而必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款。
如果按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，將三種法定計(jì)價(jià)方式嚴(yán)格區(qū)分開來的話，那么在本案中，一旦認(rèn)定了原、被告是選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，原告非但不能就大幅減少的共有建筑面積主張權(quán)利，還必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積的房款，這樣的處理結(jié)果可以說是嚴(yán)重的顯失公平。筆者認(rèn)為，既然原、被告已經(jīng)對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的大小進(jìn)行了詳細(xì)約定，那么被告就應(yīng)當(dāng)根據(jù)該約定向原告交付符合合同要求的房屋，否則就必須承擔(dān)違約責(zé)任。就算是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，且原、被告只對(duì)套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進(jìn)行了約定，但該約定并不代表被告可以對(duì)房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分?jǐn)偟墓灿忻娣e或建筑面積的差異）完全免責(zé)，否則，被告便可隨意控制原告分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，即使原告實(shí)際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e與合同中約定的面積相距甚遠(yuǎn)，甚至根本不存在，被告也無須為此承擔(dān)任何責(zé)任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。另外，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際是計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)的，購(gòu)房者并非無償獲得共有建筑面積。也就是說，原告在購(gòu)買訴爭(zhēng)房時(shí)，已經(jīng)就分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e付出了相應(yīng)的價(jià)款，只不過這部分價(jià)款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價(jià)格之中，而現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導(dǎo)致了訴爭(zhēng)房實(shí)際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)我國(guó)民法的公平原則，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任，向原告退還多收的價(jià)款。
此外，《示范文本》設(shè)計(jì)技術(shù)上的漏洞也必須加以彌補(bǔ)，比如對(duì)合同涉及的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行必要的解釋，規(guī)范協(xié)調(diào)各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規(guī)定的事項(xiàng)留作空白等等，盡量防止不良開發(fā)商利用合同漏洞侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（四）取消多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度，原則上適用單一的計(jì)價(jià)方式
法定的三種商品房計(jì)價(jià)方式各有利弊，設(shè)定不同的計(jì)價(jià)方式只是為了方便當(dāng)事人根據(jù)自身不同的需要來進(jìn)行選擇，使用任何一種計(jì)價(jià)方式，最終計(jì)算出來的房屋總價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一致的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。根據(jù)前述，目前多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度存在諸多問題，因此必須對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革。在三種計(jì)價(jià)方式中，按套計(jì)價(jià)最簡(jiǎn)單便捷，但因其與房屋面積沒有直接聯(lián)系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計(jì)價(jià)則是三者中“資格最老”的，過去的商品房購(gòu)銷合同一直使用這種計(jì)價(jià)方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測(cè)算規(guī)則復(fù)雜、技術(shù)專業(yè)，一般的老百姓難以掌握，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)也不十分有利。綜合各方面因素，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式的優(yōu)點(diǎn)最明顯，它既保護(hù)了與人們生活聯(lián)系最緊密的套內(nèi)建筑面積部分，又將購(gòu)房者從復(fù)雜共有建筑面積計(jì)算中解脫出來，便于其在面積問題上對(duì)開發(fā)商進(jìn)行更有效的監(jiān)督。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買賣合同》中對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質(zhì)的商品房一律按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。北京市此舉值得其他地區(qū)參考借鑒。
不過，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)能免去購(gòu)房者對(duì)共有建筑面積的計(jì)算之苦，但無法保證購(gòu)房者對(duì)這部分面積享有的權(quán)利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)看作是萬能的。為了避免出現(xiàn)上述案例中發(fā)展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現(xiàn)差異的處理方法詳細(xì)列入商品房買賣合同中。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，可以考慮參照使用北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)有關(guān)問題的通知》中有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房面積出現(xiàn)誤差的處理方法，規(guī)定商品房在銷售時(shí)應(yīng)同時(shí)標(biāo)明每套房屋的套內(nèi)建筑面積單價(jià)和建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格，房屋竣工后，根據(jù)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，以所購(gòu)住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款大于以所購(gòu)住房建筑面積價(jià)格計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款時(shí)，按所購(gòu)住房建筑面積價(jià)格結(jié)算房?jī)r(jià)款�；蛘哌M(jìn)一步規(guī)定，商品房的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的差異發(fā)生不等比增長(zhǎng)或反向變化時(shí)，由購(gòu)房者選擇是以建筑面積還是以套內(nèi)建筑面積的差異結(jié)算房?jī)r(jià)款。
