[ 黃奕新 ]——(2006-10-8) / 已閱22695次
論對房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行
黃奕新
對房地產(chǎn)的執(zhí)行，狹義上僅指以房地產(chǎn)所有權(quán)為標的的強制執(zhí)行，廣義上也指就被執(zhí)行人對第三人享有的在房地產(chǎn)上的其他各類特殊權(quán)益的執(zhí)行。正是這些特殊類型的權(quán)益，使得對房地產(chǎn)的執(zhí)行，遭遇種種爭議，引發(fā)諸多疑難問題。本文嘗試提煉房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)這一概念，探討對其執(zhí)行的程序和規(guī)則。
一、房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的概念
被執(zhí)行人擁有的財產(chǎn)權(quán)，不論物權(quán)、準物權(quán)、債權(quán)或無體財產(chǎn)權(quán)，凡具有財產(chǎn)價值的，均得為執(zhí)行的標的。其中，被執(zhí)行人所有之動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)及其對第三人的金錢債權(quán)，則為典型的一般責(zé)任財產(chǎn)，強制執(zhí)行法律一般明定其執(zhí)行的方法。而其他具有經(jīng)濟價值而可交易的財產(chǎn)權(quán)，則為非典型的特殊責(zé)任財產(chǎn)，種類繁多，并隨社會經(jīng)濟發(fā)展而日新月異，大陸法系強制執(zhí)行法一般以“其他財產(chǎn)權(quán)”概括之， 例如股權(quán)或投資權(quán)益、有價證券、票據(jù)、單據(jù)、知識產(chǎn)權(quán)、電話租用權(quán)、買回權(quán)、共同共有權(quán)、公用設(shè)施收費權(quán)、交通運營權(quán)及其他各類可轉(zhuǎn)讓的行政特許權(quán)等，不一而足。
本文所謂房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)，是指以特定房地產(chǎn)為標的、具有財產(chǎn)價值、房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利。其內(nèi)涵：(1)是特殊財產(chǎn)權(quán)的次下位概念。房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)是不動產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的下位概念，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和交易領(lǐng)域中產(chǎn)生的不動產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)。而不動產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)又是強制執(zhí)行法上特殊財產(chǎn)權(quán)的下位概念，是以不動產(chǎn)為標的的特殊財產(chǎn)權(quán)。(2)是一種權(quán)利，而非房地產(chǎn)本身。但國有土地使用權(quán)等不動產(chǎn)他項物權(quán)，與不動產(chǎn)不可分離，并有登記制度，與所有權(quán)極為近似，可準用不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定，不屬特殊財產(chǎn)權(quán)。(3)具有一定的對物性。雖非房地產(chǎn)本身，但與房地產(chǎn)不可分離。首先，必須以房地產(chǎn)為標的物。反之，例如“房地產(chǎn)開發(fā)項目”，尚未物化為土地使用權(quán)或房屋時，價值不確定，以其為對象的權(quán)利，不屬房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)。其次，作為標的物的房地產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)已經(jīng)特定化。(4)具有財產(chǎn)性。本身不是金錢請求權(quán)，但可通過換價程序轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，或者是換價程序的前提。(5)是一種期待權(quán)。執(zhí)行時不必業(yè)已到期，附有條件尚未成就，或附有期限尚未屆至，或被執(zhí)行人尚須為對待給付的，也可供執(zhí)行。
二、各類房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的具體認定
(一)房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的基本形態(tài)
經(jīng)檢索國內(nèi)文獻，似乎尚無發(fā)現(xiàn)有對房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的基本形態(tài)，作出較為完整而準確地界定的。但這一問題，是下文具體認定房地產(chǎn)合作開發(fā)、商品房買賣中的特殊財產(chǎn)權(quán)，進而論述對其如何強制執(zhí)行的立論基礎(chǔ)。在此，筆者認為，房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的基本形態(tài)主要有：
1、房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。主要指基于債權(quán)或物權(quán)得請求辦理房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)過戶的權(quán)利�；趥鶛�(quán)的，例如因買賣、轉(zhuǎn)讓、互易、贈與、拆遷安置等合同，房地產(chǎn)受讓人給付對價后，得請求辦理過戶登記。過戶登記前，房地產(chǎn)受讓人并未取得物權(quán)， 但請求移轉(zhuǎn)物權(quán)的權(quán)利本身仍具有一定的財產(chǎn)價值，屬于特殊財產(chǎn)權(quán)。故若受讓人作為被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院不能直接對該房地產(chǎn)本身查封、拍賣，但得以該請求權(quán)為標的強制執(zhí)行�；谖餀�(quán)的，例如出典人未依法依約行使回贖權(quán)時，典權(quán)人得請求移轉(zhuǎn)典物的所有權(quán)。
2、房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定請求權(quán)。主要指基于債權(quán)或物權(quán)得請求在房地產(chǎn)上設(shè)定國有土地使用權(quán)或抵押權(quán)等他項物權(quán)并辦理登記的權(quán)利。原因同“房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)”。例如，依國有土地使用權(quán)出讓合同，已全部繳納了出讓金的，有權(quán)請求土地主管部門辦理土地使用權(quán)登記。又如，第三人為他人金錢債務(wù)供房地產(chǎn)作抵押，但尚未辦理抵押登記的，債權(quán)人有權(quán)請求抵押人辦理抵押登記。
3、房地產(chǎn)共同共有權(quán)。所有權(quán)具有整體性，一物之上，不得同時有數(shù)個所有權(quán)。在共有的情況下，共有各方的整體才是真正的所有權(quán)人。 故房地產(chǎn)共有權(quán)，也屬房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的范疇。但房地產(chǎn)共有權(quán)，有按份共有和共同共有之分。 前者如，2人以上共同出資購買或建造房地產(chǎn)，約定各自份額。后者如，基于合伙、婚姻、繼承等公同關(guān)系而共有房地產(chǎn)。在按份共有時，“按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”(物權(quán)草99)，“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額”(物權(quán)草106)。而在共同共有時，“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利” (物權(quán)草100) ，“各共同共有人之權(quán)利，及于共同共有物之全部”， 無所謂份額。故對房地產(chǎn)按份共有權(quán)份額的執(zhí)行，有的法律規(guī)定準用不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定(臺強執(zhí)102)，但對房地產(chǎn)共同共有權(quán)的執(zhí)行，仍屬對特殊財產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行。
4、房地產(chǎn)用益?zhèn)鶛?quán)。主要指基于租賃、承包、借用等享有的使用、收益房地產(chǎn)的權(quán)利。例如，房屋承租權(quán)、商場承租權(quán)、酒店承包中涉及不動產(chǎn)部分的使用收益權(quán)等。又如，國有土地使用權(quán)除了依法出讓、轉(zhuǎn)讓外，也可以租賃，承租人享有土地用益?zhèn)鶛?quán)。集體土地雖不能像國有土地使用權(quán)那樣出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但可以由集體成員承包，這種承包權(quán)在物權(quán)化前，也屬特殊財產(chǎn)權(quán)的范疇。此外，目前許多用地企業(yè)轉(zhuǎn)向農(nóng)村，以租賃、聯(lián)營等各種形式，實際上取得集體土地的某種的使用收益的權(quán)利，如受法律和合同的保護，也當(dāng)屬特殊財產(chǎn)權(quán)的范疇。注意，房地產(chǎn)用益?zhèn)鶛?quán)，如以當(dāng)事人間的信任為基礎(chǔ)的，應(yīng)經(jīng)出租人(或出包人、出借人)同意，方可強制拍賣；其次，部分房地產(chǎn)用益?zhèn)鶛?quán)在一定條件下得對抗物權(quán)，如“買賣不破租賃”。
5、房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。指房地產(chǎn)抵押權(quán)、建設(shè)工程法定抵押權(quán)(即工程款優(yōu)先權(quán))。但僅可隨被擔(dān)保之主債權(quán)而被執(zhí)行。例如，被執(zhí)行人對第三人有一筆金錢債權(quán)，第三人或他人提供房地產(chǎn)作抵押，當(dāng)法院就被執(zhí)行人對第三人的金錢債權(quán)執(zhí)行時，可以同時就被執(zhí)行人對抵押人的抵押權(quán)執(zhí)行，抵押人對抵押權(quán)無異議的，查封、拍賣抵押不動產(chǎn)。
6、房地產(chǎn)占有返還請求權(quán)。指基于債權(quán)或物權(quán)得請求返還房地產(chǎn)的權(quán)利。基于債權(quán)的，例如因解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、代管、租賃、承包、借用等合同而生的請求返還房地產(chǎn)的權(quán)利�；谖餀�(quán)的，例如土地或房屋為第三人無權(quán)占有（如強行侵占），所有權(quán)人得請求返還；又如典物的所有權(quán)人行使回贖權(quán)，得請求返還典物；再如繼承人得向無權(quán)占有人請求返還遺產(chǎn)。注意：返還占有本身，并不能帶來現(xiàn)金價值，但它是強制執(zhí)行房地產(chǎn)物權(quán)的前提。例如，被執(zhí)行人出租店屋，標的物已交付，承租人未依約足額支付租金，被執(zhí)行人行使合同解除權(quán)。此時，房屋仍屬被執(zhí)行人所有，法院可查封、拍賣。但要使承租人交出房屋，還得就被執(zhí)行人對于承租人的占有返還請求權(quán)為強制執(zhí)行。
(二)房地產(chǎn)合作開發(fā)中的特殊財產(chǎn)權(quán)
由于土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)秩序混亂等原因，房地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)常出現(xiàn)合作開發(fā)的情形。而合作雙方對房地產(chǎn)各自擁有什么樣的財產(chǎn)權(quán)，對強制執(zhí)行意義重大。筆者分別從合作雙方法律關(guān)系上，逐一分析。
1、法人型。即雙方作為股東共同設(shè)立以特定項目為目的的房地產(chǎn)開發(fā)公司。以土地使用權(quán)入股的，約定折價，并移轉(zhuǎn)登記到公司名下（有的未事先將土地使用權(quán)辦理過戶手續(xù)）。此時，房地產(chǎn)屬“法人財產(chǎn)權(quán)”。當(dāng)項目法人作為被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以對房地產(chǎn)依關(guān)于不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之，當(dāng)合作各方作為被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院只能依股權(quán)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。但：(1)合作一方以土地使用權(quán)入股，如果未將土地使用權(quán)變更登記到項目法人名下的，土地使用權(quán)仍屬供地方，但項目法人對供地方享有移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)請求權(quán)。(2)合作各方依公司章程或決議，將特定房地產(chǎn)作為實物紅利分配的，合作各方可行使股東紅利分配請求權(quán)，對項目法人享有房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。(3)項目法人依法解散清算后，如有剩余房地產(chǎn)，決定以實物返還給股東的，合作各方則可行使股東剩余財產(chǎn)返還請求權(quán)，對該項目法人享有房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。
2、合伙型。即雙方簽訂合伙協(xié)議，一方提供土地使用權(quán)(有的未將權(quán)屬變更為雙方共有)，另一方提供資金和技術(shù)，或者一方提供項目，另一方提供資金，或者雙方都各自提供資金，以雙方名義共同開發(fā)，各自分得特定房地產(chǎn)，其中需要向社會銷售的，約定以共同名義、各自名義或一方名義銷售。此時，房地產(chǎn)屬“合伙財產(chǎn)”，未經(jīng)分割，合作各方只享有共同共有權(quán)。當(dāng)合作各方以一個合伙整體共同作為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院可以直接對房地產(chǎn)依關(guān)于不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。當(dāng)合作各方單獨作為被執(zhí)行人或非因合伙事業(yè)成為共同被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院只能對其享有的房地產(chǎn)共同共有權(quán)，依關(guān)于特殊財產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。但，上述法人型的三種例外，亦類似存在。
3、隱名型。即以一方的名義開發(fā)，另一方約定分得特定房地產(chǎn)。其中，以供地方名義開發(fā)的，將約定的房屋及其土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給供資方。以開發(fā)商名義開發(fā)，另一方提供土地使用權(quán)的，將約定的房屋移轉(zhuǎn)給供地方，供地方將約定的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給開發(fā)商。以開發(fā)商名義開發(fā)，另一方提供資金的，開發(fā)商將約定的房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給供資方，或者交由供資方預(yù)售而直接收得價款，或仍由開發(fā)商預(yù)售而由供資方收取價款。此時，合作雙方的法律關(guān)系，是承攬、互易、隱名合伙還是買賣，頗有爭議， 在此不作詳述。然在強制執(zhí)行程序上，富有意義的在于：(1)以土地使用權(quán)投資的，是否事先移轉(zhuǎn)權(quán)屬？筆者認為，未事先移轉(zhuǎn)的，土地使用權(quán)仍歸供地方，房屋竣工后，另一方有權(quán)請求移轉(zhuǎn)約定分得房屋項下的土地使用權(quán)。(2)房屋的所有權(quán)在誰？新建房屋的所有權(quán)屬于原始取得，原則上“誰建造誰取得”。但由于房地產(chǎn)開發(fā)中不規(guī)范的作法，立項批準書、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證等上面體現(xiàn)的權(quán)利人可能不一致，給判斷真正建造人帶來困難。 對此，我國法律并無明文�，F(xiàn)有物權(quán)法草案和司法解釋，過于含糊。 筆者認為，已有所有權(quán)初始登記的以初始登記為準，無初始登記的以預(yù)售許可證為準，無預(yù)售許可證的以建筑施工許可證為準，最后再輔以建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、立項批準書、建設(shè)工程施工合同書等。在執(zhí)行程序中，根據(jù)上述表面證據(jù)材料，即可初步確定新建房屋的原始取得人，相應(yīng)地，合同約定另一方有權(quán)分得房屋的，另一方則享有對該房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)請求權(quán)。(3)約定分得的房屋是否對外公開預(yù)售？若合同約定，有權(quán)分得房屋的另一方有權(quán)以自己名義預(yù)售并直接收取價款，則這種“預(yù)售”，性質(zhì)上應(yīng)解釋為是轉(zhuǎn)讓“房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)”，而非直接轉(zhuǎn)讓“房屋所有權(quán)”本身。若合同約定另一方有權(quán)分得房屋，但同時約定仍由開發(fā)商預(yù)售而由另一方監(jiān)管價款并最終收取的，筆者認為，這時另一方的請求權(quán)仍屬金錢債權(quán)，不屬房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)。
(三)商品房買賣中的特殊財產(chǎn)權(quán)
商品房買賣，按房地產(chǎn)開發(fā)進度和買賣雙方的合意程度，可分為四種形式。一是早期內(nèi)部協(xié)議。即在符合預(yù)售許可條件前，甚至在房屋動工建造前，雙方基于特殊的信任關(guān)系，達成特別協(xié)議，開發(fā)商將未來預(yù)期開發(fā)成功的房屋預(yù)先承諾出售給購買人，購買人支付定金或者部分乃至全部價款。開發(fā)商多為套取建設(shè)資金或炒作樓盤，購買人多為炒賣樓花，房屋套數(shù)較多，標的金額較大，與合作開發(fā)近似，但不干預(yù)開發(fā)事務(wù)。二是認購書。即在項目開盤時，雙方簽訂格式認購書，就房屋買賣的有關(guān)事宜初步達成合意，并預(yù)交定金，約定雙方將來正式簽訂預(yù)售合同，經(jīng)開發(fā)商同意，購買人也可以轉(zhuǎn)讓認購書。開發(fā)商往往未取得預(yù)售許可，變相提前銷售。三是預(yù)售合同。合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，購買人先支付定金，短期內(nèi)登記備案后支付余款，并約定交房和過戶期限。根據(jù)司法解釋， 認購書內(nèi)容符合預(yù)售合同要求的，得認為預(yù)售合同。四是現(xiàn)售合同。此時，開發(fā)商已將開發(fā)成功的房地產(chǎn)初始登記在自己名下，雙方簽約后短期內(nèi)付款交房，并辦理過戶。此外，拆遷補償安置協(xié)議，也是商品房買賣合同的特殊形式。商品房買賣中雙方對房屋各自擁有什么樣的財產(chǎn)權(quán)，對強制執(zhí)行意義重大。筆者下文逐步分析。
首先，無論采取哪種法律形式，雙方訂立的合同，除非另有原因，真實意思表示應(yīng)受法律保護，不因登記備案、預(yù)售許可等行政規(guī)制，而簡單地否認其合同的效力。司法解釋明文規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持�！� 該解釋雖然規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。 但這僅是針對“預(yù)售合同”,從該解釋上下文的旨意看，雖不認可“認購書”為“買賣合同”，但也承認其仍是一個獨立的合同——預(yù)約合同。 而對“早期內(nèi)部協(xié)議”，該解釋尚未置可否。筆者認為，合同法的同理，“早期內(nèi)部協(xié)議”也不失為一種獨立的合同，只是不能適用預(yù)售合同或認購書的有關(guān)特別規(guī)定而已。
其次，無論采取哪種法律形式，只要房屋所有權(quán)未過戶，開發(fā)商始終仍是原始取得人，買方對房屋的權(quán)利僅限于不同程度的期待債權(quán)，而非物權(quán)。即使預(yù)售備案登記，其性質(zhì)上只是預(yù)告登記，而非物權(quán)登記。此時房屋尚未生成，未有“物”，何來“物權(quán)”？
第三，在上述四種法律形式中，買方對合同的履行預(yù)期，隨著房屋開發(fā)的進度而加強；相應(yīng)地，買方對房屋的請求權(quán)的受保護程度，應(yīng)當(dāng)越接近于物權(quán)�，F(xiàn)行司法解釋，倒是在一定條件下，已經(jīng)承認商品房消費者對預(yù)購房的權(quán)利優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)，承認房屋被拆遷人有權(quán)優(yōu)先取得補償安置房屋。物權(quán)法草案第21條也規(guī)定，當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)，預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。不過，筆者認為，這種優(yōu)先權(quán)，性質(zhì)上只是類似勞動債權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)等特種債權(quán)而已。而且，從條文表述看，只是限制債務(wù)人的自由處分，未明確是否對抗第三人尤其是法院的強制執(zhí)行。
綜上，無論采用了何種法律形式，當(dāng)開發(fā)商作為被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以直接對房屋，以關(guān)于不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。當(dāng)購房人作為被執(zhí)行人時，要區(qū)別對待。若僅是早期內(nèi)部協(xié)議或認購書，購房人可以請求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，但卻無權(quán)直接請求交付房屋或移轉(zhuǎn)所有。若已是預(yù)售甚至現(xiàn)售合同，購房人則有權(quán)請求交付房屋并移轉(zhuǎn)所有，如已備案登記，或消費者已交付全部或大部分款項，或?qū)俨疬w安置房屋的，這種請求權(quán)可被賦予某種優(yōu)先性。
三、對房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)執(zhí)行的程序
就被執(zhí)行人對第三人享有的房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行，現(xiàn)行法律未作明確規(guī)定�！暗狡趥鶛�(quán)”的執(zhí)行，雖不限于金錢債權(quán)，但由于程序設(shè)計的先天缺陷，導(dǎo)致執(zhí)行實踐中多不予采用，而是直接采用裁定加協(xié)助執(zhí)行通知的做法。這種做法，沒有法律依據(jù)，且未充分保障第三人異議權(quán)。借鑒傳統(tǒng)大陸法系的強制執(zhí)行法，本文作如下設(shè)計：
(一)房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)扣押程序
所謂扣押，即禁止被執(zhí)行人收取房地產(chǎn)或處分其權(quán)利，禁止第三人為有礙扣押效果的行為�？垩�，與查封、凍結(jié)作用相同，只是語文上區(qū)別起見。
扣押的形式與內(nèi)容�？垩海问缴峡捎貌枚〞�。裁定的內(nèi)容，要依被扣押特殊財產(chǎn)權(quán)的具體內(nèi)容而定，通常含有四個禁令：一為禁止被執(zhí)行人受領(lǐng)，如扣押房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定請求權(quán)的則為禁止收受房地產(chǎn)或申請過戶。二為禁止被執(zhí)行人為其他處分，如讓與、免除、抵銷或者允許延期等是。三為禁止第三人履行，如扣押房地產(chǎn)占有返還請求權(quán)的則為禁止交付房地產(chǎn)。四為禁止第三人為其他處分，如扣押房地產(chǎn)共同共有權(quán)的則為禁止擅自轉(zhuǎn)讓或分割房地產(chǎn)等。但裁定書切不可把權(quán)利扣押表述為直接對不動產(chǎn)本身的查封。記載被扣押的財產(chǎn)權(quán)，須足使其特定或可得特定，以確定效力范圍。還應(yīng)記載第三人有權(quán)在法定期間內(nèi)提出異議以及逾期未提出異議的法律后果。
扣押裁定的核發(fā)。應(yīng)采當(dāng)事人申請主義。發(fā)裁定前，應(yīng)依申請人的陳述，調(diào)查該權(quán)利可否扣押。至權(quán)利是否存在，系實體上問題，本毋庸調(diào)查，亦不得以權(quán)利非真實為由駁回申請(臺強執(zhí)119)，但目前我國尚缺乏對第三人異議的法定救濟途徑，還得強調(diào)執(zhí)行法院的前期調(diào)查工作。為防止被執(zhí)行人及第三人逃避執(zhí)行，發(fā)裁定前，不得訊問被執(zhí)行人及第三人(日民執(zhí)145、臺強執(zhí)9)。裁定書應(yīng)送達于被執(zhí)行人及第三人，如被執(zhí)行人下落不明，得為公告送達。但如第三人下落不明時，筆者傾向于不宜公告送達，否則將剝奪其異議權(quán)�？垩翰枚ㄓ诜謩e送達被執(zhí)行人或第三人時分別發(fā)生效力，但送達前已為扣押登記者，于登記時發(fā)生效力。已為送達后，應(yīng)通知申請執(zhí)行人，以便其申請強制換價。
扣押的登記。被扣押的房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)，如需登記方可達到扣押效果的，應(yīng)將扣押裁定書附協(xié)助執(zhí)行通知書送達登記機關(guān)，由登記機關(guān)相應(yīng)登記。例如扣押房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)或設(shè)定請求權(quán)和房地產(chǎn)共有權(quán)等，土地或房屋行政主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)在土地或房屋登記簿上登記扣押事由，限制物權(quán)自由處分或分割。這種登記，與旨在限制所有權(quán)的不動產(chǎn)查封登記，效果與手續(xù)上相同，只是登記事由相異。
(二)房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)換價程序
第三人未于法定期間內(nèi)申明異議時，執(zhí)行法院得因申請執(zhí)行人之申請，進入強制換價程序。申請執(zhí)行人逾期未申請的，應(yīng)視為撤回申請，撤銷扣押。
依權(quán)利執(zhí)行方法。是指以被執(zhí)行人對第三人享有的“房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)”本身為標的，經(jīng)評估后予以拍賣、變賣或強制管理(程序上可參照不動產(chǎn)執(zhí)行程序)，將所得價金，清償申請執(zhí)行人。當(dāng)然，不排除在符合法定條件時，得直接裁定以“權(quán)利”抵債，由申請執(zhí)行人取得被執(zhí)行人對于第三人之權(quán)利人的地位，以求迅速結(jié)案。此種方法，適合于對房地產(chǎn)用益?zhèn)鶛?quán)的執(zhí)行，或者房地產(chǎn)短期內(nèi)尚不具備變現(xiàn)能力的情形。
依不動產(chǎn)執(zhí)行方法。就被執(zhí)行人請求第三人移轉(zhuǎn)或設(shè)定房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利為執(zhí)行時，得直接裁定將房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定于被執(zhí)行人并予查封，認為適當(dāng)時，得命令第三人將該房地產(chǎn)交與法院占有，最后再依不動產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定，予以拍賣或強制管理。當(dāng)然，符合法定條件的，也可裁定以物抵債。
房地產(chǎn)共同共有權(quán)的特別方法。遺產(chǎn)、合伙財產(chǎn)、夫妻共有財產(chǎn)的共同共有權(quán)，人身關(guān)系存續(xù)中，原則上不能強制轉(zhuǎn)讓，共有財產(chǎn)非依法亦不得強制分割。 為此，傳統(tǒng)大陸法系民法多特設(shè)規(guī)定。例如對于遺產(chǎn)，繼承人得隨時請求分割， 且通說認為繼承人的債權(quán)人得代位行使這一請求權(quán)。 對于合伙財產(chǎn)，合伙人的份額被扣押的，該合伙人當(dāng)然退伙。我國合伙企業(yè)法亦有類似規(guī)定。 退伙后，由申請執(zhí)行人代位行使出資返還請求權(quán)及利益分配請求權(quán)，分割共有房地產(chǎn)后而為執(zhí)行。至于登記在夫妻雙方名下的共同共有房地產(chǎn)，除非婚姻關(guān)系終止，原則上不應(yīng)強制分割，只能通過扣押共有權(quán)，無限期地限制其自由轉(zhuǎn)讓。不過，在我國，夫或妻一方的債務(wù)，無特別情形，均被推定為夫妻共同債務(wù)，故一般不會出現(xiàn)此種情形。
(三)第三人異議程序
第三人不承認被執(zhí)行人的房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)之存在，或于數(shù)量有爭議或有其他得對抗被執(zhí)行人請求的事由時，應(yīng)于接受執(zhí)行法院命令后若干日內(nèi)，向執(zhí)行法院書面申明異議。執(zhí)行法院應(yīng)通知債權(quán)人。債權(quán)人認為第三人之異議不能成立的，得于收受前項通知后若干日內(nèi)起訴第三人， 并應(yīng)向執(zhí)行法院提供已起訴證明并告知被執(zhí)行人。被執(zhí)行人亦否認其權(quán)利時，并得以被執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人也可以主動申請作為原告或被告參加訴訟。債權(quán)人未在法定期間內(nèi)提供已起訴證明的，執(zhí)行法院得依第三人的聲請，撤銷執(zhí)行行為。
第三人未在法定期間內(nèi)申明異議的，執(zhí)行法院得因債權(quán)人的申請，進入上述換價程序。此時，第三人仍得以上述事由，另行向管轄法院提起異議之訴。但除非法院因必要情形或依聲請定相當(dāng)并確實的擔(dān)保，執(zhí)行不予中止。此外，被執(zhí)行人對于第三人的房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)，已有生效判決、裁定或調(diào)解確定在案，第三人雖在法定期間內(nèi)申明異議，但其異議事由已為上述判決、裁定和調(diào)解所否定的，視為未在法定期間內(nèi)申明異議。
當(dāng)然，在現(xiàn)行的法律框架下，我們只能在執(zhí)行程序中，依靠扣押前的調(diào)查取證，扣押后的開庭聽證，充分聽取意見，注重實體審查，換價前合議，遇到重大疑難爭議，告知當(dāng)事人及時通過普通訴訟程序解決，訴訟終結(jié)前酌情予以暫緩換價等措施，盡量保障各方的合法權(quán)益。
(四)請求權(quán)沖突和執(zhí)行程序競合
對同一房地產(chǎn)，除了本案就被執(zhí)行人對第三人房地產(chǎn)特殊財產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行程序，他案申請執(zhí)行人也可能基于別的請求權(quán)，同時或先后申請強制執(zhí)行，這就產(chǎn)生該優(yōu)先執(zhí)行哪個請求權(quán)的問題，強制執(zhí)行法理論上稱為“執(zhí)行程序競合”。
例如，甲開發(fā)商與乙國企合作開發(fā)房地產(chǎn)。乙國企提供劃撥地，約定分得房屋，并過戶土地使用權(quán)給甲。甲向丙銀行貸款，以在建房屋(包括約定分給乙國企的部分房屋)抵押，后拖欠丁建筑公司工程款。陳某向甲開發(fā)商預(yù)購一套商品房(約定分給乙國企的，未被抵押)，交付全部房款，尚未備案。此外，陳某拖欠林某借款，乙國企拖欠戊貿(mào)易公司貨款。戊貿(mào)易公司最先起訴乙國企，訴前預(yù)查封若干套約定分給乙的房屋(包括已預(yù)售陳某的那套)。乙國企訴請甲開發(fā)商交付約定分得的房屋并過戶，林某訴請陳某還款，丙銀行、丁建筑公司也分別訴請甲開發(fā)商還款。乙國企、陳某、甲開發(fā)商無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，乙國企、陳某均愿以房償債。
戊貿(mào)易公司、林某分別申請對房屋執(zhí)行，正是就被執(zhí)行人對于開發(fā)商的特殊財產(chǎn)權(quán)(這時是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán))的執(zhí)行。乙國企的請求權(quán)屬于物之交付和物權(quán)移轉(zhuǎn)行為請求權(quán)。丁建筑公司、丙銀行的請求權(quán)是金錢債權(quán)，但有法定優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)。這些執(zhí)行程序存在競合。在約定分給乙國企而被預(yù)售給陳某的那套房屋上，戊貿(mào)易公司與林某的程序競合，二者又分別與丁建筑公司的程序競合。乙國企與丙銀行的程序，在被抵押的房屋上也產(chǎn)生競合，二者又分別與丁建筑公司的程序競合。乙國企還與林某的程序競合。如果本案土地使用權(quán)未過戶，沖突和競合的情形將更加復(fù)雜。
如何解決執(zhí)行程序競合，其說有三：(1)執(zhí)行法院無判斷實體上權(quán)利關(guān)系孰優(yōu)的權(quán)限，自應(yīng)依申請的先后順序處理。(2)應(yīng)視非金錢請求權(quán)是否基于物權(quán)或是否依法有優(yōu)先權(quán)而定；(3)原則上應(yīng)依申請先后順序處理，但申請執(zhí)行在后者系基于物權(quán)或有依法有優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先于申請在先的金錢請求權(quán)，我國現(xiàn)行司法解釋采此說。 筆者也贊同第(3)說，因為法律上如有優(yōu)先順位明確規(guī)定的，執(zhí)行程序自當(dāng)直接適用，不必過份拘泥于審執(zhí)分離原則。依此原理，上述系列執(zhí)行案件，如無其他應(yīng)予考慮變通的情節(jié)， 應(yīng)當(dāng)：(1)最優(yōu)先實現(xiàn)林某的債權(quán)。裁定將陳某的預(yù)購房移轉(zhuǎn)給陳某后予以拍賣，得款清償林某，余款退還陳某。林某對陳某雖也只是金錢債權(quán)，但陳某對預(yù)購房卻享有某種優(yōu)先權(quán)。本案預(yù)售雖未備案登記，但陳某已支付全部價款，根據(jù)最高院司法解釋，丁建筑公司的工程款優(yōu)先權(quán)不得對抗陳某。戊貿(mào)易公司雖訴前預(yù)查封，但查封本不應(yīng)產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，這已為中國強制執(zhí)行法草案所采納。 (2)次優(yōu)先實現(xiàn)丁建筑公司的債權(quán)。拍賣其他房屋，得款優(yōu)先清償丁公司。乙國企不是消費購房，其請求交付并過戶房屋的權(quán)利，與金錢債權(quán)的順位相同，不得對抗丁公司。戊貿(mào)易公司的預(yù)查封也是基于乙國企的請求權(quán)，同理。(3)再優(yōu)先實現(xiàn)丙銀行的抵押權(quán)。抵押權(quán)范圍內(nèi)的房屋，未被丁建筑公司申請拍賣的，予以拍賣，得款優(yōu)先清償丙銀行；已被丁公司申請拍賣但有余款的，亦同。(4)依法實現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)后，丁建筑公司、丙銀行的債權(quán)如仍有剩余，與戊貿(mào)易公司、乙國企的請求權(quán)順位相同，應(yīng)依申請執(zhí)行的先后順序處理。本案戊貿(mào)易公司申請預(yù)查封在先，故預(yù)查封范圍內(nèi)的房屋，未被拍賣的，登記到乙國企名下后予以拍賣，得款清償戊貿(mào)易公司，余款退還乙國企。(5)約定分給乙國企的房屋，未被上述執(zhí)行的，應(yīng)依丁建筑公司、丙銀行和乙國企申請執(zhí)行的先后順序處理。乙國企未獲房屋部分，得另行訴請甲開發(fā)商賠償。
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