[ 陳召利 ]——(2007-6-5) / 已閱31870次
中國(guó)物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及其控制
作者：陳召利 主頁(yè)：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議經(jīng)過(guò)認(rèn)真審議，鄭重地通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，自2007年10月1日施行。作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，物權(quán)法必將對(duì)我國(guó)社會(huì)的各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受到的法律影響應(yīng)尤為顯著。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。這里的物，主要是指有形財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)的有形財(cái)產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及了物權(quán)法的所有調(diào)整對(duì)象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重點(diǎn)分析我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律影響，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不同階段的風(fēng)險(xiǎn)控制提出意見(jiàn)和建議，以期對(duì)我國(guó)物權(quán)法施行后如何運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的界定
房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將具備一定條件的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開(kāi)工條件或已經(jīng)開(kāi)工但尚未開(kāi)始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂具備開(kāi)工條件是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，土地已經(jīng)完成“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。所謂已經(jīng)開(kāi)工但尚未開(kāi)始房屋預(yù)售，是指建設(shè)工程已經(jīng)開(kāi)始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件，未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往投資額巨大（數(shù)千萬(wàn)甚至上億元）、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)（少則兩三年，多則十多年），房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不定，為及時(shí)規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。
實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要存在兩種方式：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣(mài)給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該項(xiàng)目確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓作出了明確規(guī)范，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)�！薄耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)作了進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案”。由此我們也可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓
目前，無(wú)論國(guó)家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無(wú)系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在我國(guó)早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者每開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目即成立一個(gè)公司，各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱(chēng)的“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”是指投資者專(zhuān)為開(kāi)發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊(cè)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，然后將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。這種轉(zhuǎn)讓是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體更替的目的。
從我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有審批手續(xù)過(guò)繁，耗時(shí)過(guò)久，交易成本過(guò)高等缺點(diǎn)。因此，在實(shí)踐操作中，投資者往往避開(kāi)直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)赐顿Y者將其持有的目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項(xiàng)目。在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式下，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不需辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡(jiǎn)便、低成本地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。目前，我國(guó)法律對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有禁止性規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)踐操作中被廣泛采用，但實(shí)踐中糾紛不斷，如何防范和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，法律風(fēng)險(xiǎn)主要集中于目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓方，本文將結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》的最新規(guī)定，從維護(hù)股權(quán)受讓方的利益出發(fā)，對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制提出建議。
二、我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律影響
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)不同于轉(zhuǎn)讓一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲饕康氖侨〉梅康禺a(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)并獲取收益。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，除了防范一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)之外，更重要的是防范轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓也就失去了意義。新頒布并即將施行的《物權(quán)法》諸多規(guī)定對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目有較大的法律影響，應(yīng)當(dāng)予以特別重視。
（一）《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性
房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否合法是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的前提條件。審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目否權(quán)屬清晰、有沒(méi)有瑕疵或其他隱患。即目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法取得了國(guó)有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。
首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不僅要簽訂了《國(guó)有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權(quán)的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，則房地產(chǎn)項(xiàng)目公司尚未取得土地使用權(quán)。
其次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十四條、第十七條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力�！薄安粍�(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)�！睂彶榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要查驗(yàn)《國(guó)有土地使用證》是否合法有效，還應(yīng)當(dāng)核實(shí)其上國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿是否一致，如不一致，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還必須符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地，是否超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期尚未開(kāi)發(fā)，是否會(huì)被行政處罰或者無(wú)償收回土地使用權(quán)；房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，即處于開(kāi)發(fā)不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷(xiāo)售的、已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目）已經(jīng)辦理了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。
（二）《物權(quán)法》的拆遷補(bǔ)償制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往離不開(kāi)房屋拆遷。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。”因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍可能面臨拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“拆遷難”成為普遍問(wèn)題。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。
我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”�！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金�！庇纱丝梢�(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這必將使我國(guó)現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。
（三）《物權(quán)法》的相鄰關(guān)系制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題之一。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過(guò)去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來(lái)越多。因此，我國(guó)《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專(zhuān)設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對(duì)通風(fēng)、采光和日照的問(wèn)題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶(hù)造成了生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母叨�，以免妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟(jì)損失埋下隱患。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人就需要慎重考慮，因?yàn)檫@些矛盾的存在可能會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。
（四）《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地分層次利用的問(wèn)題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)土地分層次利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十六條專(zhuān)門(mén)就土地分層次利用加以規(guī)范，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。這就要求，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫(xiě)宇樓；地下20米至40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。
因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須特別注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間是否符合其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，建設(shè)用地使用權(quán)受讓后是不能隨意改變的，以免無(wú)法滿(mǎn)足投資需求而產(chǎn)生不必要的損失。
（五）《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
我國(guó)《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些情況、新問(wèn)題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、股權(quán)質(zhì)押，基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。
上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購(gòu)中正確判斷目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)增添了較大障礙。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有十分充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對(duì)外擔(dān)保。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對(duì)抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到相關(guān)登記主管部門(mén)查詢(xún)核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)有土地管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、交通運(yùn)輸工具管理部門(mén)、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。只有在上述部門(mén)仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況，才可能最大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不同階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉及金額巨大、法律規(guī)范眾多、程序繁雜，其順利運(yùn)作絕對(duì)離不開(kāi)法律專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)與參與。法律專(zhuān)業(yè)人士接受股權(quán)受讓方的委托后，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)予以預(yù)防和控制。
（一）前期盡職調(diào)查階段
前期盡職調(diào)查階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中最基礎(chǔ)、最重要、最核心、最關(guān)鍵的階段，該階段對(duì)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可行性、股權(quán)的對(duì)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范等重要因素起著決定性的作用。此階段盡職調(diào)查工作能否有效開(kāi)展將直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成敗�？偟膩�(lái)說(shuō)，盡職調(diào)查的基本原則就是調(diào)查一切可能影響股權(quán)受讓方利益的因素。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個(gè)方面考察：
1．目標(biāo)公司的合法性與經(jīng)營(yíng)情況
這部分盡職調(diào)查工作與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的調(diào)查工作差別不大，就是對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的整體情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括：
（1）公司的基本資料，如公司是否正常經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否正常年檢，有無(wú)停業(yè)），公司股東是否主體適格（實(shí)際出資人與登記股東是否一致，出資是否按時(shí)足額繳納），轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是否適格（股權(quán)有無(wú)抵押登記或被查封），對(duì)外轉(zhuǎn)讓是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和實(shí)體規(guī)定）。這類(lèi)信息可以到公司住所地公司登記機(jī)關(guān)查詢(xún)工商登記詳檔，并到目標(biāo)公司核實(shí)與工商登記是否一致。
（2）公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。因此，目標(biāo)公司的資質(zhì)等級(jí)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否順利進(jìn)行的前提，應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄔO(shè)行政主管部門(mén)核實(shí)目標(biāo)公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況，并確定目標(biāo)公司具備承擔(dān)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資質(zhì)。這有別于一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)特別注意。
（3）公司的經(jīng)營(yíng)情況。如年檢報(bào)告，財(cái)務(wù)、稅收情況等。法律專(zhuān)業(yè)人士主要審查公司對(duì)外簽署的合同及其履行情況。特別是公司的對(duì)外擔(dān)保情況應(yīng)重點(diǎn)審查。如前所述，新頒布并即將實(shí)施的物權(quán)法大大拓寬了公司擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，這無(wú)疑增加了核實(shí)公司對(duì)外擔(dān)保真實(shí)情況的難度。法律專(zhuān)業(yè)人士應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)物權(quán)法以及擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，逐一到相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實(shí)，以期最大程度地反映公司的現(xiàn)實(shí)狀況。
2．目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性與開(kāi)發(fā)情況
目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法以及能否順利開(kāi)發(fā)以獲取投資回報(bào)才是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終目的。因此，這部分盡職調(diào)查工作至關(guān)重要。結(jié)合前述物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律影響的分析，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面考慮：
（1）審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性
即審查與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵（如有無(wú)抵押登記、是否被查封等），土地使用權(quán)是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)用途等是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更），相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好，如有無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。
（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況
是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機(jī)（如因采光、日照、通風(fēng)、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等。
（二）合同簽訂階段
通過(guò)前述的盡職調(diào)查工作，股權(quán)受讓方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓存在的各類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)有了比較清楚的認(rèn)識(shí)。既然是法律風(fēng)險(xiǎn)，就意味著并不必然會(huì)發(fā)生。只要采取恰當(dāng)?shù)拇胧�，大部分法律風(fēng)險(xiǎn)是可以事前預(yù)防或得到有效控制的。當(dāng)然，這離不開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的合同文本（這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非“房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同”），將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓各方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等予以明確固定。如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓比作“炒菜”的話(huà)，那么，盡職調(diào)查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的豐富“原料”，能夠得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)的合同）則依賴(lài)于成熟精湛的合同條款設(shè)計(jì)的法律技術(shù)。
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